Apartamentele se ieftinesc în euro şi se scumpesc în lei

Tendința de scădere atacantă este validată atât pe componenta nouă, cât şi pe cea veche a pieţei rezidenţiale, şi la nivel naţional. Datele Uniunii Notarilor Publici indică o scădere la jumătate a numărului de locuinţe cumpărate în ianuarie 2009, un număr de 17.300, faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut respectiv 33.400 de tranzacţii.
Reducerea preţului locuinţelor a fost absorbită de creşterea dobânzilor la creditele ipotecare, ceea ce înseamnă că nu se resimte deloc în buzunarul clientului, având în vedere că apartamentele se ieftinesc în euro, dar deprecierea monedei naţionale le scumpeşte, în lei.

Scăderi nominale importante au fost înregistrate de preţurile din piaţă, care se pot înfăptui în urma negocierii, unde clientul mai poate obține o reducere de măcar 5%.

Scăderile de preţuri oscilează între 10% şi 15%, până la 40%, în funcție de zonă, tipul de apartament, nou sau vechi. În principiu, până la sfârşitul anului, preţurile pe întreaga piaţă rezidenţială vor scădea cu până la 40%, însă diferenţiat, a precizat investitorul imobiliar israelian Eran Kemer.

Cauzele scăderii tranzacţiilor

Cauzele căderii tranzacţiilor sunt multiple şi includ atât factori psihologici, cât şi strict economico-financiari. Blocajul a survenit incipient pe baza preţurilor din ce în ce mai mari, astfel la sfârşitul anului 2007, preţurile săreau şi cu 5.000 de euro săptămânal. Blocajul a fost desăvârşit de noile norme de creditare impuse de BNR în octombrie 2008. Preţurile au început să scadă datorită tranzacţiilor în declin.
Ieftinirea s-a simţit însă mai mult la apartamentele vechi. La cele noi, majoritatea dezvoltatorilor nu recurg uşor la scăderi de preţuri, printre cei care au apelat la această măsură numărându-se cei cu proiecte mici şi presaţi de bănci.
O privire generală asupra pieţei rezidenţiale indică aproximativ aceleași coordonate în toată țara, scăderile fiind cuprinse între 15% și 30% în circumstanţa apartamentelor vechi, şi între 5% şi 10%, la cele noi.

O familie cu venit mediu nu poate achiziţiona o casă decentă

Ieftinirea locuinţelor este absorbită de ratele dobânzilor tot mai mari, băncile fiind principala cauză în împotmolirea pieţei. Este aproape imposibil ca o familie cu venit mediu să îşi achiziţioneze o casă cât de cât decentă în condiţiile actuale de creditare.

De exemplu pentru achiziţionarea unei locuinţe de 55 mp, în condiţiile actuale de creditare, o familie din România ar trebui să beneficieze de un venit de cel puţin 1600 de euro, cu 142% mai mare decât în prezent, conform unui studiu efectuat de brokerul de credite Kiwi Finance. Acest studiu arată ca ieftinirea locuinţelor, practic, contează numai pentru cei care dispun de lichidităţi. În situaţia celor care apelează la credit, chiar dacă imobilele sunt mai ieftine şi necesită credite mai mici, creşterea dobânzilor bancare a făcut ca ratele plătite să fie în continuare destul de mari.

În aceste împrejurări, agenţii imobiliari se aşteaptă ca scăderea preţurilor locuinţelor să continue, cu toate că bancherii afirmă că analizează modalităţi de reluare a activităţii de creditare în domeniul imobiliar. În condiţiile actuale de creditare, o familie cu venit mediu, estimat la 660 de euro nu îşi poate permite să achiziţioneze o locuinţă cu o suprafaţa mai mare de 29 mp, dacă preţul mediu pentru un metru pătrat construit se păstrează în jurul valorii de 2000 de euro, conform studiului Kiwi Finance. Ca să poată accesa un credit ipotecar în euro cu un grad de îndatorare de 50%, solicitantul trebuie să nu aibă alte datorii şi să poată achita un avans de 25% din valoarea locuinţei.

Ori creşte venitul, ori scade preţul

Pentru a putea achiziţiona o casă decentă, de 55mp, care necesită achitarea unui avans de 25% din valoarea locuinţei, cu un credit ipotecar rambursabil în 30 ani, fie venitul mediu pe familie trebuie să crească cu 142%, adică la 1600 euro, fie preţul pe mp să scadă cu 50%, adică la 1000 euro. Doar una dintre aceste soluţii extreme poate duce la deblocarea pieţei.

Creditul în lei, pagubă curată

Deşi preţurile în euro ale locuinţelor au scăzut, cursul de schimb şi inflaţia au provocat, de fapt, scumpiri în lei. Experţii sunt de părere că blocajul o să continue cu scăderi de preţuri de până la 40%.
Creditul ipotecar în lei, practic, nu reprezintă o opţiune pentru români, din cauza dobânzilor foarte mari.

Presupunem că o persoană, care a luat anul trecut un credit ipotecar în valoare de 70.000 de euro sau echivalentul în franci elveţieni (CHF), ar fi avut de plătit o rata medie de 550 euro, aproximativ 2000 de lei, la un curs mediu de 3,6435 lei pentru un euro, calculat pentru anul trecut, respectiv 788 CHF, aproximativ 1788 de lei, la un curs mediu de 2,27 lei pentru un CHF, calculat pentru anul trecut. Dacă ar fi împrumutat aceeaşi suma în lei, clientul ar fi trebuit să plătească o rată lunară de 2615 lei. Totuşi diferenţa e simţitoare la buzunarul îndatoratului.

În condiţiile actuale, la un curs de aproximativ 4,3 lei pentru un euro, respectiv 2,93 lei pentru un CHF, creditele contractate în 2008 au în medie o rată echivalentă cu 10% mai mica la euro şi cu 13.5% mai mica la CHF faţa de lei.
Un calcul simplu ne arată că datornicul este protejat de riscul valutar până la un curs de 4,75 lei pentru un euro, respectiv 3,31 lei pentru un franc elveţian, bineînţeles, numai în cazul în care nu creşte dobânda creditului în lei.

Scăderea reală a preţurilor

Ritmul descendent este menţinut de preţurile imobilelor începând cu ultima parte a anului 2008. Astfel, în primul trimestru din 2008 pentru un apartament cu două camere preţurile oscilau între 60.000 și 70.000 de euro, dar în prezent variază între 47.000 de euro şi 60.000 de euro, menţionează Diana Podaru, reprezentantă a agenţiei imobiliare Velis din Iaşi. O situaţie similară este şi la Constanţa unde pentru un apartament cu două camere se cer acum circa 45.000 de euro, de la minimum 60.000 de euro cât pretindeau anul trecut vânzătorii. Situaţia se repetă la Craiova şi Oradea unde preţurile ating, potrivit agenților imobiliari, circa 40.000 de euro în Oradea şi circa 55.000 de euro în Craiova, în scădere cu 15%-20% faţă de vârful din 2008.
La Bucureşti, preţurile au scăzut cu circa 30% faţă de începutul anului trecut, majoritatea celor interesaţi să mai cumpere aşteptând apogeul ieftinirilor. Cu toate acestea, unii analişti imobiliari cred că nu stoparea creditării frânează piaţa, ci starea de spirit.

Potrivit datelor postate pe site-ul agenţiei imobiliare „Confort Imobil”, din Bistriţa, preţul apartamentelor cu două camere variază între 35.000 de euro şi 55.000, în funcţie de zona în care e situat, finisaje, etaj şi suprafaţă. Preţul apartamentelor cu trei camere puse în vânzare oscilează între 50.000 de euro şi 85.000 de euro, iar cele cu patru camere, pot fi achiziţionate începând cu 65.000 de euro. În ceea ce priveşte preţul garsonierelor, acestea sunt disponibile începând cu 22.000 de euro. În Bistriţa casele puse în vânzare sunt de la suma de 90.000 de euro ajungând până la 360.000 de euro, în funcţie de zonă, materialul din care e construită, suprafaţă, vechime şi finisaje.

Delia Hriţuleac