Nu a respectat nici POT, nici CUT, nici înălţime şi a pierdut în instanţă! Motivul pentru care Consult Imobil s-a întins ilegal: Rezistenţa la CUTREMUR

Consult Imobil, firma care a construit o clădire cu 9 etaje pe strada Crinilor din municipiul Bistriţa a fost amendată usturător cu 10.000 lei în urmă cu doi ani de cei de la Poliţia locală din cadrul Primăriei Bistriţa. Drept urmare firma deţinută de omul de afaceri Marius Negrea a contestat procesul verbal de contravenţie în instanţă. Procesul pe fond s-a finalizat în luna februarie anul acesta cu o înfrângere încasată de Negrea. Acesta însă a înaintat apel, care se va judeca la Tribunalul Bistriţa-Năsăud, termenul fiind stabilit în toamna acestui an.

Omul de afaceri Marius Negrea, proprietarul Consult Imobil, a avut în plan încă din anul 2009 să ridice un imobil exclusivist pe terenul de pe strada Crinilor care îi şi aparţine. Primele demersuri au fost făcute în anul 2010, când Negrea a demolat trei case pentru a face loc noii investiţii care urma să treacă de două milioane de euro.

Autorităţile locale i-au dat toate avizele necesare, iar Protopopiatul Ortodox care deţine terenul din vecinătate pe care stă bătută de vreme o mică bisericuţă din lemn şi o parte din cel mai vechi cimitir românesc din Bistriţa, şi-a dat şi el acordul. Condiţia era ca blocul să nu umbrească moştenirile istorice de lângă, iar Consult Imobil, firma omului de afaceri să refacă stricăciunile în cazul în care cimitirul ar fi afectat în timpul lucrărilor.

Potrivit planurilor puse la punct în 2011, imobilul este prevăzut cu spaţii pentru birouri, săli de conferinţe, sală de fitness, spaţii comerciale, parcare subterană şi locuinţe de lux. Evident, spaţiile respective se adresează celor potenţi financiar, având în vedere faptul că un apartament în imobilul respectiv era estimat la 100.000 de euro.

În august 2015, cei de la Poliţia locală din cadru Primăriei Bistriţa au sancţionat firma lui Marius Negrea cu 10.000 lei din cauză că nu s-a respectat autorizaţia de construire a imobilului de pe strada Crinilor. În loc să aibă doar 7 etaje, atât cât prevedea documentul emis de primărie în baza unei hotărâri de Consiliu Local, Negrea a decis să îi mai adauge două etaje. În plus, amprenta la sol este şi ea mult mai mare, evident nefiind respectat nici gradul de ocupare al terenului.

Însă, toate acestea par să fie premeditate, fiindcă în momentul în care s-a văzut cu documentul în mână, până să se apuce de construit, Negrea a strigat adunarea proiectantului, verificatorului de şantier şi constructorului şi au fost operate modificări la proiectul iniţial. Pe motiv că au întărit structura clădirii la cutremure, s-a extins amprenta la sol, au crescut stâlpii de la parter şi au realizat un planşeu interimar. În instanţă cei de la Consult Imobil arătau că au făcut demersuri pentru intrarea în legalitate vis-a-vis de noua formulă de construire a clădirii, însă aici au întâmpinat rezistenţă din partea administraţiei locale. Cu toate acestea, au construit mai departe. Acum imobilul este finalizat, ba chiar o parte utilizat, fiindcă Negrea, băiat isteţ, a început să vândă din spaţii sau să le închirieze.

Două etaje în plus

Dar să vedem ce au găsit în neregulă poliţiştii locali de la disciplina în construcţii. Astfel, în întâmpinarea depusă la dosar de cei de la Primăria Bistriţa şi Poliţia locală se arată că prin procesul verbal de constatare şi sancţionare, în baza căruia i s-a aplicat amenda de 10.000 lei firmei lui Marius Negrea, complementar s-a dispus şi sistarea lucrărilor, întrucât lucrarea s-a realizat cu „nerespectarea autorizaţiei şi a proiectului tehnic, a lucrărilor prevăzute la art. 3 (n. r. – din Legea 50/1991), cu excepţia celor prevăzute la lit. b), precum şi continuarea executării lucrărilor autorizate fără solicitarea unei noi autorizaţii de construire în situaţiile prevăzute la art. 7 alin 15, de către investitor şi executant”.Cât de sistate au fost lucrările se vede, în condiţiile în care, aşa cum am precizat mai sus, imobilul este gata construit şi parte dat în folosinţă.

Potrivit autorizaţiei de construire, Consult Imobil urma să ridice pe str. Crinilor un imobil locuinţă colectivă cu spaţii comerciale la parter în regim de înălţime S+P+7E fără afectarea proprietăţilor vecine.

Potrivit procesului verbal atacat de firma lui negrea în instanţă, poliţistul local care a verificat ce se întâmplă la faţa locului a constatat „nerespectarea de către petentă (n. r. – Consul Imobil) a Autorizaţiei de Construire nr. 96 din 09.03.2015 prin:

• executarea suplimentară a unei reţele de stâlpi din beton armat la parter, cota 0.00;
• executarea unui planşeu din beton armat în suprafaţă de cca. 480 mp, a unui alt planşeu de cca 120 mp pe o reţea de stâlpi şi grinzi de beton armat şi o copertină, la cota +3,70;
• nerespectarea regimului de înălţime, respectiv modificarea acestuia la S+P+9E niveluri, faţă de S+P+7E cât prevede autorizaţia”.

Toate modificările aduse au dus şi la modificarea procentului de ocupare a terenului (POT) şi a coeficientului de utilizare a terenului (CUT).

„S-a consemnat că, urmare acestor modificări neautorizate, nivelul peste parter nu mai are rolul de mezanin, ci de etaj, şi în acest fel indicatorii urbanistici POT şi CUT exced valorile aprobate prin A.C 96/2015.

Conform procedurii care se urmează în aceste situaţii, au fost efectuate fotografii la faţa locului, din care reiese stadiul efectuării lucrărilor şi mult mai important, numărul real de niveluri edificate, respectiv 9”, se arată în documentele de la dosarul cauzei.

Prin urmare, agentul constatator a procedat la întocmirea procesului verbal, iar primarul municipiului Bistriţa, Ovidiu Creţu, a aplicat prin rezoluţie sancţiunea amenzii „şi a dispus ca măsură complementară sistarea lucrărilor şi desfiinţarea lucrărilor neautorizate”.

S-au întins mai mult din cauză de…cutremur

Cei de la Consult Imobil motivează modificările aduse proiectului prin faptul că „în urma discuţiilor şi consultărilor avute cu proiectantul şi verificatorul de şantier şi constructorul a rezultat faptul că în baza Dispoziţiei de şantier nr. 1/02.04.2015 şi a Dispoziţiei de şantier nr. 2/02.08.2015 (n. r. – nu cu mult timp înainte ca firma să fie amendată) au fost operate modificări ale proiectului conform Raportului de expertiză tehnică extrajudiciară întocmit de către dr. ing. (…), expert MLPAT, în luna octombrie a.c. Aceste modificări au fost necesare pentru a realiza o mai bună conformare a clădirii la acţiunile seismice având în vedere că structura de rezistenţă iniţială prezenta distanţe mari între centrele maselor şi centrele de inerţie/rigiditate de la fiecare nivel. Îmbunătăţirea rezistenţei imobilului s-a realizat prin extinderea amprentei la sol a clădirii, prin creşterea numărului de stâlpi de la parter şi prin realizarea unui planşeu interimar”.

Totodată, ei au susţinut că modificările au fost efectuate „ ca urmare a solicitării proiectantului”. Culmea însă, susţin cei de la Consult Imobil, ei au vrut să intre în legalitate. Deşi au iniţiat demersuri pentru obţinerea modificării autorizaţiei de construire, „din păcate, la nivelul Primăriei Bistriţa a întâmpinat o opoziţie feroce materializată prin emiterea unor certificate de urbanism în vădită contradicţie cu prevederile PUZ şi PUD aferent zonei, precum şi cu corecturi şi adnotări din partea primarului şi secretarului municipiului”, astfel că s-au aflat în imposibilitate de a intra în legalitate.

Ca nuanţă, trebuie să amintim şi cine este cel care a proiectat acest imobil. Astfel, pe proiectul de pe Crinilor apare şi numele arhitectului Ştefan Tămaş, şeful Serviciului Urbanism din cadrul Primăriei Bistriţa. Numele lui Tămaş nu apărea în calitate de reprezentant al municipalităţii, ci în calitate de şef de proiect din partea SC AMI Proiect SRL, firma care a întocmit Planul Urbanistic Zonal (PUZ) „Construire clădire multifuncţională cu destinaţia de spaţii comerciale, birouri şi locuinţe” în municipiul Bistriţa, str. Crinilor, nr. 2-8, al cărui beneficiar este Consult Imobil SRL. Mai mult decât atât, administratorul şi asociat unic al SC AMI Proiect SRL este nimeni alta decât Marcela Tămaş, soţia şefului Serviciului Urbanism din cadrul Primăriei Bistriţa.

La momentul la care Ştefan Tămaş a întocmit PUZ-ul pentru Negrea, în 2009, el nu era încă angajatul Primăriei Bistriţa, lucru care s-a întâmplat abia în 2010. Numai că în 2010, în calitate de şef Serviciu urbanism, Tămaş a semnat documentaţia care însoţea PUZ-ul cu pricina în vederea aprobării de către consilierii locali.

Neregulile se văd de la o poştă

Instanţa însă nu le-a dat dreptate celor de la Consult Imobil, în condiţiile în care încălcarea legii era probată de municipalitate prin fotografii executate de cei de la Poliţia locală care au mers în control pe şantierul de pe Crinilor, în august 2015.

„ (…) din fotografiile realizate cu ocazia controalelor rezultă puterea evidenţei chiar şi pentru un nespecialist în domeniul urbanismului, că regimul de înălţime impus prin A.C. 96/2015 nu a fost respectat”, arată instanţa în motivarea sentinţei.

Deşi cei de la Consult Imobil au susţinut în instanţă faptul că imobilul de pe Crinilor respectă Planul Urbanistic General aprobat în 2013, judecătorii arată în motivare că „planul urbanistic general reprezintă principalul instrument de planificare operaţională, care nu conferă automat dreptul de a modifica, după bunul plac, proiectul autorizat, ci doar stabileşte liniile directoare în amenajarea teritoriului municipiului”.

În concluzie, instanţa Judecătoriei Bistriţa a concluzionat că procesul verbal de constatare a contravenţiei este temeinic şi legal întocmit, astfel că a respins contestaţia Consult Imobil.

Au băgat tot în umbră

Odată cu transpunerea proiectului în realitate, urmele primei biserici româneşti din Bistriţa, plus cimitirul aflat în imediata vecinătate, au trecut în umbră, la propriu, întrucât odată cu apariţia a ditamai imobilului acestea nu se mai observă deloc.

Pe lângă toate acestea, potrivit unor documente aflate la Arhivele Naţionale Bistriţa reiese faptul că cimitirul, din care astăzi mai este vizibilă doar o mică parte, s-a întins pânăînspre Bulevardul Decebal.

Arheologii spun însă că zona respectivă nu intră în raza rezervaţiei arheologice Bistriţa – oraş medieval. „Documentaţia acumulată din urmărirea diverselor lucrări de construcţii şi infrastructură din zona arată că terenul nu deţine niveluri de locuire antice şi medievale. La începutul secolului XX şi în urma aplicării reformei agrare din anul 1921 au fost deschise noi parcele, oraşul extinzându-se în această zonă. Diagnoza arheologică realizată în vederea stabilirii potenţialului arheologic de pe parcelele invocate au constatat că terenul este liber de sarcină arheologică”, se menţiona în adresa Complexului Muzeal Bistriţa-Năsăud, ataşată la dosarul prin care Marius Negrea solicita, în 2010, Consiliului Local Bistriţa aprobarea Planului Urbanistic Zonal (PUZ) Crinilor, nr. 2-8.

Însă în aceeaşi adresă este menţionat şi faptul că în anul 1793, românii greco-catolici din Bistriţa au achiziţionat terenul din strada Crinilor unde au ridicat prima biserică româneasca din localitate, care a funcţionat până în 1895, după care a fost donată românilor din Lechinţa.

„În jurul bisericii au fost practicate între 1795 şi 1871 o serie de înmormântări, semnalate în teren şi prin cruci de piatră”, se mai preciza în documentul citat.

Semnalările din teren prin crucile de piatră fac însă referire la ceea ce se mai vede astăzi cu ochiul liber în terenul rămas în zona respectiva cu destinaţie de cimitir. Acolo practic sunt la vedere doar vreo 15 pietre funerare, aflate în spatele bisericuţei de lemn.

Un profesor de istorie a cercetat situaţia

Iosif Uilăcan, profesor de istorie din Bistriţa, a descoperit în urmă cu ceva ani la Arhivele Naţionale mai multe documente din care reiese că în zona respectivă exista un cimitir mult mai mare, a cărui suprafaţă se întindea până aproape de actualul Bulevard Decebal. În septembrie 2010, profesorul Uilăcan a sesizat municipalitatea, în numele Asociaţiei Profesorilor de istorie din judeţul Bistriţa-Năsăud, cu privire la acest aspect, cu atât mai mult cu cât proiectul lui Negrea a fost făcut public încă din 2009. Prin sesizarea respectivă, profesorul bistriţean atrăgea atenţia că locul în care s-a construit prima biserica românească, între anii 1790-1792, este destinat să ajungă, nu un punct de reper în istoria romanilor bistriţeni, ci unul în care îşi va face apariţia o oarecare construcţie de beton.

„Acolo s-au făcut înmormântări, documentate din anul 1799, sunt trecute în registre de stare civilă din 1799. Cu siguranţă însă că acestea existau şi înainte odată cu construcţia bisericii. Crucile care se păstrează sunt de după 1870, aproximativ. Dar pentru înmormântările începute din 1792 – 1793 există documente. Acolo însă s-au făcut înmormântări pânăîn 1886, când primăria a interzis să se mai facă aşa ceva în cimitirul bisericii”, a declarat pentru Gazeta de Bistriţa, profesorul Iosif Uilăcan. El a mai precizat că odată cu sesizarea adresată Primăriei Bistriţa a ataşat şi copii ale documentelor care atestă faptul căîn zonă există un cimitir, peste care, conform proiectului lui Marius Negrea, urma să apară imobilul de beton. „Eu le-am dat documentele înainte ca planul urbanistic să fie aprobat de Consiliul local. Planul urbanistic a fost aprobat în decembrie anul trecut (n. r. – 2010), iar eu le-am înmânat documentele în septembrie”, a spus profesorulUilăcan.

Municipalitatea însă nu a fost deloc interesată de existenţa vreunui cimitir în acea zonăşi mai ales de întinderea lui. Faptul că acolo au fost construite case mai ales după 1948, odată cu venirea la putere a regimului comunist când nimic nu a contat, a fost neinteresant atât pentru primăria Bistriţa, cât şi pentru consilierii locali de la acea vreme, astfel că au dat undă verde proiectului.

Cimitirul existent, amenajat de primărie

O perioadă destul de lungă cimitirul,din care astăzi se mai vede doar o parte, a fost lăsat în paragină ani buni. Marius Negrea declara la un moment dat în mass media bistriţene căîl va amenaja pe cheltuiala sa. Nu s-a întâmplat asta, fiindcă acesta a fost „pus în valoare” de Primăria Bistriţa.

„El nu este proprietarul terenului pe care există cimitirul, ci a terenului alăturat. Nu este niciun cimitir acolo. Nici dincoace nu era un cimitir, la modul vizibil în exterior. A fost o punere în valoare a ceea ce exista. Pietrele acelea erau unele la pământ, altele înclinate. Noi nu am făcut ce trebuia să facă domnul Negrea”,declara cu ceva ani în urmă pentru Gazeta de Bistriţa, Mihai Ruşti, purtătorul de cuvânt al municipalităţii.

Lucrările efectuate de municipalitate cu privire la „punerea în valoare”a cimitirului existent au fost însă „modeste”, acestea rezumându-se la curăţarea terenului şi realizarea unei alei din plăci de beton până la pietrele funerare, asta în condiţiile în care Protopopiatul anunţa ample intervenţii de restaurare şi chiarse dorea şi ridicarea unei bisericuţe din lemn.

Conform documentaţiei depusă de Consult Imobil la Primăria Bistriţa în vederea aprobării PUZ-ului de pe Crinilor nu reieşeacă Marius Negrea ar fi avut obligaţia să reamenajeze cimitirul existent, ci doar că a fost de acord ca în momentul începerii construcţiei să fie o supraveghere arheologică din partea specialiştilor în domeniu de la Complexul Muzeal Bistriţa-Năsăud. În acest sens a fost încheiat un contract între cele două părţi „pentru a se evita eventualele profanări de morminte posibile a se mai găsi în perimetrul alocat construcţiei”, după cum se preciza într-o adresă a Complexului Muzeal depusă la Primăria Bistriţa.

Singurul lucru la care se obliga Consult Imobil, potrivit acordului cu Protopopiatul Ortodox Român Bistriţa, a fost „să refacă fundaţia vechii bisericuţe, în perspectiva refacerii ei din lemn, aşa cum a fost odinioară”. Cimitirul ar fi urmat să fie refăcut pe banii firmei doar în cazul în care acesta ar fi fost afectat în vreun fel în timpul construirii imobilului.