Terenul din Subcetate, cuiul din talpa Corinei Iacob care a înțepat-o rău de tot! (II) Motivele pentru care balanța a fost înclinată în favoarea familiei Puțura

Așa cum am arătat în episodul publicat săptămâna trecută, judecătoarea Corina Iacob (acum pensionară) a reușit să le convingă pe colegele de complet că soția lui Ovidiu Puțura are dreptate în dosarul în care se judeca cu familia Brendea. Drept urmare, instanța s-a legat în judecarea dosarului de o chichiță ciudată: faptul că obiectul tranzacției dintre SC Electric G SA și Agroindustriala SA nu ar fi fost terenul, ci un depozit de legume fructe, respectiv un șopron. Întrebarea care se impune aici este, dacă acest argument este real, cum a putut firma cumpărătoare să își întabuleze dreptul de proprietate asupra terenului printr-o sentință pronunțată de o instanță de judecată? Mai mult, aceeași firmă vinde mai departe terenul, nu șopronul, teren care este mai departe înscris în CF.

În dosarul care s-a judecat la Tribunalul Bistrița-Năsăud, în care soția lui Ovidiu Puțura a dat în judecată familia Brendea pentru un teren de peste 900 m.p., situația s-a schimbat cu 180 de grade față de ceea ce Judecătoria Bistrița a decis pe fond.

Conform documentelor, fiecare din cele două părți erau cumpărători de bun credință. Familia Brendea achiziționase terenul de la SC Bachiș SRL care, la rândul ei cumpărase de la SC Electric G. SRL, aceasta din urmă întabulându-și terenul în Cartea Funciară printr-o sentință judecătorească, deci în baza unor acte valabile verificate de o instanță. La fel a fost și în cazul tatălui Alinei Puțura, care cumpărase terenul direct de la Agroindustriala SA, care întabulase o suprafață mai mare de teren în care era inclusă și suprafața în cauză, ceva mai târziu de la tranzacția pe care o avuse cu Electric G SRL. Acesta este și motivul pentru care instanța Judecătoriei Bistrița a ajuns la concluzia că întabularea terenului deținut de familia Brendea este mai valabilă decât cea a lui Puțura.

Cică la Judecătorie nu s-a ținut cont de toate elementele

Evident, lucrurile au mers mai departe, în recurs, la Tribunalul Bistrița-Năsăud, dosarul ajungând la completul format de judecătoarele Ildiko Simionescu (președinte de complet), Camelia Nășcuțiu și Corina Iacob.

Acolo, Alina Puțura a solicitat, pe lângă admiterea recursului, să se dispună modificarea, în tot, a sentinței atacate, dar și ca pârâții, respectiv soții Brendea, să fie obligați să-i recunoască dreptul de proprietate asupra terenului în suprafața de 1000 m2, să i-l predea în posesie și pașnică folosință și să se abțină în viitor de la ori ce acte de conturbare ori deposedare. De asemenea, aceasta a mai cerut demolarea construcției ridicate de familia Brendea, dar și ca aceștia să fie radiați din Cartea Funciară.

Analizând actele de la dosar, cele trei judecătoare de la Tribunalul Bistrița-Năsăud ajung la concluzia că “statuările primei instanțe cu privire la aplicarea în cauză a principiului prior tempore, potior jure, respectiv la faptul că titlul pârâților este mai caracterizat motivat de înscrierea drepturilor persoanelor de la care au dobândit în cartea funciară înainte de cel al antecesorului reclamantei, sunt greșite”.

“În această analiză este necesar să se țină seama de toate elementele de fapt și de drept ale speței, momentul înscrierii în cartea funciară neputând ea singură să constituie temei al respingerii sau al admiterii cererii.

Principiul prior tempore, potior jure, aplicat de instanța fondului, are la bază efectul de opozabilitate față de terți a înscrierii dreptului în cartea funciară, în sensul că la data la care cel de-al doilea cumpărător își înscrie dreptul în cartea funciară să poată cunoaște împrejurarea că acel imobil a fost anterior înstrăinat altei persoane.

În cauză, după cum se poate observa efectul de opozabilitate față de terți al înscrierii în cartea funciară al (…) este anihilat de identificarea greșită a terenului cu date de carte funciară, astfel că orice persoană interesată cu privire la situația juridică a terenului cu nr. top 6458/2/2, din care face parte și terenul în litigiu, nu putea cunoaște că acesta ar fi înscris în actele de publicitate imobiliară pe numele acestei societăți. Mai mult, așa cum a declarat martorul V. P., la data inventarierii și înscrierii în cartea funciară a patrimoniului SC AGROINDUSTRIALA SA la nivelul anului 2002, SC ELECTRIC G… SRL deținea terenul și construcțiile aflate peste drum de terenul în litigiu. Martorul precizează că în procedura de lichidare s-au vândut mai multe imobile, neexistând litigii asupra acestor vânzări, și că defunctul B. N., respectiv succesoarea lui , nu au fost conturbați în posesia asupra acestuia.

Apoi, comparând actele care au stat la baza înscrierii drepturilor de proprietate, tribunalul constată că dreptul societății amintite s-a constituit pe baza unui proces verbal de licitație și a unei facturi ce nu indică suprafața și amplasamentul terenului aferent construcțiilor, pe când proprietatea antecesorului reclamantei are la bază un contract de vânzare-cumpărare, încheiat în condiții de autenticitate în cadrul dosarului de faliment nr. 38/F/2000 a Tribunalului Bistrița-Năsăud raportat la prevederile art.23 lit. i, art. 102 și art. 105 din Legea 64/1995 republicată, privind procedura reorganizării judiciare și a falimentului, în forma în vigoare la data întocmirii contractului de vânzare-cumpărare, cu identificarea suprafeței și amplasamentului terenului înstrăinat, dobândit de la o persoană juridică ce la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare avea calitatea de proprietar tabular al terenului , deci încrezându-se în conținutul corect al cărții funciare.

Toate aceste aspecte nu au fost analizate de către instanța de fond, care de altfel nu a arătat motivele pentru care a înlăturat declarațiile martorului V. P., persoană ce avea direct cunoștință de condițiile în care s-a vândut terenul către antecesorul reclamantei. Pârâții nu au propus contraprobe, prezentându-se la un singur termen de judecată, chemați fiind la interogatoriu, deși instanța în virtutea rolului activ le-a adus la cunoștință faptul că au dreptul să-și angajeze apărător, să formuleze cereri, să ridice excepții și de a arăta toate mijlocele legale necesare în apărarea lor”arată instanța Tribunalului Bistrița-Năsăud.

În plus, cele trei judecătoare s-au legat și de faptul că, atunci când SC ELECTRIC G… a cumpărat terenul de la AGROINDUSTRIALA SA, dreptul acestei societăți s-a constituit pe baza unui proces verbal de licitație și a unei facturi ce nu indica suprafața și amplasamentul terenului aferent construcțiilor, pe când proprietatea tatălui Alinei Puțura avea la bază un contract de vânzare-cumpărare, încheiat în condiții de autenticitate în cadrul dosarului de faliment al AGROINDUSTRIALA, contract în care erau identificate suprafața și amplasamentului terenului dobândit de la o persoană juridică ce la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare avea calitatea de proprietar tabular al respectivului teren.

De asemenea, a mai arătat la acea vreme instanța, soții Brendea ar fi trebuit, atunci când au cumpărat terenul, să efectueze niște verificări, și, mai mult decât atât, atunci când a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare, Paul Brendea “a declarat că cunoaște situația de fapt a imobilului și că înțelege să-l dobândească pe riscul său”. Astfel, tribunalul a conchis faptul că “pârâții nu sunt apărați de buna credință, în conformitate cu textul citat având posibilitatea de a afla atât la data cumpărării cât și la data construirii, din cartea funciară, viciul titlului lor, astfel că solicitarea reclamantei de a se dispune demolarea construcțiilor este fondată”.

Drept urmare, instanța Tribunalului Bistrița-Năsăud a dat dreptate Alinei Puțura, decizia fiind definitivă.

Aceasta a fost pronunțată în decembrie 2014, cu circa o lună și jumătate înainte ca Ovidiu Puțura să fie săltat de procurorii DNA.

Au încercat să obțină revizuirea sentinței, pe motiv de Inspecție Judiciară

După aproximativ un an de la sentința pronunțată de completul Simionescu – Născuțiu – Iacob, soții Brendea au încercat să obțină o revizuire a deciziei pronunțată de tribunalul bistrițean. Asta în condițiile în care, în 2015, imediat după ce a izbucnit scandalul legat de Puțura și Iacob, Inspecția Judiciară a declanșat o acțiune disciplinară cu privire la judecătoarele Ildiko Simionescu și Camelia Nășcuțiu.

Astfel, Inspecția judiciara și-a întemeiat acțiunea arătând că „decizia civilă a Tribunalului Bistrița-Năsăud a fost influențată de demersurile dl. Putura Ovidiu exercitate prin intermediul doamnei judecător Iacob Corina”. S-a mai susținut de asemenea că „argumentele instanței de control judiciar așa cum au fost ele prezentate în cuprinsul considerentelor deciziei, în contextul influențelor exterioare exercitate asupra membrilor completului, sunt contradictorii și pun în discuție modul în care au fost respectate normele de drept material or procesual în ceea ce privește raportul juridic dedus judecății”.

După ce a fost administrat probatoriul cei de la Inspecția Judiciară au ajuns la concluzia că cele două judecătoare cercetate disciplinar nu au încălcat dispozițiile legale care reglementează deliberarea și pronunțarea hotărârii judecătorești, însă în ceea ce privește analiza legalității și temeiniciei hotărârii pronunțate, nu se pot face aprecieri în legătură cu aceste aspecte, acestea neputând face obiectul unei acțiuni disciplinare,aceste chestiuni fiind atributul exclusiv al instanței a cărei soluție poate fi cenzurata doar în căile de atac. Căi de atac pe care soții Brendea nu le-au mai avut la dispoziție.

Dosarul de revizuire a fost depus inițial la Tribunalul Bistrița-Năsăud, după care a fost strămutat la cel din Maramureș. Întrucât cele două judecătoare bistrițence nu au fost sancționate în vreun fel, cererea de revizuire a soților Brendea nu a întrunit toate elementele necesare ca să i se dea curs, astfel că acțiunea lor a fost respinsă.

“Se constată așadar că magistrații indicați nu au fost sancționați disciplinar, ci împotriva acestora s-a dispus doar exercitarea acțiunii disciplinare. Raportat la aceste constatări, instanța reține că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a se dispune revizuirea hotărârii atacate, deoarece ipoteza avută în vedere de texul legal nu este incidentă în prezenta cauză”, a arătat instanța de la Tribunalul Maramureș.

Împotriva celor de la care au cumpărat terenul

Urmare a sentinței pronunțată la Maramureș, soții Brendea nu au avut de ales, iar în decembrie 2017 au chemat în judecată firma de la care au cumpărat terenul, respectiv pe SC Bachiș SRL. Cei doi au solicitat ca firma vânzătoare să le dea suma plătită în 2010, actualizată, respectiv 40.871 lei, cu titlu de răspundere pentru evicțiune. Cu câteva luni înainte, pentru a nu fi puși în situația de a-și demola casa construită pe terenul cu pricina, fapt care i-ar fi costat enorm, soții Brendea s-au înțeles cu Alina Puțura și, contra sumei de 35.000 de euro, reușesc să cumpere suprafața pentru care s-au bătut în instanță, plus restul de până la 1.000 m.p. cât deținea în acte soția fostului secretar de stat în Ministerul Justiției.

“Practic terța persoană (n. r. – Alina Puțura) a fost de acord să le rămână reclamanților toate atributele dreptului de proprietate asupra imobilului teren în cauză, însă ei au fost nevoiți să achite din nou o sumă de bani cu titlu de preț pentru același teren de 916 mp plus diferența până la 1.000 de mp, care se susține că ar exista în fapt, iar la punctul 10 din acest contract de tranzacție se menționează că «prin prezenta tranzacție litigiul ce a făcut obiectul dosarului civil nr. xxxxx/190/2012 este stins definitiv și irevocabil, atât cu privire la imobilul teren, cât și cu privire la construcția ridicată de către pârâți pe acesta, fără nici o altă pretenție viitoare legată de aceste imobile».

Raportat la starea de fapt expusă mai sus, instanța constată că acțiunea reclamanților este justificată, garanția pentru evicțiune operând de drept în orice vânzare, înseamnă ca nu e necesar ca părțile sa introducă o clauză specifica în contract.

Scopul garanției îl reprezintă protejarea dreptului cumpărătorului de a nu fi tulburat în folosința lucrului dobândit prin acel contract, nici de către vânzător, nici de către terțe persoane juridice, termenul de evicțiune desemnează pierderea unui drept în urma unui proces, ceea ce practic, în contractul de vânzare-cumpărare, reprezintă pierderea bunului de către cumpărător”, a arătat instanța în acest ultim dosar.

Concret, instanța a arătat faptul că firma vânzătoare trebuia să le garanteze celor doi soți cumpărători dreptul de a nu fi tulburați în folosința lucrului dobândit prin acel contract, “nici de către vânzător, nici de către terțe persoane juridice”.

“Răspunderea pentru evicțiune este în fapt o obligație a cărei încălcare se sancționează independent de vina (culpa) debitorului contractual, și chiar dacăvânzătorul a fost de bună-credință. Obligația subzistă și față de dobânditorii succesivi ai bunului, deci se poate invoca atât împotriva vânzătorului cât și împotriva oricărui autor anterior, motiv pentru care se va admite acțiunea civilă și în consecință va fi obligată pârâta SC Bachiș SRL să achite reclamanților B.-M. P. și B.-M. I.-E. suma de 40.781 lei, reprezentând prețul de 36.500 de lei din contractul de vânzare-cumpărare nr. 1813/09.12.2010, actualizat cu indicele prețurilor de consum de 111,73 % și rata inflației de 11,7 %, calculate pe perioada decembrie 2010-octombrie 2017, cu titlu de răspundere pentru evicțiune, calcul efectuat pe baza indicilor stabiliți de Institutul Național de Statistică – D.R.S. Bistrița-Năsăud, pentru perioada amintită”, a mai arătat instanța.