Soţii Sabina şi Gavrilă Şot, care au acţionat în instanţa de contencios, anul trecut, Primăria Năsăud pentru a obţine anularea unei autorizaţii de construcţie eliberată de administraţia locală pentru construirea unui imobil în imediata vecinătate a locuinţei lor, au obţinut în instanţă, în urmă cu circa trei luni, suspendarea actului emis de administraţia locală până la definitivarea finală a dosarului, dar şi întocmirea unei expertize specializate.
Între timp, expertiza a fost finalizată, însă expertul ajunge la concluzii cel puţin bizare şi se contrazice singur. Una dintre concluzii este faptul că nu s-a respectat Regulamentul de urbanism general, a doua este că indicii reali ai procentului de ocupare a terenului (POT) şi ai coeficientului de ocupare a terenului (CUT) sunt peste limitele maxime prevăzute şi admise de acelaşi Regulament de urbanism, însă cea de a treia concluzie arată că lucrarea efectiv edificată – fundaţia – respectă autorizaţia şi documentaţia. Expertul „năzdrăvan” care a fost însărcinat de instanţă să efectueze expertiza este nimeni altul decât Ieronim Pavelea, acelaşi expert de care executorul Valerian Andronesi s-a folosit pentru subevaluarea unor imobile din proprietatea datornicilor pe care urma să-i execute.
La finele lunii ianuarie, instanţa de contencios a Tribunalului Bistriţa-Năsăud a dispus suspendarea autorizaţiei de construire obţinută de Leon Rus de la Primăria Năsăud până la judecarea cauzei pe fond, şi totodată întocmirea unei expertize tehnice.
Soţii Şot: Certificatul de urbanism, nelegal
În cerea de chemare în judecată, soţii Şot au arătat că actele eliberate de Primăria Năsăud sunt ilegale. În primul rând, din punctul lor de vedere, certificatul de urbanism este unul nelegal întrucât „a fost emis cu încălcarea dispoziţiilor art. 31 din Legea nr. 350/2001modificată şi completată, dispoziţii potrivit cărora certificatul de urbanism va cuprinde regimul economic al imobilului, destinaţiile acestuia stabilite în baza prevederilor urbanistice aplicabile în zonă, reglementări fiscale specifice localităţii sau zonei”.
„Se poate observa că acest certificat nu cuprinde prevederile urbanistice aplicabile zonei, nefiind indicat vreun act administrativ în baza căruia s-a stabilit acest regim. Pentru a complini lipsa prevederilor legale aplicabile zonei în care se află imobilul, a fost menţionată HCL nr. 59/30.08.2007, hotărâre prin care nu s-a aprobat planul urbanistic zonal, ci doar un PUD aferent documentaţiei privind edificarea altor imobile şi al cărui beneficiar este o altă persoană. În mod tendenţios şi rău voitor s-a menţionat existenţa vreunui PUG aprobat prin hotărârea menţionată. Mai mult decât atât, în certificatul de urbanism nu a fost menţionat şi obţinerea acordului vecinilor, acord esenţial în obţinerea ulterioară a autorizaţiei”, se precizează soţii Şot în cererea de chemare în judecată.
În acelaşi document, soţii Şot au făcut menţiuni şi cu privire la autorizaţia de construcţie pe care îl consideră un act nelegal, întrucât nu are la bază un studiu de oportunitate pe baza căruia să fie realizat planul urbanistic zonal, necesar având în vedere că prin noua construcţie se modifică substanţial categoria şi dimensiunile imobilelor din zonă, cu impact asupra propriei lor locuinţe, „care se va ruina urmare a neconsolidării acesteia de către beneficiarul autorizaţiei de construcţie”, şi în plus nu are nici măcar planul urbanistic de detaliu, „piese care constituie elemente impuse de Legea 350/2001”.
Reclamanţii au mai evidenţiat un element extrem de important, şi anume faptul că atâta imobilul pe care îl deţin în proprietate, cât şi cel care se construieşte sunt situate în zona C a urbei. Or, Regulamentul de urbanism aprobat prin hotărâre de consiliu local în 2008 – HCL 90/2008 – , precum în orice alte regulamente de urbanism, se precizează că zona C este de fapt nucleul oraşului.
În Regulamentul de urbanism se arată că zonele din categoria C sunt practic zone centrale situate în interiorul zonei protecţie monumente istorice.
Instanţa: Existăîmprejurări ce configurează o aparenţă de nelegalitate a autorizaţiei de construire atacate
În decizia luată, instanţa a arătat că există împrejurări ce configurează o aparenţă de nelegalitate a autorizaţiei de construire atacate.
„Faptul menţionării în certificatul de urbanism ce stă la baza emiterii autorizaţiei de construire că acesta se fundamentează pe reglementările Documentaţiei de urbanism faza PUG aprobată prin HCL nr. 59/2007(în condiţiile în care, aşa cum de altfel recunoaşte şi pârâtul emitent al actelor contestate, nu aceasta este hotărârea incidentă, ci HCL nr. 90/2008), coroborat cu împrejurarea că pentru imobilul autorizat reclamanta susţine necesitatea elaborării şi aprobării unui plan urbanistic zonal (în raport cu susţinerea acesteia că imobilul face parte din zona C a oraşului,mai precis în subzona C, zonă pentru care Planul de Urbanism General aprobat prin HCL nr. 90/2008 ar prevedea necesitatea aprobării PUZ-ului în cazul noilor construcţii, PUZ neaprobat ca urmare a aprecierii de către autoritatea emitentă că acesta nu este necesar),reprezintă împrejurări ce configurează o aparenţă de nelegalitate a autorizaţiei de construire atacate, astfel încât tribunalul conchide că aspectele reţinute în cadrul analizei sumare permise de procedura prevăzută de lege pentru suspendarea executarea actului administrativ se subsumeazăcelor de natură a crea o îndoială serioasă în privinţa legalităţii actului administrativ”, se arată în decizia instanţei.
Ce spune Regulamentul de urbanism
Iată şi prescripţiile care se aplică UTR 1 din Regulamentul de urbanism al oraşului Năsăud:
„Zona centrală se situează, în întregime, în interiorul limitelor de protecţie a valorilor istorice şi arhitectural urbanistice, suprapunându-se peste nucleul istoric, cu zone a căror valoare este rezultată din calităţile arhitectural-urbanistice ale fondului construit aparţinând unor diferite etape dar conservând amprentele unei lungi evoluţii istorice.
(…)
În cadrul zonei C sunt incluse nu mai puţin de cinci subzone – C 1, C 2, C 3, C 4 şi C 5.
Strada Rahovei pe care urmează să fie construit imobilul cu demisol şi două etaje al lui Leon Rus este inclus în subzona C 2, despre care în Regulamentul de urbanism se precizează că este „subzonă centrală parte însemnatădin nucleul istoric, păstrând configuraţia ţesutului urban tradiţional , neomogenă stilistic, dar conţinând punctual clădiri monument istoric şi clădiri cu valoare ambientală mare, monumentale, în general retrase de la aliniament, dispuse izolat , formată din clădiri cu puţine niveluri (P; P+2)”.
În ceea ce priveşte condiţiile de utilizare, în acelaşi Regulament se precizează că pentru toate cele cinci subzone, deci şi pentru subzona C 2 „orice nouă intervenţieva fi necesar să se încadreze în prevederile unui Plan Urbanistic Zonal care să cuprindăîntreaga zona centrală protejată, fiind exclusă acordarea autorizaţiei de construire numai pe baza unor Planuri Urbanistice necorelate”, în timp ce înălţimea maximă se va stabili pentru subzona C 2 prin PUZ, dar şi că „autorizaţiile de construire pentru construirea de locuinţe colective se vor putea elibera numai după PUZ autorizat”, după cum este vorba în acest caz particular.
Mai mult decât atât, acelaşi regulament mai precizează că pentru subzonele „C 1+C2+C3 –sunt admise următoarele funcţiuni: (…) locuinţe colective numai pe parcelele ocupate în prezent de acestea, fără a se permite construcţii noi”. Ori, în acest caz pe parcela cu pricina nu a existat construcţie cu locuinţe colective, ci una individuală precum de altfel există pe toată strada Rahovei.
În plus, pe harta UTR 1 există o altă menţiune extrem de importantă care traduce prezenţa haşurării cu linii verticale: „INTERDICŢIE TEMPORARĂ DE CONSTRUIRE PÂNĂ LA AUTORIZAREA PUZ–ÎNTREGA ZONĂ CENTRALĂ INTERZICÂNDU-SE AUTORIZĂRI PE BAZA UNOR PLANURI URBANISTICE LOCALE”.
Asta ca să nu mai vorbim de o afirmaţie bezmetică a Primăriei Năsăud, aceea că „zona în care se propune a se realiza construcţia este o zonă mixtă, multifuncţională, în care se regăsesc atât spaţii comerciale (magazine, piaţa agroalimentară, restaurante, etc.), spaţii industriale – S.C. Ineul S.A., cât şi spaţii de locuit”.UTR 1 nu este considerată zonă mixtă, singurele de acest gen fiind cele prinse în UTR 6, 11 şi 12.
Expertul Pavelea: Nu s-a ţinut cont de PUG şi regulamentul aferent
Iată şi la ce concluzie a ajuns expertul Pavelea şi a scris negru pe alb în raportul de expertiză cu privire la respectarea PUG-ului şi a Regulamentului de urbanism:
„Conform PUG-ului (n. r. – Planul Urbanistic General) localităţii Năsăud, întreaga zonă centrală C se află în interiorul zonei de protecţie monumente istorice şi conform prescripţiilor specifice la nivelul UTR1 din cadrul PUG-ului figurează înserată menţiunea «INTERDICŢIE TEMPORARĂ DE CONSTRUIRE PÂNĂ LA AUTORIZAREA PUZ (n.r. – Plan Urbanistic Zonal, care nu este întocmit la această dată) – ÎNTREAGA ZONĂ CENTRALĂ INTREZICÂNDU-SE AUTORIZĂRI PE BAZA UNOR PLANURI URBANISTICE LOCALE», materializată prin haşuri cu linii verticale. Deci, emiterea certificatului de urbanism de către Primăria Năsăud pârâtului Rus Leon, s-a făcut fără a se ţine cont de această prevedere importantă impusă în PUG şi în regulamentul aferent”, scrie expertul Ieronim Pavelea în expertiză.
In certificatul de urbanism sunt omisiuni
Totodată, expertul arată cu subiect şi predicat şi faptul că certificatul de urbanism, care STĂ LA BAZA EMITERII autorizaţiei de construire, prezintă omisiuni. Mai precis discutăm despre:
- Neînscrierea funcţiunilor permise şi interzise
- Reglementări fiscale la Regimul economic
- Regimul tehnic – neînscrierea informaţiilor cu privire la alinierea construcţiilor la faţă de străzile adiacente prin indicarea distanţei minime faţă de axul acestora, neindicarea distanţei minime faţă de vecinătăţi şi a legislaţiei aplicate
- Neindicarea datelor cu privire la echiparea cu utilităţi şi a datelor de racordare.
Imprecizie la calcului indicilor tehnici! POT şi CUT mai mari în realitate, peste cotele admise
Şi documentaţia tehnică faza PAC (n. r. – elaborarea proiectului pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţie) nu a fost găsită în bună regulă de expert. Acesta precizează că a constatat „o imprecizie la calculul indicilor tehnici”. Mai precis Pavelea arată că în documentaţie suprafaţa construită este de 185 m.p., cu un procent de ocupare a terenului (POT) de 49,86%, în timp ce în realitate suprafaţa construită este mai mare, de 194, 28 m.p., precum şi POT-ul, care ajunge la 52, 36%.
Culmea este că, din procesul verbal întocmit în noiembrie 2015 de reprezentanţii Inspectoratului Judeţean în Construcţii, document depus în instanţă, suprafaţa construită apare ca fiind de 250 m.p., adică un POT de circa 67%.
Expertul Pavelea mai arată în expertiză şi faptul că suprafaţă desfăşurată a construcţiei diferă în realitate de ceea ce este scris în documentaţia tehnică. Dacă în documente este precizată o suprafaţă de 740 m.p., cu un CUT (n. r. coeficientul de utilizare al terenului) de 1,5% , în realitate aceasta este de 777,16 m.p. cu un CUT de 2,09%.
„Rezultă că indicii tehnici POT şi CUT reali sunt peste limitele maxime stabilite prin Regulamentul de Urbanism General şi cei cuprinşi în certificatul de urbanism, respectiv POT=50% şi CUT=1,50%”, scrie negru pe alb expertul Pavelea.
Deşi a găsi nereguli, Pavelea spune că e OK
Culmea este însă că acelaşi expert Ironim Pavelea susţine TOTUŞI faptul că „lucrarea efectiv edificată (până la stadiul actual) respectă autorizaţia şi documentaţia autorizată”. În traducere liberă, deşi expertul scrie cu mânuţa proprie că în realitate indicii tehnici sunt mai mari decât cei prevăzuţi în documentaţie, în viziunea domniei sale totul este în bună regulă. Asta pe lângă faptul că potrivit Planului de Urbanism General şi a Regulamentului de Urbanism General administraţia locală nu avea voie să elibereze nici certificat de urbanism şi nici autorizaţie de construire, în condiţiile în care la nivelul UTR1 nu există un Plan Urbanistic Zonal întocmit şi aprobat.
Pavelea o dă cotită când vine vorba de afectarea casei soţilor Şot
Soţii Şot s-au plâns totodată în instanţă şi de faptul că lucrările la construcţia ridicată de Leon Rus, în speţă cele legate de fundaţie, le-au afectat rezistenţa locuinţei lor, în timpul lucrărilor apărând fisuri şi crăpături în pereţi, în special la cei dinspre zona afectată de construcţie.
Expertul Pavelea ajunge şi aici la nişte concluzii ciudate şi spune că totul este în regulă, şi că de fapt fisurile şi crăpăturile de pe pereţii casei soţilor Şot s-ar datora trepidaţiilor auto stradal sau din cauza tasării neuniforme a terenului de fundare ori pătrunderea apelor de precipitaţii în terenul de fundare a fundaţiilor. Numai că, ipoteza că respectivele fisuri şi crăpături s-ar datora trepidaţiilor auto stradale pică din star, în condiţiile în care pe strada Rahovei circula din haşti în paşti câte o maşină, şi nu din cele cu tonaj foarte mare. Cât despre celelalte două ipoteze, pot în oarecare măsură să fie plauzibile, dar tot în legătură cu executarea lucrărilor de construcţie. Expertul Pavelea susţine în expertiză faptul că, „faţă de cota terenului natural, cota pardoselii demisolului casei reclamantei fiind la -1,40 m şi cota pardoselii brute a demisolului clădirii pârâtului la -1,50 m, (…), adâncimea de fundare a clădirii pârâtului sunt aproximativ egale, cel mult o diferenţă de 20 cm ar putea să existe”. Numai că în realitate, adâncimea de fundare a fost una cu mult mai mare, săpăturile ajungând la circa 3 metri adâncime şi la o distanţă de doar aproximativ un metru de peretele casei soţilor Şot.
