Notărița Marsineta Vaida, verificată de Corpul de Control al Ministerului Justiției! Concluziile inspectorilor: nu a înțeles pe deplin rolul, importanța și responsabilitatea funcției

Notarul Marsineta Vaida a încălcat mai multe prevederi legale atunci când a autentificat diferite contracte de vânzare-cumpărare, acte de succesiune, de donație, de întreținere, acte de dare în plată, proceduri de divorț etc., reiese dintr-un document încheiat de Corpul de Control al Ministerului Justiției care a controlat mai mulți notari în 2023.

Deși suntem în 2024, la mai bine de un an de la controalele efectuate de Corpul de Control al ministerului de resort, la acest moment nu sunt comunicate ce sancțiuni disciplinare au fost aplicate notarilor care au încălcat o serie de prevederi legale. Printre aceștia se află și bistrițeanca Marsineta Vaida. Nu vom face prea multe comentarii, ci vă prezentăm o parte importantă din ceea ce au notat inspectorii Corpului de Control în dreptul notăriței din Bistrița.

Acte autentificate nelegal

În documentul emis de Corpul de Control este menționat foarte clar că o serie de acte au fost autentificate nelegal, iar notarul a dat dovadă de rea-credință.

“Instrumentarea actelor autentice: Au fost verificate următoarele acte autentice: contract de donație autentificat cu nr. (…), act de dezlipire autentificat cu nr. (…), testament autentificat cu nr. (…), contract de întreținere autentificat cu nr. (…), procură autentificată cu nr. (…), contract de vânzare autentificat cu nr. (…), act de dare în plată autentificat cu nr. (…), procură autentificată cu nr. (…), contract de donație autentificat cu nr. (…), testament autentificat cu nr. (…), contract de vânzare autentificat cu nr. (…), act de dare în plată autentificat cu nr. (…), contractul de vânzare autentificat cu nr. (…), actul adițional cu nr. (…), contractul de împrumut autentificat cu nr. (…), contractul de dare în plată autentificat cu nr. (…), contractul de schimb autentificat cu nr. (…), contractul de vânzare autentificat cu nr. (…), contractul de vânzare autentificat cu nr. (…), contractul de vânzare autentificat cu nr. (…), contractul de vânzare autentificat cu nr. (…), contractul de vânzare autentificat cu nr. (…) și act de dezlipire autentificat cu nr. (…). (…)

Inspectorii DCCM au constatat, se îndeplinește în mod corect procedura autentificării înscrisurilor potrivit dispozițiilor Legii nr. 36/1995, republicată, cu modificările și completările ulterioare, ale Regulamentului de aplicare a acesteia și ale Codului Civil, cu următoarele excepții:

Testamentul autentificat în data de (…) a fost înregistrat în RNNEL în data de (…).

Conform art. 230 alin (1) din Regulament: «(1) După autentificarea testamentelor, a contractelor de donație și a revocării acestora, notarul public are obligația de a proceda de îndată la înscrierea actelor în RNNEL»

Așadar, după autentificarea testamentelor, a contractelor de donație și a revocării acestora, notarul public are obligația de a proceda, de îndată, la înscrierea actelor în RENNEL. Apreciem că înscrierea efectuată în a cincea zi nu se subsumează scopului avut de legiuitor prin folosirea sintagmei «de îndată». Precizăm că dacă legiuitorul ar fi intenționat acordarea unui termen mai puțin strict, ar fi folosit, în redactarea textului legal, în loc de sintagma «de îndată», sintagme precum «în ziua următoare», «în termen de 4 zile» sau alte asemenea sintagme. (…)

În mod vădit nelegal și în exercitarea cu rea-credință a atribuțiilor ce îi revin, notarul public:

•  a atestat în act împrejurări necorespunzătoare adevărului, în contra celor înscrise în actul de carte funciară nr. (…). Astfel a menționat în calitate de vânzător pe numitul (…), cu toate că din extrasul de carte funciară nr. (…) rezultă că proprietar în cotă de 1/1 (3/8+5/8) este doar numitul XA.
• a atestat în act împrejurări necorespunzătoare adevărului, în contra celor înscrise în extrasul de carte funciară nr (…)/ 18.01.2022. Astfel, deși în extrasul de carte funciară existau înscrise sarcini și interdicții, aceasta a înscris în act clauze conform cărora bunul nu este grevat de sarcini:
• a solicitat radierea notării cu privire la obligația de întreținere înscrisă în cartea funciară în favoarea XB. Procedând astfel, notarul public a anulat publicitatea efectuată în cartea funciară a obligației de întreținere născută din contractul autentificat cu nr. de notarul public DMI. La dosarul nu se regăsesc documente din care să rezulte că XB, creditor al obligației de întreținere, ar fi renunțat la executarea obligației de întreținere și că intenția de a contracta ar fi fost în sensul de a transforma ulterior. Actul autentificat cu nr (…) într-o liberalitate. Precizăm că în actul de dare în plată nu s-a făcut vorbire despre obligația de întreținere, creditorul întreținerii neexprimându-și consimțământul cu privire la încetarea acesteia și la radierea din CF a sarcinii.
• cu rea-credință, prin distorsionarea instituției juridice a rectificării unui act notarial (nu a cărții funciare) a solicitat radierea unei sarcini printr-o cerere simulată sun titulatura de rectificare eroare de act notarial, eroare cu privire la care a determinat părțile să își dea acordul a priori. Din descrierea actului notarial a erorii, rezultă clar că nu asupra acestui tip de «rectificare» (radiere sarcină) și-au dat acordul părțile. XB nu a semnat un act juridic prin care s-a solicitat radierea întreținerii notate în favoarea sa în Cartea funciară. Nu rezultă că vreuna dintre părțile actului de dare în plată, în temeiul vreunui eventual act anterior încheiat care ar fi trebuit, dacă există, să fie menționat în actul de dare în plată, ar fi solicitat radierea sarcinii întreținerii;
• dacă în act XB avea calitatea de vânzător (cum în mod real a fost consemnat în act de către notarul public), având în vedere calitatea acestuia și vârsta (82 de ani), notarul public avea obligația să îi pună în vedere că poate fi consiliat și să nu încheie actul. De altfel este greu de crezut că prin actul de dare în plată creditorul obligației de întreținere, în vârstă de 82 de ani, a intenționat:
•             – să vândă un bun mobil pe care nu îl mai deținea:
•              – să renunțe la dreptul de a primi întreținere, drept care era de importanță vitală în aprecierea sa. (…)

Procedând astfel, notarul public, profitând de imposibilitatea persoanei vârstnice de a își exprima în mod real voința și de a înțelege însemnătatea juridică și efectele produse de actul juridic în care a fost parte, a autentificat un act în care a atestat împrejurări necorespunzătoare adevărului și a solicitat radierea din cartea funciară a unui drept al părții (persoană în vârstă).

Modul de îndeplinire a atribuțiilor funcției exercitate arată că notarul public Vaida Marsineta nu a înțeles pe deplin rolul, importanța și responsabilitatea pe care le implică o funcție de autoritate publică de asemenea importanță în sistemul judiciar.

Notarul public a încălcat:

• Art. 80 (1) din Legea 36/1995  – (n. r. – “Organele de ordine publică vor acorda sprijin notarilor publici, în cazul în care aceştia sunt împiedicaţi să-şi exercite atribuţiile. De asemenea, autorităţile administraţiei publice locale au obligaţia ca în cadrul atribuţiilor lor să acorde notarilor publici concursul solicitat pentru îndeplinirea actelor notariale.”
• Art. 1179 alin. (1) din Codul civil – ([1]Condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract sunt: 1. capacitatea de a contracta;) și dispoziţiile art. 99 alin 1 lit. a) (Încheierea care constată autentificarea unui înscris va cuprinde, sub sancțiunea anulării, pe lângă datele prevăzute la art. 84, și următoarele mențiuni: a) constatarea că s-a luat consimțământul părților; b) constatarea că înscrisul a fost semnat în fața notarului de toți cei ținuți să îl semneze. Mențiunea notarului public că una dintre părți nu a putut semna ține loc de semnătură pentru acestea: c) dispoziția de învestire cu formă autentică, care se exprimă prin cuvintele cheie:<Se declară autentic prezentul înscris>) coroborate cu dispozițiile art. 100 alin. 2 lit. b) din Legea nr. 36/1995 (1)Înscrisul autentic notarial face deplină dovadă, faţă de orice persoană, până la declararea sa ca fals, cu privire la constatările făcute personal de către cel care a autentificat înscrisul, în condiţiile legii. (2) Reprezintă constatări personale ale notarului cele făcute prin propriile simţuri: a) faptul prezentării părţilor şi a tuturor persoanelor participante la procedura de autentificare, precum şi identificarea acestora; b) locul şi data încheierii actului; c exteriorizarea consimțământului.  (3) Declaraţiile părţilor cuprinse în înscrisul autentic notarial fac dovada, până la proba contrară, atât între părţi, cât şi faţă de oricare alte persoane), autentificând un act în lipsa consimțământului cu privire la radierea notării întreținerii, pentru care XX nu și-a exprimat consimțământul;
•  – art. 17 alin (1) Cod Civil, autentificând un act juridic în care cel care transferă dreptul de proprietate nu este titularul dreptului de proprietate asupra bunului (lipsindu-i calitatea de proprietar).
• Art. 885 alin (2) și (3) din Codul Civil și art. 28 alin 1- 7 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996;
• Art. 88 din Legea nr. 36/1995 și art. 218 din Regulament;
• Art. 228 alin (1) și (2) din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 36/1995 aprobat prin OMJ nr. 2333/2013 raportat la obligațiile prevăzute de art. 80 alin (2) din Legea nr. 36/1995 și la dispozițiile art. 35 din Legea nr. 7/1996.

Nelegalități cu locurile de parcare

Un alt exemplu, este cel al unui contract prin care un dezvoltator imobiliar vinde un apartament și odată cu acesta cumpărătorul primește și cote aferente din părțile comune ale imobilului, printre care se numără și un spațiu de parcare, care deși nu este evidențiat în Cartea funciară, este clar “denumit” și individualizat în contractul de vânzare-cumpărare, primind astfel un drept exclusiv asupra suprafeței respective, deși legea prevede altfel. Astfel, cumpărătorului i s-a indus ideea că are un drept de proprietate exclusiv asupra unui anumit loc de parcare.

“Obiectul contractului de vânzare autentificat cu nr (…) este constituit de:

«(…) imobilul apartament nr (…), înscris în CF nr (…) Bistrița (…) compus din (…) Sc = 96,5 mp, Su = 71,5 mp, cota de 71/1497 părți comune indivize: casa scării, scări de acces, scări exterioare, fundații, elevații trotuar, instalații acoperiș, lift rampă acces, cotă actuală de 43/900 părți, cota calculată reprezintă cota de 43/900 părți teren aferent ap. (…) din CF colectivă (…) cu nr cadastral (…), în suprafață de 900 mp (…)»

În cuprinsul contractului autentificat de notarul public a fost inclusă următoarea mențiune:

«În cota de teren aferentă apartamentului intră și un loc de parcare neevidențiat în Cartea funciară, care avea nr. 20 identificat în schița anexă de culoarea portocalie».

Prin autentificarea în acest mod a contractului de vânzare, notarul a încălcat dispozițiile art. 634 și următoarele din Codul Civil referitoare la proprietatea comună pe cote părți.

În conformitate cu dispozițiile Codului civil:

«Art. 634 – Întinderea cotelor-părţi

• Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară.
  (2) Cotele-părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri».

Potrivit dispozițiilor 878 alin (3) din Codul Civil «Mai mulți proprietari nu pot fi înscriși în aceeași carte funciară decât dacă se află în coproprietate pe cote-părți ori în devălmășie».

Potrivit dispozițiilor Codului civil, în cazul proprietății comune, există mai mulți titulari ai dreptului de proprietate privată, care exercită atributele dreptului concomitent și împreună. Proprietatea comună pe cote-părți aparține mai multor titulari, fiecare având o cotă parte sau o fracție din dreptul de proprietate, fără ca bunul corporal care formează obiectul acestui drept să fie divizat material. Dacă fiecare persoană ar exercita un drept exclusiv asupra unei părți materiale determinate din bun, fiecare ar avea un drept de proprietate pur și simplu, fiind deci exclusă ideea de proprietate comună pe cote-părți.

Notarul public nu putea vinde o cotă parte dintr-un bun procedând în același timp la individualizarea acesteia (un loc de parcare neevidențiat în Cartea funciară, care va avea nr. 20), un astfel de act contravenind dispozițiilor legale.

Așa cum rezultă și din clauza inserată în contract, proprietarul-vânzător nu a procedat la efectuarea operațiunilor de carte funciară necesare pentru individualizarea imobilelor (locuri de parcare) în vederea înstrăinării acestora, astfel că acestea nu puteau fi vândute ca imobile individuale, în proprietate exclusivă.

La apartamentarea construcției sau ulterior, printr-o operațiune de subapartamentare, proprietarul vânzător avea posibilitatea ca, în vederea înstrăinării valabile a locurilor de parcare privite individual (ut singuli), să constituie mai multe unități individuale, reprezentate de fiecare loc de parcare.

Potrivit dispozițiilor Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin OPANCPI nr. 700/2014 (în vigoare la data autentificării contractului):

«Art. 123 – (1) În vederea înscrierii condominiului se deschide o carte funciară a terenului, o carte funciară colectivă pentru întreaga construcție și câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală care poate reprezenta apartamente sau spații cu altă destinație decât cea de locuință (…)

(5) Locurile de parcare situate în construcții de tip condominiu se asimilează unității individuale».

Notarul public avea obligația de a aduce atât la cunoștința vânzătorului, cât și la cunoștința cumpărătorului, modalitatea în care se pot înstrăina/dobândi unitățile individuale din condominiu.

Notarul public nu trebuia să includă în contract mențiunea privind mențiunea privind individualizarea locului de parcare nr. 20 ca fiind inclus în cota parte indiviză de 43/900 din terenul aferent imobilului. O astfel de modalitate de întocmire a contractului, a condus la crearea unei convingeri eronate persoanei cumpărătorului, conform căreia a dobândit dreptul de proprietate cu privire la bunul imobil reprezentat de locul de parcare nr. 20.

Prin mențiunea din contract notarul public a procedat la individualizarea bunului imobil, operațiune incompatibilă cu proprietatea comună de cote-părți. Un astfel de bun – parcare nr. 20 – nu exista din punct de vedere juridic, și nu era înscris în Cartea funciară, iar proprietarul a dobândit doar o cotă-parte de 43/900. (…)

Având în vedere că proprietarul înstrăinător nu a prezentat documentația cadastrală înscrisă în cartea funciară pentru unitatea individuală reprezentată din loc de parcare, acesta nu putea face obiectul unui contract de vânzare.

Cu toate acestea, notarul public a atașat ca anexă a contractului de vânzare planul amplasament și delimitare imobilului, care nu făcea parte din documentația cadastrală a imobilului supus vânzării și care cuprindea o altă situație juridică decât cea înscrisă în Cartea funciară nr. (…)

Notarul public a încălcat dispozițiile art. 36 din Legea nr 7/1996, cu modificările și completările ulterioare, deși știa și a menționat în contract că locurile de parcare nu sunt evidențiate în Cartea funciară.

Notarul public trebuia să îndrume cumpărătorii aducându-le la cunoștință că dobândirea unei cote-părți din teren nu echivalează cu dobândirea dreptului de proprietate asupra unității individuale reprezentate de locul de parcare nr. 20. Pe de altă parte, notarul public trebuia să pună în vedere vânzătorului că pentru a înstrăina locurile de parcare, privite ca unități individuale era necesară parcurgerea procedurii cadastral-juridice a acestora în Cartea funciară.

Prin includerea în contract a mențiunii privind locurile de parcare, coroborată cu atribuirea caracterului de anexă la contract a unui plan de situație a imobilului, plan care nu făcea parte din documentația cadastrală a imobilului ce a făcut obiectul contractului, notarul public a indus în eroare cumpărătorii.

Precizăm că notarul public a procedat cu intenție la autentificarea contractului de vânzare în această modalitate, ocolind dispozițiile legale aplicabile pentru înstrăinarea valabilă a acestui bun imobil privit individual, deși știa că obiectul vânzării era constituit și de locul de parcare. Această concluzie rezultă și din nota de calcul privind taxele notariale, impozitul și tarifele ANCPI, întocmită olograf de notarul public Vaida Marsineta. În cuprinsul acesteia este prevăzut distinct prețul de vânzare a locului de parcare, respectiv 2000 de euro.

De asemenea, precizăm că în nota de calcul menționată, la stabilirea prețului imobilului vândut, potrivit studiului de piață întocmit pentru județul Bistrița-Năsăud, prețul locului de parcare este stabilit distinct de prețul cotei părți de 43 mp/900 mp teren aferent bloc ului, evidențiind încă o dată intenția vânzătoarei, cunoscută de notarul public, de a înstrăina un imobil înscris în Cartea funciară, contrar dispozițiilor legale în materia vânzării imobilelor”, se arată în document.

Exemplul de mai sus nu este însă singurul, fiindcă notarul Marsineta Vaida, potrivit celor inserat în raportul Corpului de Control, mai sunt și alte acte care au fost autentificate similar, prin care în cota apartamentului vândut de un dezvoltator imobiliar au fost incluse nelegal unul sau mai multe locuri de parcare neevidențiate în Cartea funciară.

“În documentațiile actelor notariale menționate mai sus se regăsesc note privind calculul taxelor notariale, impozitului și tarifelor ANCPI, întocmite olograf de notarul public Vaida Marsineta. În cuprinsul acestora este prevăzut distinct prețul de vânzare a locului de parcare, respectiv 2.000 de euro (…).

De asemenea, în notele de calcul, evaluarea potrivit studiului de piață întocmit pentru județul Bistrița-Năsăud, prețul locului de parcare este stabilit distinct de prețul cotei de teren aferent blocului, evidențiind încă o dată intenția vânzătoarei, cunoscută de notarul public, de a înstrăina un imobil neînscris în Cartea funciară, contrar dispozițiilor legale în material imobilelor.

Notarul public a inclus în actele notariale clauze prin care au fost încălcate dispozițiile art. 634 din Codul Civil, dispozițiile art. 36 din Legea nr. 7/1996, precum și dispozițiile art. 80 alin (1) și (2) din Legea nr. 36/1995”, se precizează în document.

De asemenea, potrivit raportului, Marsineta Vaida nu a respectat în mai situații nici procedura divorțurilor, precum nici procedura succesorală notarială.

La final, Corpul de Control al Ministerului Justiției au ajuns la concluzia că notarul bistrițean a săvârșit mai multe abateri disciplinare prin îndeplinirea, în mod repetat, a actelor și procedurilor notariale, cu nerespectarea dispozițiilor legale în materie.

Explicațiile notăriței: Metodă de lucru în tot Ardealul

Contactată de Gazeta de Bistrița, Marsineta Vaida a precizat că aceasta a fost metoda de lucru în tot Ardealul.

“În urma controlului a fost o ședință comună, cu reprezentanţii de cadastru de la București, cu reprezentanţii ministerului, cu reprezentanţii Camerei Notarilor Publici Cluj legat de o metodă de lucru în tot Ardealul, nu doar la biroul meu, cu o procedură de lucru și s-a stabilit că trebuie să lucrăm la fel. Și a venit Uniunea Națională a Notarilor Publici și a spus: de azi înainte așa lucrăm.

Întrebată punctual despre vânzările locurilor de parcare, Marsineta Vaida a precizat că “În ceea ce privește locurile de parcare nu am avut niciun prejudiciu și toți notarii din Bistrița, fără nicio excepție, lucrau așa. Toți notarii din Cluj lucrau așa. Nu a fost niciun caz în care un imobil să se vândă de două ori”.

Întrebată punctual despre contractele de vânzare-cumpărare a apartamentelor în care a inclus și locuri de parcare clar individualizate aceasta a spus:

“Asta a fost înțelegerea cu constructorul, că în cota de teren este inclus și un loc de parcare. Dacă a făcut ulterior un act adițional, probabil că s-a luat un 180 de lei, că nu există act care să fie făcut gratuit. Dar asta vreau să vă zic: nu s-au vândut de două ori, nu s-a mai plătit o sumă de bani. Nu știu ce a plătit constructorului. Cel mult poate să apară că, în cota de teren poate să apară și locul de parcare, dar nu că a mai primit o sumă de bani pentru locul de parcare”.

În acest context, Marsineta Vaida nu pare să aibă o părere foarte bună despre inspectorii Corpului de Control care au efectuat verificările.

„Știți că am cochetat cu politica, dar nu pot să fac politică pentru că eu sunt o persoană extrem de sensibilă, deși nu pare. Dar și după ce am fost controlată când vezi care sunt persoanele care fac parte din Corpul de control și te controlează, sunt acolo, le respect, să știți că o să mă implic până la cel mai înalt nivel”, a spus notărița din Bistrița.