În 2017, Ionela Rus, soția lui Petru Rus, unul din co-fondatorii companiei Metropolis, decedat în 2020, pregătea o investiție într-un concept exclusivist: BLOC de LUX în Parcul Municipal. Proiectul prevede construirea unei noi unități de locuințe colectivă în regim de înălțime S+P+2E, având suprafața totală a amplasamentului: 1.840 m², cu acces din strada Parcului și panoramă spre Dealul Codrișor. Deși i-a fost eliberat de municipalitate certificatul de urbanism, Ionela Rus a așteptat degeaba și autorizația de construire, fiindcă acesta nu a mai fost eliberată, astfel că proiectul a rămas în aer. Femeia a mers în instanță, la Tribunalul Bistrița-Năsăud, unde a fost decis până la urmă că primăria este obligată să elibereze respectivul document. Sentința nu este definitivă și a fost atacată cu recurs, la Curtea de Apel Cluj.
În momentul redactării acestui articol, dosarul, în care Ionela Rus a cerut obligarea municipalității de a-i elibera autorizația de construire, nu a ajuns la Curtea de Apel Cluj, întrucât sentința a fost motivată abia spre finele lunii noiembrie, deși Tribunalul Bistrița-Năsăud a pronunțat hotărârea încă de la începutul lunii aprilie.
Procesul s-a întins pe parcursul a mai mult de doi ani, în care s-au depus tot felul de acte și documente.
Gaftone a avut obiecții și a spus că nu e legală construcția în parc
În ianuarie 2017, municipalitatea i-a eliberat pentru realizarea acestui bloc din Parcul municipal, un certificat de urbanism, în baza căruia a fost realizat ulterior proiectul tehnic. În luna decembrie același an, Ionela Rus a solicitat și emiterea autorizației de construire, însă aceasta nu a mai fost eliberată. Motivul? Secretarul Primăriei Bistrița, Floare Gaftone, nu semnase de legalitate, aceasta motivând că nu se respectă prevederile legale ale documentațiilor de urbanism și a interesului general al localității, astfel că nu se poate solicita o autorizație de construire pe strada Parcului.
Potrivit secretarei primăriei, nu se poate elibera o autorizație de construire pentru un bloc de 30 de apartamente pe strada Parcului, unde este zonă exclusiv de case.
Astfel, Gaftone a arătat în instanță că, Asociația BISTRIŢA CIVICĂ a inițiat în anul 2014 proiectul de Hotărâre a Consiliului Local privind stabilirea unor măsuri pentru amenajarea pădurii Codrişor din municipiul Bistriţa ca zonă de agrement Pădure-parc Codrişor», prin inițiativă cetățenească obținând semnăturile de susținere a peste 4.200 cetățeni cu drept de vot din municipiul Bistrița. Proiectul de HCL era menit să repună în actualitate amenajarea zonei de agrement pădurea Codrișor – malurile răului Bistriţa cu legătură organică cu Parcul municipal Bistriţa. Toate acestea au fost aprobate de către Consiliul local al municipiului Bistriţa prin aprobarea PUZ Codrişor 1 şi 2 şi preluate în PUG în anul 2013.
Astfel, în opinia secretarei, proiectul în discuție, respectiv construirea unui bloc cu 30 apartamente pe str. Parcului, este în contradicție cu documentele de urbanism în vigoare pentru zona respectivă şi afectează realizarea proiectelor de amenajare a pădurii Codrișor şi malurilor râului Bistrița.
În același dosar au intervenit și câțiva locatari de pe strada Parcului, care sunt și ei împotriva construirii unei astfel de clădiri acolo, oamenii considerând că zona nu permite o astfel de aglomerație și mai mult decât atât, zona nu permite parcarea tuturor autovehiculelor viitorilor proprietari și, în plus, accesul unor autovehicule ar genera praf și poluare fonică.
Crețu pro bloc, Turc împotrivă
Dacă fostul primar Ovidiu Crețu a fost pentru construirea blocului de către Ionela Rus pe strada Parcului, nu de aceeași părere este actualul primar al Bistriței, Ioan Turc. Acesta din urmă a arătat în instanță faptul că realizarea proiectului este inoportună în zonă, atât din punct de vedere arhitectural, cât și urbanistic.
Astfel, argumentul adus de primarul Turc în instanță are la baza linia directoare a Planului Urbanistic Zonal „Zona Codrișor” Bistriţa, întocmit de un colectiv de specialişti sub coordonarea conf. dr. arhitect V. Mitrea.
„Documentaţia PUZ a urmărit restituirea potenţialului urbanistic, peisagistic si turistic al unei arii din «zona de protecţie a Zonei Protejate» a municipiului Bistriţa. PUZ Codrișor I a fost aprobat prin HCL nr. 164/2006, care a fost completat prin PUZ Codrișor II aprobat prin HCL nr.5/28.01.2010.
În capitolul Mod de implementare a recomandărilor și a condiţiilor Avizului Consiliului Județean Bistriţa, realizatorii PUZ-ului au refăcut propunerile din documentație conform cerinţelor avizatorilor:
– referitor la condiţia «frontul de locuinţe propuse pe malul drept va fi redus ca înălţime: maxim p+1 sau Mansardă, în nici un caz P+2 aşa cum rezulta din proiect. De asemenea, zonele construibile ale acestui front se vor delimita cu precizie pentru a exclude posibilitatea edificării unui front continuu şi impunerea realizării unui front spart». Modificările cerute prin aceasta condiţie au fost acceptate si realizate aşa cum rezulta din planşele A04m, A07m din proiect si din Regulamentul local de urbanism.
Avizul favorabil din partea Min. Culturii/ DJCCPCN BN specifica expres la:
– condiţii: – pe malul nordic se vor dispune alinieri pe fund de lot; parcelele adânci care permit diviziuni, vor avea prevăzut acces auto rezolvat exclusiv prin servitute din str. Parcului; eventualul front construit propus spre râul Bistriţa, nu va fi continuu, urmând a fi gândit ca un regim deschis / spart; aleea ce urmăreşte cursul apei va fi exclusiv pietonala.
– recomandare: – gestionarea atentă a potenţialului municipiului conduce către oportunitatea restituirii caracterului zonei, încercându-se conservarea relaţiei tradiţionale între zona Istorica a Bistriței, curs apă și dealurile perimetrele.(…)
Elaboratorul PUZ Codrisor considera drept Factor Implicat în «Realizarea propunerilor din PUZ CODRIȘOR» (Cap.D) următoarele: – 2, includerea aşa numitului Parc Municipal în reglementările ce se propun pentru a se face o legătură organică între zona de rezervaţie și zona de agrement din zid, creându-se atuuri pentru o zona urbană cu un potenţial ridicat si personalizat de vitalitate.
Amplasamentul propus pentru blocul S+P+2E este în imediata vecinătate a zonei de ATRACŢII PROPUSE din prezentarea sintetica a propunerii PUZ Codrișor a elaboratorului documentaţiei, în capitolul DESCHIDEREA SPRE APĂ A ORAŞULUI, și nu se încadrează ca funcţiune în propunerile documentaţiei, respectiv:
– amplasarea unor dotări care susţin activitatea socială și implicit spaţiul public, orientate spre promenadă – spaţiul public nou creat.
– Legătura peste apă, continuarea logică a traseului istoric – Piaţa Mica – Casa de Cultura – Parcul Municipal – Dealul Codrisor.
Această documentaţie a fost supusă consultării publice, pentru aprobarea si acceptarea de către cetăţenii urbei Bistriței (…)”, a arătat primarul în punctul de vedere depus la dosarul cauzei.
PUZ-uri abrogate…?
Cu privire la opinia primarului, Ionela Rus a arătat faptul că întreaga argumentație de inoportunitate a acestuia s-a fundamentat de reglementările PUZ Codrişor I aprobat prin HCL NR. 164/2006 completat prin PUZ Codrişor II, aprobat prin HCL nr. 6/28.01.2010. HCL NR. 164/2006 şi HCL nr. 6/28.01.2010 au completat PUG-ul adoptat prin HCL nr. 43/30.03.2004. În 2013, a fost adoptată documentația de urbanism “Actualizare Plan Urbanistic General al mun. Bistriţa şi Regulament local de urbanism” conform proiectului elaborat de SC BLOM SRL Târgoviște.
„Art. 5 al HCL 136/14.11.2013 stipulează clar: «Cu data adoptării prezentei hotărâri, Hotărârea nr.43/30.03.2004 privind aprobarea documentaţiei de urbanism ‘Actualizare Plan Urbanistic General al municipiului Bistriţa’ şi a Regulamentului local de urbanism, cu modificările și completările ulterioare, precum şi orice alte prevederi contrare, se abrogă».
La emiterea certificatului de urbanism a fost avute în vedere, prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate, în vigoare şi cu situaţia reală din teren la data solicitării, aspect de altfel exprimat fără echivoc prin întâmpinarea şi notele depuse la dosarul cauzei de pârâtul Primarul mun. Bistriţa”, a mai precizat petenta în instanță.
În plus, aceasta a arătat că a respectat, conforme normelor legale în vigoare toate cerințele din certificatul de urbanism ce i-a fost eliberat de municipalitate, astfel că se impune eliberarea autorizației de construire.
Are certificat, musai trebuie și autorizație
În final, judecătorul cauzei i-a dat dreptate Ionelei Rus, în condițiile în care municipalitatea au fost invocate în cadrul obiecțiilor de legalitate formulate alte cerințe și prevederi urbanistice decât cele conținute de certificatul de urbanism. În plus, dacă s-a ajuns la concluzia că respectivul certificat de urbanism nu conține mențiunile corecte, atunci municipalitatea ar fi trebuit să ceară anularea acestuia în instanță, or nu a făcut acest lucru.
“Prin urmare, a invoca, în cadrul obiecțiilor de legalitate formulate cu ocazia analizării cererii de emitere a autorizaţiei de construire, alte cerințe şi prevederi urbanistice decât cele conţinute de certificatul de urbanism, implică în mod necesar investirea instanţei cu o cerere de anulare a certificatului de urbanism (în ipoteza în care se apreciază că în conţinutul acestuia nu au fost menţionate în mod corect şi complet reglementările urbanistice care sunt aplicabile şi în raport cu care se realizează definirea regimului juridic, economic şi tehnic al imobilului).
Aceasta, în condiţiile în care autoritatea publică emitentă este abilitată să revoce actul unilateral nelegal, iar în ipoteza în care acesta este intrat în circuitul civil, autoritatea sesizează instanţa de judecată, solicitând anularea acestuia, conform prevederilor art. 1 alin. 6 din Legea nr. 554/2004.
Or, un atare demers nu a fost iniţiat de autoritatea publică, nici în cadrul prezentului dosar nefiind solicitată, de către secretarul atras în judecată sau de către pârâtul primar al municipiului, după schimbarea poziţiei procesuale, a se constata nelegalitatea certificatului de urbanism, instanţa fiind ţinută să respecte limitele investirii conform prevederilor art. 22 alin. 6 C.pr.civ. (Judecătorul trebuie să se pronunţe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără însă a depăşi limitele învestirii, în afară de cazurile în care legea ar dispune altfel).
Totodată, chiar în condiţiile aplicării prevederilor art. 18 alin. 2 din Legea nr. 554/2004, potrivit cu care Instanţa este competentă să se pronunţe, în afara situaţiilor prevăzute la art. 1 alin.(6), şi asupra legalităţii operaţiunilor administrative care au stat la baza emiterii actului supus judecăţii, o analiză a legalităţii acestor operaţiuni nu se poate realiza în lipsa investirii instanţei cu o atare cerere.
Aşadar, în privinţa obiecţiilor care vizează pretinsa nerespectare a prevederilor documentaţiei Plan de Urbanism Zonal (PUZ) «Zona Codrişor» Bistriţa, aprobată prin HCL nr.164 din 30.11.2006 şi completată prin HCL 5 din 28.01.2010, de aprobare a PUZ «Zona Codrisor» – etapa II – (…), acestea nu pot fundamenta în mod legal refuzul de semnare autorizaţiei de construire, cât timp, pentru obiectivul ce face obiectul cererii de autorizare a fost emis certificatul de urbanism nr. 23/10.01.2017, semnat de toate persoanele care au această responsabilitate conform art. 6 alin. 3 din Legea nr. 50/1991, certificate prin care autoritatea publică emitentă nu s-a raportat la prevederile planurilor de urbanism zonale menţionate în cadrul obiecţiilor de legalitate”se arată în motivarea sentinței civile.
Mai mult, arată instanța, în conținutul obiecțiilor de legalitate nu s-a invocat faptul că documentaţia prezentată de reclamantă în vederea emiterii autorizaţiei de construire nu ar respecta prescripţiile de ordin tehnic şi economic menţionate în certificatul de urbanism, mai sus relevate (aspect subliniat şi de reclamantă în cererea de chemare în judecată), ci s-au relevat alte cerinţe de ordin tehnic şi juridic (conţinute de alte acte de reglementare decât cele menţionate în certificatul de urbanism) şi care, în opinia secretarului municipiului, fundamentează legalitatea refuzului de eliberare a autorizaţiei de construire.
“Mai mult decât atât, aşa cum întemeiat s-a concluzionat şi în informarea privind obiecţiile de legalitate, emisă de Arhitectul şef şi de Direcţia administraţie publică juridic sub nr. 14627/09.08.2018 aprobată de primarul municipiului, referirile la reglementările Planului de Urbanism Zonal (PUZ) „Zona Codrişor” Bistriţa, aprobată prin HCL nr.164 din 30.11.2006 şi completată prin HCL 5 din 28.01.2010, de aprobare a PUZ „Zona Codrişor” – etapa II sunt anacronice, aceste reglementări de urbanism încetându-şi valabilitatea la data la care s-a solicitat şi emis certificatul de urbanism nr. 23 din 10.01.2017.
Este lipsit de valoare probatorie în prezenta cauză, punctul de vedere exprimat cu privire la preluarea în PUG a prevederilor PUZ Codrişor în cadrul unei expertize efectuate într-un alt dosar (din care reprezentantul intervenientului forţat a depus un extras).
Totodată, referitor la menţiunile realizate în conţinutul obiecţiilor de legalitate relativ la interpretarea sintagmei preluare parţială a prevederilor PUZ Codrişor cu ocazia aprobării documentaţiei de actualizare a Planului Urbanistic General al municipiului Bistriţa şi a Regulamentului Local de Urbanism (prin HCL nr. 136/2013 care, în conţinutul art. 5, abrogă în mod expres HCL nr. 43/30.03.2004 privind aprobarea documentaţiei de urbanism privind actualizarea PUG şi RLU al municipiului Bistriţa), tribunalul reţine că măsura în care prevederile unor planuri urbanistice zonale aprobate sunt preluate în conţinutul Planului Urbanistic General trebuie să se materializeze şi să se reflecte, în mod explicit, în chiar conţinutul noilor reglementări adoptate prin Planul Urbanistic General, referitor la zona/subzona respectivă, iar în măsura în care se apreciază că în mod nelegal nu au fost preluate, total sau parţial, reglementări ale documentaţiei de urbanism cu caracter derogatoriu pentru anumite zone, această susţinere nu poate fi valorificată decât în cadrul unei acţiuni care vizează legalitatea hotărârii de aprobare/actualizare a planului urbanistic general. Altfel, prevederile documentaţiei de urbanism, în forma în care acestea sunt aprobate de consiliul local, în vigoare la momentul solicitării certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de construire, sunt opozabile erga omnens, inclusiv în justiţie (art. 49 alin. 3 din Legea nr. 350/2001). În acelaşi timp, conform prevederilor art. 55 alin. 3 din Legea nr. 350/2001, autorităţile administraţiei publice locale în competenţa cărora se află elaborarea, avizarea şi aprobarea documentaţiei de amenajare a teritoriului şi urbanism sunt responsabile pentru întregul conţinut al reglementărilor adoptate, cu excepţia cazurilor în care legea dispune altfel”, mai menționează instanța.
În ceea ce privește necesitatea întocmirii unui nou PUZ/PUD, idee susținută de Floare Gaftone, tribunalul arată că nu justifică refuzul eliberării autorizației de construire, întrucât o asemenea cerință nu este menționată în certificatul de urbanism.
“Nu se poate valida nici teza susţinută în conţinutul obiecţiilor de legalitate, privind pretinsa încălcare a prevederilor PUD Parcul municipal aprobat prin HCL nr. 210/2009 şi preluat în PUG al municipiului Bistriţa aprobat prin HCL nr.136/2013, parcela fiind construibilă conform normelor urbanistice reglementate pentru subzona căreia îi aparţine amplasamentul, interdicţia de circulaţie cu vehicule la care face referire secretarul municipiului neafectând-o pe reclamantă, proprietară asupra imobilelor (construcţie şi teren) adiacente terenului pe care solicită edificarea construcţie, aceasta îndeplinind aşadar condiţia de a fi considerată riverană”, a mai completat instanța.
Atât Primăria Bistrița, cât și secretarul municipiului Floare Gaftone nu au fost de acord cu hotărârea instanței bistrițene, astfel că au atacat-o cu recurs la Curtea de Apel Cluj.
