Soţii Şot au învins Primăria Năsăud în instanţă! Certificatul de urbanism şi autorizaţia de construire, eliberate lui Leon Rus, ANULATE

Soţii Sabina şi Gavrilă Şotau învins în instanţă Primăria Năsăud şi au obţinut anularea unui certificat de urbanism dara autorizaţiei de construcţie aferentă, documente eliberate de administraţia locală, în favoarea lui Leon Rus, pentru construirea unui imobil în imediata vecinătate a locuinţei lor.

Demersurile pentru construirea noii clădiri de pe str. Rahovei din Năsăud au început în urmă cu doi ani, de proprietarul terenului învecinat familiei Şot – Leon Rus. În iunie 2014, bărbatul a obţinut un certificat de urbanism, în baza căruia urma să demareze obţinerea avizelor în vederea eliberării autorizaţiei de construire de către Primăria Năsăud.

Certificatul de urbanism a avut însă o problemă, şi una mare de tot, fiindcă în cuprinsul acestui document se specifică faptul că a fost eliberat „în temeiul” reglementărilor Documentaţiei de urbanism faza PATJ/PUG/PUZ/PUD, aprobată prin HCL nr. 59 din 30.08.2007.

Era vorba de altceva

Ce spune însă respectiva Hotărâre de Consiliu Local nr. 59/30.08.2007, la art. 1?

„Se însuşeşte Planul Urbanistic de Detaliu, (PUD) , întocmit pentru construcţia unui ansamblu de locuinţe, în regim privat, compus din trei imobile, în regim de înălţime D+P+9E+M, situat pe str. I. Marţian, nr.12,oraş Năsăud, judeţul Bistriţa-Năsăud , pe teren proprietate privată a solicitantului, cuprins înAnexala prezenta hotărâre, din care face parte integrantă”.

Terenul situat pe str. Iulian Marţian nr. 12 aparţine unei firme cu acţionariat spaniol – S.C. „ANCORA INVERSIONES” SRL – cu sediul în Năsăud şi care intenţiona, aşa cum se poate vedea şi în cuprinsului primului articol din hotărârea de consiliu local adoptată în 2007, trei imobile cu 9 etaje+mansardă. Ca o paranteză fie spus, mult prea înalte chiar şi pentru zona respectivă unde există alte două blocuri de locuinţe cu doar 4 etaje.

În timp, firma spaniolilor a renunţat la investiţie, iar terenul de pe str. Iulian Marţian este scos la vânzare.

În baza acestui certificat ilegal, au fost obţinute avizele necesare şi în final autorizaţia de construcţie.

Au luat calea instanţei

Locuinţa familiei Şot se află la circa 2 m de imobilul pe care Leon Rus a vrut să îl construiască, şi de altfel a şi demarat lucrările. De fapt aceasta este distanţa care va rămâne între cele două imobile, mai precis 2,08 m. Familia Şot nu a fost deranjată de faptul că în imediata vecinătate ar putea apărea o nouă construcţie, ci din cauză că locuinţa lor, fiind o construcţie foarte veche, nu ar rezista în timpul lucrărilor de execuţie a noii clădiri cu dimensiuni destul de mari. Din acest motiv nu şi-au dat acordul pentru construirea noului imobil şi au notificat în acest sens primăria.

Cum administraţia locală a făcut ureche şută, soţii Şot au ales calea instanţei, solicitând anularea certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de construire primite de Leon Rus.

În cerea de chemare în judecată, soţii Şot au arătat că actele eliberate de Primăria Năsăud sunt nelegale. În primul rând, din punctul lor de vedere, certificatul de urbanism este unul nelegal întrucât „a fost emis cu încălcarea dispoziţiilor art. 31 din Legea nr. 350/2001modificată şi completată, dispoziţii potrivit cărora certificatul de urbanism va cuprinde regimul economic al imobilului, destinaţiile acestuia stabilite în baza prevederilor urbanistice aplicabile în zonă, reglementări fiscale specifice localităţii sau zonei”.

„Se poate observa că acest certificat nu cuprinde prevederile urbanistice aplicabile zonei, nefiind indicat vreun act administrativ în baza căruia s-a stabilit acest regim. Pentru a complini lipsa prevederilor legale aplicabile zonei în care se află imobilul, a fost menţionată HCL nr. 59/30.08.2007, hotărâre prin care nu s-a aprobat planul urbanistic zonal, ci doar un PUD aferent documentaţiei privind edificarea altor imobile şi al cărui beneficiar este o altă persoană. În mod tendenţios şi rău voitor s-a menţionat existenţa vreunui PUG aprobat prin hotărârea menţionată. Mai mult decât atât, în certificatul de urbanism nu a fost menţionat şi obţinerea acordului vecinilor, acord esenţial în obţinerea ulterioară a autorizaţiei”, au precizat soţii Şot în cererea de chemare în judecată.

În acelaşi document, soţii Şot au făcut menţiuni şi cu privire la autorizaţia de construire, document pe care, de asemenea, l-au considerat nelegal, întrucât nu avea la bază un studiu de oportunitate pe baza căruia să fie realizat planul urbanistic zonal (PUZ).PUZ-ul era necesar având în vedere că prin noua construcţie se modifica substanţial categoria şi dimensiunile imobilelor din zonă, cu impact asupra propriei lor locuinţe, „care se va ruina urmare a neconsolidării acesteia de către beneficiarul autorizaţiei de construcţie”, şi în plus nu are nici măcar planul urbanistic de detaliu, „piese care constituie elemente impuse de Legea 350/2001”.

Soţii Şot au mai evidenţiat un element extrem de important, şi anume faptul că atâta imobilul pe care îl deţin în proprietate, cât şi cel care se construieşte sunt situate în zona C a urbei.

Regulamentul de urbanism, nerespectat de primărie

Ori, Regulamentul de urbanism aprobat prin hotărâre de consiliu local în 2008 – HCL 90/2008 – , precum în orice alte regulamente de urbanism, se precizează că zona C este de fapt nucleul oraşului.

În orice Regulament de urbanism se arată că zonele din categoria C sunt practic zone centrale situate în interiorul zonei protecţie monumente istorice.

Chiar dacă Gazeta de Bistriţa a mai prezentat Regulamentul de urbanism al oraşului Năsăud atunci când a prezentat pentru prima dată acest caz, vi-l readucem în atenţie.

Iată prescripţiile care se aplică UTR 1 din Regulamentul de urbanism al oraşului Năsăud:

„Zona centrală se situează, în întregime, în interiorul limitelor de protecţie a valorilor istorice şi arhitectural urbanistice, suprapunându-se peste nucleul istoric, cu zone a căror valoare este rezultată din calităţile arhitectural-urbanistice ale fondului construit aparţinând unor diferite etape dar conservând amprentele unei lungi evoluţii istorice.

(…)

În cadrul zonei C sunt incluse nu mai puţin de cinci subzone – C 1, C 2, C 3, C 4 şi C 5.

Strada Rahovei pe care este prevăzut să fie construit imobilul cu demisol şi două etaje al lui Leon Rus este inclus în subzona C 2, despre care în Regulamentul de urbanism se precizează că este „subzonă centrală parte însemnatădin nucleul istoric, păstrând configuraţia ţesutului urban tradiţional , neomogenă stilistic, dar conţinând punctual clădiri monument istoric şi clădiri cu valoare ambientală mare, monumentale, în general retrase de la aliniament, dispuse izolat , formată din clădiri cu puţine niveluri (P; P+2)”.

În ceea ce priveşte condiţiile de utilizare, în acelaşi Regulament se precizează că pentru toate cele cinci subzone, deci şi pentru subzona C 2 „orice nouă intervenţieva fi necesar să se încadreze în prevederile unui Plan Urbanistic Zonal care să cuprindăîntreaga zona centrală protejată, fiind exclusă acordarea autorizaţiei de construire numai pe baza unor Planuri Urbanistice necorelate”, în timp ce înălţimea maximă se va stabili pentru subzona C 2 prin PUZ, dar şi că „autorizaţiile de construire pentru construirea de locuinţe colective se vor putea elibera numai după PUZ autorizat”, după cum este vorba în acest caz particular.

Mai mult decât atât, acelaşi regulament mai precizează că pentru subzonele „C 1+C2+C3 –sunt admise următoarele funcţiuni: (…) locuinţe colective numai pe parcelele ocupate în prezent de acestea,fără a se permite construcţii noi”. Ori, în acest caz pe parcela cu pricina nu a existat construcţie cu locuinţe colective, ci una individuală precum de altfel există pe toată strada Rahovei.

În plus, pe harta UTR 1 există o altă menţiune extrem de importantă care traduce prezenţa haşurării cu linii verticale: „INTERDICŢIE TEMPORARĂ DE CONSTRUIRE PÂNĂ LA AUTORIZAREA PUZ–ÎNTREGA ZONĂ CENTRALĂ INTERZICÂNDU-SE AUTORIZĂRI PE BAZA UNOR PLANURI URBANISTICE LOCALE”.

Asta ca să nu mai vorbim de o afirmaţie bezmetică a Primăriei Năsăud, aceea că „zona în care se propune a se realiza construcţia este o zonă mixtă, multifuncţională, în care se regăsesc atât spaţii comerciale (magazine, piaţa agroalimentară, restaurante, etc.), spaţii industriale – S.C. Ineul S.A., cât şi spaţii de locuit”.UTR 1 nu este considerată zonă mixtă, singurele de acest gen fiind cele prinse în UTR 6, 11 şi 12.

Expertul a confirmat ceea ce a scris Gazeta de Bistriţa

Faptul că Gazeta de Bistriţa a avut dreptate cu privire la faptul că Primăria Năsăud nu a eliberat conform prevederilor legale documentele necesare construcţiei lui Rus a fost confirmat şi de expertul judiciar Ieronim Pavelea, în expertiza întocmită şi depusă la dosarul cauzei, în care scrie negru pe alb că nu s-a respectat nici PUG-ul, nici Regulamentul de urbanism.

„Conform PUG-ului (n. r. – Planul Urbanistic General) localităţii Năsăud, întreaga zonă centrală C se află în interiorul zonei de protecţie monumente istorice şi conform prescripţiilor specifice la nivelul UTR1 din cadrul PUG-ului figurează înserată menţiunea «INTERDICŢIE TEMPORARĂ DE CONSTRUIRE PÂNĂ LA AUTORIZAREA PUZ (n.r. – Plan Urbanistic Zonal, care nu este întocmit la această dată) – ÎNTREAGA ZONĂ CENTRALĂ INTREZICÂNDU-SE AUTORIZĂRI PE BAZA UNOR PLANURI URBANISTICE LOCALE», materializată prin haşuri cu linii verticale. Deci,emiterea certificatului de urbanismde către Primăria Năsăud pârâtului Rus Leon,s-a făcut fără a se ţine cont de această prevedere importantă impusă în PUG şi în regulamentul aferent”, a scris expertul Ieronim Pavelea în expertiză.

Totodată, expertul arată cu subiect şi predicat şi faptul căcertificatul de urbanism, care STĂ LA BAZA EMITERII autorizaţiei de construire, prezintă omisiuni. Mai precis discutăm despre:

• Neînscrierea funcţiunilor permise şi interzise
• Reglementări fiscale la Regimul economic
• Regimul tehnic – neînscrierea informaţiilor cu privire la alinierea construcţiilor la faţă de străzile adiacente prin indicarea distanţei minime faţă de axul acestora, neindicarea distanţei minime faţă de vecinătăţi şi a legislaţiei aplicate
• Neindicarea datelor cu privire la echiparea cu utilităţi şi a datelor de racordare.

Altă nelegalitate: POT şi CUT mai mari în realitate, peste cotele admise

Şi documentaţia tehnică faza PAC (n. r. – elaborarea proiectului pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţie) nu a fost găsită în bună regulă de expert. Acesta precizează că a constatat „o imprecizie la calculul indicilor tehnici”. Mai precis Pavelea arată că în documentaţie suprafaţa construită este de 185 m.p., cu un procent de ocupare a terenului (POT) de 49,86%, în timp ce în realitate suprafaţa construită este mai mare, de 194, 28 m.p., precum şi POT-ul, care ajunge la 52, 36%.

Culmea este că, din procesul verbal întocmit în noiembrie 2015 de reprezentanţii Inspectoratului Judeţean în Construcţii, document depus în instanţă, suprafaţa construită apare ca fiind de 250 m.p., adică unPOT de circa 67%.

Expertul Pavelea a mai arătat în expertiză şi faptul că suprafaţă desfăşurată a construcţiei diferă în realitate de ceea ce este scris în documentaţia tehnică. Dacă în documente este precizată o suprafaţă de 740 m.p., cu un CUT (n. r. coeficientul de utilizare al terenului) de 1,5% , în realitate aceasta este de 777,16 m.p. cu un CUT de 2,09%.

„Rezultă că indicii tehnici POT şi CUT reali sunt peste limitele maxime stabilite prin Regulamentul de Urbanism General şi cei cuprinşi în certificatul de urbanism, respectiv POT=50% şi CUT=1,50%”, a scris Pavelea.

Au încercat să se scoată, dar nu le-a mers

Evident că în faţa instanţei, reprezentanţii Primăriei Năsăud au încercat să dreagă busuiocul şi să susţină că de fapt în certificatul de urbanism s-a strecurat o eroare cu privire la numărul HCL-ului, eroare care a fost îndreptată ulterior. Ceea ce nu au înţeles însă reprezentanţii administraţiei locale este faptul că pentru zona respectivă Leon Rus avea nevoie musai de întocmirea unui PUZ, dar şi al unui PUD. Acesta aspect a fost precizat chiar de instanţă la începutul acestui an când i-a suspendat temporar lui Leon Rus autorizaţia de construire, el fiind obligat să întrerupă lucrările. Tot atunci, instanţa a dispus şi întocmirea unei expertize de către Ieronim Pavelea, prezentată mai sus, care nu a făcut altceva decât să arate exact ceea ce reclamau soţii Şot, dar şi ceea ce a scris în urmă cu un an Gazeta de Bistriţa.

Instanţa dixit: ANULARE!!!

În urmă cu două săptămâni s-a dat verdictul în acest caz, unul favorabil soţilor Şot.

„Admite acţiunea în contencios administrativ formulată de reclamanta Şot Sabina în contradictoriu cu pârâţii Primăria Oraş Năsăud şi Rus Leon.

Anulează Autorizaţia de construire nr.27 din 22.07.2015 şi Certificatul de urbanism nr.48 din 02.06.2014,ambele emise de pârâtul Primăria Oraş Năsăud,în beneficiul pârâtului Rus Leon”, este decizia Tribunalului Bistriţa-Năsăud.

Decizia nu este definitivă şi poate fi atacată în recurs în termen de 15 zile de la comunicare.