Unde dai și unde crapă! Ce a cerut Negrea pentru eliberarea certificatului de urbanism pentru Ario și motivele pentru care Bungărdean l-a refuzat

În ediția precedentă a publicației noastre am arătat că dezvoltatorul imobiliar Marius Negrea, proprietarul firmei Consult Imobil, cere în instanță despăgubiri de aproape 400.000 de euro, din cauză că municipalitatea a întârziat nepermis de mult și contrar legii să îi elibereze un certificat de urbanism pentru zona fostei turnătorii Ario, unde vrea să amenajeze spații pentru spații comerciale și depozite, așa cum prevede Planul Urbanistic General al municipiului Bistrița în vigoare.

Fiindcă s-a izbit de un refuz puternic din partea municipalității, prin pixul arhitectei Cristina Bungărdean, care a înlocuit-o temporar în funcție pe arhitecta șefă Monica Pop, în octombrie anul trecut, Marius Negrea s-a văzut obligat să recurgă la instanță. Deși procesul începuse, în primele zile ale lunii ianuarie anul acesta, Primăria Bistrița îi eliberează lui Negrea certificatul de urbanism, document pe care în mod normal trebuia să i-l emită în maxim 30 de zile de la solicitare. Drept urmare petitul principal din cererea de chemare în judecată a rămas fără obiect. Nu și celelalte două, care privesc pretențiile lui Negrea pentru despăgubiri, în valoare de aproape 400.000 de euro, pe care să le plătească pârâții, în speță Primăria Bistrița și primarul municipiului, pentru cele 5 luni în care municipalitatea a întârziat eliberarea certificatului de urbanism. Cum a combătut Marius Negrea, în cererea de chemare în judecată, argumentele Cristinei Bungărdean inserate în Refuzul de semnare a certificatului de urbanism, citiți mai jos.

Calcule anapoda: suprafața construită, mai mare decât terenul

Printre argumentele care au stat la baza refuzului semnării certificatului de urbanism de către Cristina Bungărdean se numără și faptul că “suprafața utilă a construcției este de 12.439 mp cu un teren în cotă de 10285/19080, în consecință construcția ocupă un procent de 100%, fără a exista teren liber și în consecință nu pot fi respectate reglementările RLU în ceea ce privește CUT și POT”.

Marius Negrea o contrazice însă, precizând în documentele depuse la dosarul cauzei că arhitecta Bungărdean nu a ținut cont de faptul că suprafața de 12.439 mp este repartizată pe două niveluri. Concret este vorba despre suprafața desfășurată și nu amprenta la sol.

Drept urmare, Negrea precizează că de fapt deține o suprafață liberă de peste 3.000 mp, pe care poate amenaja 124 de locuri de parcare, iar conform prevederilor PUG și RLU în zona în care se află imobilul coeficientul maxim de ocupare a terenului – POT – este de 60%, în timp ce coeficientul maxim de utilizare a terenului  este de CUT maxim – 1,80, CUT volumetric maxim – 7,2.

“În condițiile în care scopul eliberării certificatului de urbanism îl constituie o schimbare de destinație a unei construcții deja existente și nicidecum edificarea uneia nou, ridicarea oricăror obiecții referitoare la retrageri, laterale sau posterioare, apare ca fiind inutilă.

Pentru aceasta este de reținut impunerea oricăror retrageri la o construcție existentă apare ca fiind un veritabil abuz, aspect față de care obiecțiile ridicate de către făptuitoare reprezintă în fapt doar un mod efemer de a justifica abuzul de putere pe care îl exercită față de solicitarea noastră”, a precizat Marius Negrea în cererea de chemare în judecată.

Acesta mai subliniază că a aduce în discuție condiții de construibilitate ori legate de aliniament atunci când în discuție este o schimbare de destinație a unei construcții deja existente, schimbare prin care nu se tinde a fi afectată forma ori volumetria construcției, este una de neînțeles în condițiile în care vine din partea unui specialist.

“În acest sens este totalmente deplasată poziția numitei Bungărdean, specialist în domeniul arhitecturii și urbanismului, care în încercarea de a-și justifica refuzul de semnare a Certificatului de Urbanism invocă aspecte legate de retragerile clădirii față de aliniament ori condiții obligatorii de construibilitate știind foarte bine că scopul cererii noastre îl reprezintă eliberarea unui certificat de urbanism în vederea schimbării destinației unei construcții existente și nicidecum edificarea uneia noi”, mai arată Negrea în document.

S-a folosit de numele unui arhitect clujean

Și ca să pară că are argumente solide, Cristina Bungărdean, care susține că la imobilul de la Ario, Negrea ar fi efectuat modificări față de construcția inițială, îl bagă în poveste și pe renumitul arhitect clujean Claudiu Botea.

“ În susținerea poziției sale, numita Bungărdean își permite, într-un mod de neînțeles, să răstălmăcească literalmente o discuție pe care a avut-o cu domnul arhitect Botea Claudiu.

Mai exact, în cuprinsul Refuzului de semnare, numita Bungărdean arată că: «Fac precizarea că, imobilul respectiv a suferit modificări față de construcția inițială și solicit Biroului Disciplina în construcții să facă verificări și să comunice dacă există autorizații de construire pentru imobilul respectiv pentru lucrările de construire efectuate, lucru de altfel menționat și de către arh. Botea Claudiu din Cluj-Napoca».

Ori, după cum ne-a confirmat domnul arhitect Botea Claudiu, discuțiile pe care le-a purtat cu Bungărdean Cristina au vizat strict întocmirea unei documentații PUZ, aferentă unui alt scop, respectiv realizarea unui centru comercial de tip mall, nefiind însă nicidecum purtate discuții referitoare la așa zisele modificări aduse construcției și realizate în lipsa vreunor autorizații de construire.

Ca atare, în încercarea de a da consistență unor susțineri nereale, numita Bungărdean a înțeles totalmente nejustificat să atribuie unui coleg de breaslă, arhitect asemenea, ei, afirmații pe care acesta nu le-a făcut niciodată, fapt ce denotă nu doar o evidentă rea credință, ci și lipsă de profesionalism”, a notat Negrea în documentul depus la dosarul aflat pe rolul Tribunalului Bistrița-Năsăud.

Nu e vorba de conversia funcțională a tuturor unităților industriale existente

În legătură cu elaborarea unui PUZ, a cărui necesitate este susținută de Cristina Bungărdean, Negrea spune că s-ar impune în mod obligatoriu doar în condițiile în care se dorește conversia funcțională a tuturor unităților industriale existente, ori în cauză este vorba doar despre o clădire.

“Conform dispozițiilor Cap. II.6 – Zona de activități productive – A – Secțiunea I: Utilizare funcțională Zina A din RLU aferent PUG al mun. Bistrița: «Pentru conversia funcțională a tuturor unităților industriale existente este necesară elaborarea unor Planuri Urbanistice Zonale pentru integrarea corectă a acestora în cadrul municipiului Bistrița din punct de vedere funcțional, morfologic, al sistemului de circulații rutiere și pietonale, etc.».

Din economia celor mai sus arătate putem reține că întocmirea unor PUZ-uri se impune în mod obligatoriu doar în condițiile în care se dorește conversia funcțională a tuturor unităților industriale existente.

Ori, prin Cererea nr. 69223 din 11.07.2022 subscrisa am solicitat eliberarea unui certificat de urbanism doar în scopul schimbării destinației unei singure clădiri și nu a tuturor unităților industriale existente pe platformă.

Pe de altă parte la acest moment este inoportun să discutăm de «unitate industrială» în accepțiunea dată de RLU aferent PUG al municipiului Bistrița aprobat prin HCL nr. 136/2013, prelungit prin HCL 184/2018, în condițiile în care în construcția pe care o deținem nu se desfășoară niciun fel de activitate industrială conform destinației inițiale”, se precizează în documentul citat.

Acces la imobil există

În același Refuz de semnare pentru eliberarea certificatului de Urbanism, arhitecta Bungărdean a arătat că dezvoltatorul imobiliar nu are cale de acces la imobil.

“Contrar susținerilor doamnei Cristina Bungărdean, accesul în imobilul pe care îl deținem în proprietate se face din strada Sigmirului, iar dimensiunile acestuia respectă reglementările RLU.

Mai mult chiar, accesul la imobilul nostru este asigurat prin traversarea unui teren aflat în patrimoniul Primăriei mun. Bistrița, astfel cum reiese din schița pe care o anexăm prezentei, fiind o cale de acces constituită cu zeci de ani în urmă.

Precizăm că la data dobândirii de către noi a imobilului, accesul la proprietate era asigurat pe aceeași cale ca și în prezent.

Ca atare, în condițiile în care doamna Bungărdean este o veche angajată a Serviciului de Urbanism, iar pe de altă parte susține că s-a și deplasat pe teren, este absolut inexplicabil cum poate face afirmații referitoare la inexistența unei căi de acces, astfel încât, în condițiile în care calea de acces nu ar exista, nu putem să nu ne punem o întrebare pertinentă: Pe unde și cum a reușit doamna Bungărdean să ajungă la imobilul nostru pentru a-l viziona?”, arată Marius Negrea.

Negrea vrea depozite și complexe vânzări en-gros și en-detail, nu galerii și spații de agrement

În același document depus de dezvoltatorul imobiliar la dosarul cauzei, acesta arată că în Refuzul de semnare pentru eliberarea certificatului de urbanism, Cristina Bungărdean amintește un alt scop  – schimbare destinație din turnătorie în galerii și spații de agrement – față de scopul pentru care Negrea a solicitat  – respectivul document – schimbarea destinației din turnătorie (TOA 3) în depozite și complexe vânzări en-gros și en-detail.

“ -cu intenție directă, în anexa A ce însoțește Refuzul de semnare a Certificatului de Urbanism, se indică alt scop decât cel pentru care, prin cererea nr. 69223/11.07.2022, am solicitat eliberarea unui certificat de urbanism.

Mai exact, prin cererea formulată de noi și înregistrată la Primăria mun. Bistrița sub nr. 69223 din 11.07.2022, am solicitat eliberarea unui certificat de urbanism în scopul întocmirii unei Documentații tehnice pentru eliberarea unei Autorizații de Construire pentru «schimbarea destinației din turnătorie (TOA 3) în depozite și complexe vânzări en-gros și en-detail», pe terenul situat din punct de vedere administrativ în min. Bistrița, str. Drumul Cetății, nr. 85, jud. Bistrița-Năsăud, CF (…).

Cu toate acestea, în Anexa A a refuzului de semnare se indică ca și scop al cererii formulate de noi obținerea unui Certificat de Urbanism pentru «schimbare destinație din turnătorie în galerii și spații de agrement».

Ori, niciuna dintre utilizările indicate în Anexa A ca formând scopul cererii formulate de către noi nu este prevăzut de către RLU aferent PUG al municipiului Bistrița aprobat prin HCL nr. 136/2013, prelungit prin HCL 184/2018, nici printre utilizările admise și nici printre cele admise cu condiționări, astfel cum sunt acestea detaliat menționate la art. 1 și 2 din Cap.II.6 – Zona de activități productive – A – din Secțiunea I: Utilizare funcțională Zona A.

Ca atare, indicarea unui alt scop decât cel pentru care am solicitat Certificatul de Urbanism, scop care nu se încadrează printre utilizările admise prin RLU, vine încă o dată să dovedească clara intenție a autorităților administrației locale abilitate să elibereze certificatele de urbanism, prin vocea doamnei Bungărdean, de a ne împiedica să obținem certificatul dorit”, arată Negrea.

Totodată, acesta mai subliniază că, referitor la Planul Urbanistic Zonal la care se face referire în Refuzul de semnare, acesta nu are nicio legătură cu scopul pentru care, prin cererea nr. 69223 din 11.07.2022, a solicitat eliberarea unui certificat de urbanism.

“Mai exact, reiterăm că prin cererea nr. 69233/11.07.2022 am solicitat eliberarea unui certificat de urbanism în scopul: «schimbare destinație din turnătorie (TOA 3) în depozite și complexe vânzări en-gros și en-detail», pe terenul situat din punct de vedere administrativ în municipiul Bistrița, (…).

Este de asemenea important de reținut că în conformitate cu prevederile art. 1 și 2 din Cap.II.6 – Zona de activități productive – A – din secțiunea I: I: Utilizare funcțională Zona A al RLU aferent PUG al municipiului Bistrița aprobat prin HCL nr. 136/2013, prelungit prin HCL 184/2018, utilizările ce formează scopul cererii noastre sunt printre cele admise.

Ori, «centrul comercial» de tip mall a format obiectul Certificatului de Urbanism nr. 961 din 02.06.2021 ți nicidecum scopul pentru care prin cererea 69223/11.07.2022 am solicitat eliberarea unui nou CU.

Astfel, în condițiile în care un centru comercial de tip mall nu se află printre utilizările admise prin RLU aferent PUG al municipiului Bistrița aprobat prin HCL nr. 136/2013, prelungit prin HCL 184/2018, obligativitatea întocmirii în prealabil a unui PUZ nu a fost contestată de noi.

Menționăm că repoziționarea noastră materializată prin cererea de emitere a unui Certificat de Urbanism în alt scop decât cel pentru care a fost eliberat CU nr. 961/02.06.2021 nu reprezintă un demers nelegal.

Mai mult, reorientarea noastră constând în schimbarea scopului economic pe care îl urmărim este una totalmente justificată și din punct de vedere financiar.

Pentru a fi cât mai bine înțeleși, dorim să subliniem că intenția manifestată de noi prin solicitarea de eliberare a unui certificat de urbanism în scopul: «schimbare destinație din turnătorie (TOA 3) în depozite și complexe vânzări en-gros și en-detail», pe terenul situat din punct de vedere administrativ în mun. Bistrița (…), nu înseamnă în mod automat și o renunțare la continuarea demersurilor în vederea întocmirii unui Plan Urbanistic Zonal necesar în vederea edificării unui centru comercial de tip mall.

Cu toate acestea, actualmente, în condițiile în care aprobarea unui PUZ prin adoptarea unui HCL este un demers a cărui finalitate nu poate fi nici măcar apreciată în timp, suntem nevoiți să dăm, cel puțin temporar, o altă utilitate imobilului pe care îl deținem în proprietate, întrucât doar simplele costuri angajate de noi cu conservarea acestuia reprezintă cheltuieli pe care suntem obligați să le suportăm din bugetul propriu.

Este important de știut că aceste costuri reprezintă pentru noi o majoră pierdere financiară în condițiile în care actualmente imobilul nu ne aduce beneficii, scopul pentru care subscrisa am fost constituită fiind unul literalmente comercial.

Referitor la întocmirea unui PUZ este de reținut că cel puțin la acest moment realizarea acestuia este împiedicată de neeliberarea unei NOTE DE CONSTATARE care să servească la Biroul de Cadastrare și Publicitate Imobiliară Bistrița în vederea radierii din CF (…) a construcțiilor constând în turnătoria TOA 2 cu SU=572,01 mp, cu cota nedeterminată din părțile comune indivize: rețele electrice, apă-canal, aer comprimat, gaze naturale, identificată cu nr. cadastral 76814-C1-U2, cu cota de 472,94/19080 părți – cota actuală 473/19080 părți (825) – din terenul aferent construcției cu nr. cad. 76814, cu suprafața totală de 19080 mp înscris în CF (…), imobil situat din punct de vedere administrativ în mun. Bistrița, Drumul Cetății nr. 85, et P, ap TOA 2, jud. Bistrița-Năsăud.

Pentru aceasta dorim să arătăm că prin Documentația de întocmire a unui Plan Urbanistic Zonal pe care am demarat-o urmează a fi studiată o suprafață mai mare decât cea pe care o deținem noi în proprietate”, a mai arătat Marius Negrea.