EXCLUSIV: Floare Gaftone, făcută terci în dosarul Happy Home Real Estate! Motivele pentru care CA Cluj obligă municipalitatea să emită firmei bistrițene autorizațiile de construire solicitate

Curtea de Apel Cluj șterge pe jos cu secretarul municipiului Bistrița, Floare Gaftone, în dosarul în care aceasta a fost dată în judecată de dezvoltatorul imobiliar Happy Home Real Estate SRL, din cauză că nu i-a eliberat acestuia autorizațiile pentru construirea a trei blocuri în cartierul Subcetate, deși avea întocmit și Plan Urbanistic Zonal, precum și certificatele de urbanism necesare. Peste nas i se dă și judecătorului de la Tribunalul Bistrița-Năsăud, care a judecat cauza pe fond. Gazeta de Bistrița a intrat în posesia motivării sentinței pronunțată de Curtea de Apel Cluj în acest dosar, astfel că vă prezentăm ce spune instanța despre această speță.

Ca să nu fie emise autorizațiile, secretarul municipiului, Floare Gaftone, a invocat tot felul de motive pe lângă lege. Aceasta a semnat respectivele documente, însă cu obiecții de legalitate, astfel că autorizațiile aveau valoare de hârtie igienică, fiindcă dezvoltatorul imobiliar nu putea, bineînțeles, să înceapă construcție celor trei blocuri plănuite. Drept urmare, firma bistrițeană a recurs la instanță și, cu toate că Tribunalul Bistrița-Năsăud i-a respins acțiunea, a câștigat în final la Curtea de Apel Cluj.

Din motivarea sentinței pronunțată de Curtea de Apel Cluj, am putea trage concluzia că secretarul municipiului ori e paralelă cu prevederile legale în domeniu, ori le cunoaște dar le încurcă cu bună știință și este de rea credință.

Dar să luăm pe rând toate aspectele notate de instanță în motivare.

Obiecțiile de legalitate au dus la nulitatea autorizațiilor de construire

Astfel, instanța critică modalitatea în care Floare Gaftone a ales să semneze autorizațiile de construire solicitate de Happy Home Reale Estate SRL, respectiv cu obiecții de legalitate, aspect care aduce din start nulitatea actelor respective, fiindcă acestea trebuie să poarte trei semnături: cea a arhitectului-șef, a secretarului general al primăriei și a primarului. În speța de față, deși autorizațiile au fost semnate de arhitectul-șef, respectiv de Monica Pop, primarul municipiului nu a putut să semneze documentele în condițiile în care acestea nu erau semnate conform legii, fără obiecții de legalitate, de către secretarul municipiului.

“Pornind de la aceste prevederi legale și văzând că legea impune în mod imperativ emiterea autorizaţiilor de construire sub semnătura celor trei persoane prevăzute de textele de lege mai sus redate și prevede totodată sancţiunea nulităţii absolute pentru lipsa acestor trei semnături rezultă că autorizațiile de construire înregistrate în registrul de evidență al autorizațiilor de construire sub numerele 263, 264 și 265 din 14 aprilie 2022 sunt vădit nelegale, respectiv inexistente, nelegalitatea lor fiind evidentă şi neimpunând nici o cercetare în condițiile în care aceste acte sub semnate de secretar nu pur și simplu, ci cu mențiunea formulării de obiecţiuni.

Legiuitorul nu reglementează un asemenea tip de autorizație de construire în care una din cele trei persoane sus indicate să poată semna autorizația de construire care se emite cu adăugiri, astfel că actele în discuţie, în forma în care au fost emise și înregistrate în registrul de evidență al autorizațiilor de construire al municipiului Bistrița, sunt inexistente, necunoscând o reglementare legală.

În acest context, petitele formulate în subsidiar de anulare în parte, respectiv de anulare în întregime a autorizațiilor de construire astfel emise sunt lipsite de obiect, neexistând emise în speţă acte care să poată să fie calificate din punct de vedere legal ca fiind autorizații de construire”, arată Curtea de Apel Cluj ]n document, precizând totodată că, “întreaga situație de fapt mai sus expusă echivalează cu un refuz de emitere al autorizațiilor de construire solicitate de către reclamanta recurentă” și că practic “pârâtul Secretarul Municipiului Bistriţa a formulat obiecţiile anexate cu privire la legalitate emiterii actului, cu scopul de a se pune la adăpost din perspectiva unei eventuale atrageri a răspunderii juridice în baza art.7 alin.13 din Legea nr.554/2004 şi că acest aspect nu poate avea decât semnificaţia refuzului de a semna autorizaţiile de construire cu a căror emitere evident nu este de acord”.

Avizul Aquabis exista

Instanța clujeană mai arată că, din obiecțiile de legalitate de nelegalitate care au fost formulate de către secretarul municipiului Bistrița comunicate firmei fost analizată de către prima instanță doar obiecţia privind avizul Aquabis, iar din această perspectivă soluția dată de prima instanță este nelegală, iar refuzul de emitere a autorizațiilor de construire din această perspectivă încalcă dispozițiile legale incidente în materie.

“Aşa cum s-a arătat deja secretarul general a apreciat că nu sunt respectate toate cerinţele din HCL nr.102/2020 privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal, documentaţia depusă pentru emiterea autorizaţiei de construire trebuind să cuprindă şi soluţia pentru executarea lucrărilor de racorduri şi branşamente la reţelele publice de apă, canalizare. S-a reţinut apoi că nu există «Avizul tehnic cu caracter conform din partea AQUABIS SA» aviz solicitat prin certificatul de urbanism.

Pentru această cerinţă recurenta a anexat doar avizul de principiu condiţionat prin care se face menţiunea că: «pe amplasamentul propus nu sunt reţele apă şi canal. Beneficiarul va găsi soluţii pe cheltuiala proprie pentru alimentarea cu apă şi evacuarea apelor uzate menajere. Soluţiile tehnice pentru alimentarea cu apă şi evacuarea apelor uzate menajere a obiectivelor mai sus menţionate se vor stabili în funcţie de calculele şi măsurătorile realizate în teren de către un proiectant acreditat, şi se vor aproba în Comisia Tehnico – Economică din cadrul Aquabis SA».

Este necontestat de către părţi că în procedura de adoptare a PUZ ce a stat la baza cererii de emitere a autorizaţiilor de construire s-a emis de către Aquabis avizul de amplasament favorabil nr. 3934/07.03.2019.(…).

În acest act se menţionează emiterea «avizului de principiu condiţionat pentru lucrarea: Întocmire documentaţie PUZ pentru construire locuinţe colective, amenajări exterioare, accese şi parcaje», strada Subcetate, nr.38 A, municipiul Bistriţa, conform plan de situaţie anexat.

Se stabilește că «Racordarea locuinţelor propuse la reţele de apă canal existente este condiţionată de realizarea de către beneficiar, înainte sau în acelaşi timp cu construcţia imobilelor, a reţelelor apă şi canal», detaliindu-se la pct.1 şi 2 cerinţele pentru alimentarea cu apă şi pentru canalizare, finalmente inserându-se menţiunea «Toate lucrările se vor realiza după obţinerea Autorizaţiei de construire pentru reţele apa-canal», care se vor executa pe cheltuiala solicitantului.

Din conţinutul acestui aviz nu rezultă că emiterea autorizațiilor de construire pentru realizarea celor trei locuințe colective este condiționată de racordarea locuințelor propuse la rețelele de apă canal existente. Se arată în acest aviz că această racordare presupune realizarea de către beneficiar, înainte sau în același timp cu construcția imobilelor și a rețelelor de apă și canal, fără a se condiţiona emiterea autorizaţiilor de construire de emiterea autorizaţiilor de construire pentru reţelele de apă canal sau de vreun alt act. (…) În concluzie documentația PUZ nu impunea și nu condiționa emiterea autorizațiilor de construire pentru cele trei locuințe colective de existența autorizației pentru realizarea rețelelor de apă și canal sau de emitere a avizelor tehnice de racordare la aceste reţele”, se arată în motivarea instanței.

Mai mult decât atât, în data de 17 februarie 2022, Aquabis a comunicat dezvoltatorului imobiliar că în urma analizării cererii de către Comisia tehnică economică din cadrul Regiei de apă-canal pentru lucrarea extindere rețele apă canal pentru locuințe colective,  s-a agreat ca alimentarea cu apă și evacuarea apelor uzate menajere să se realizeze conform planului de situație propus de proiectant, iar în data de 27 iulie 2022, Aquabis a adus la cunoștința municipalității că și-a exprimat acordul cu privire la soluția tehnică pentru alimentare cu apă și evacuarea apelor uzate pentru construcțiile în discuţie în speţă.

“Din conţinutul coroborat al acestor acte rezultă neechivoc că documentația depusă de reclamantă pentru obţinerea celor 3 autorizaţii de construire cuprinde şi „soluția pentru executarea lucrărilor de racorduri şi branșament la rețelele publice de apă, canalizare”, întocmită conform prevederilor legale în vigoare, a Legii 372/2005, republicată şi a Legii 50/1991, republicată, soluţie agreată de Aquabis la data de 17.02.2022 pe baza avizului emis anterior la data de 24.08.2021.

Ca atare această cerinţă menţionată în certificatul de urbanism este îndeplinită în speţă. (…)

Pe lângă răspunsul din 27.07.2022 între intimați (n. r. – arhitect-șef, primar și secretarul Primăriei Bistrița) și Aquabis s-a purtat o vastă corespondenţă. Aquabis S.A. prin adresa nr. 4888/31.08.2022 a comunicat pârâţilor intimați că «în vederea eliberării autorizaţiei de construire pentru edificarea celor 3 obiective pe str. Subcetate, nr.38 A, Bistriţa, locuinţe colective în regim de înălţime D+P+3E+ER, a emis deja avizul de amplasament nr. 17334/24.08.2021»”, precizează judecători clujeni.

În continuare, instanța a urmărit să lămurească dacă pentru emiterea autorizaţiilor de construire pentru cele trei locuinţe colective era suficientă obţinerea avizului de amplasament sau era necesară obținerea unui aviz tehnic definitiv de racordare, și a ajuns la concluzia că avizul exprimat de către Aquabis la 24 august 2021 cuprinde toate informațiile în raport de situaţia de fapt concretă a amplasamentului.

“În concret se arată că pe amplasament nu există rețele la data solicitării. Se comunică planul de unde se poate face extinderea, respectiv planul de situaţie cu reţelele de apă canal existente trasate orientativ.

Sunt indicate și condițiile în care se poate realiza extinderea, respectiv se arăta că soluția pentru această extindere va fi găsită pe cheltuiala proprie de către reclamantă, că aceste soluții tehnice se vor stabili în funcție de calculele și măsurătorile realizate în teren de către un proiectant acreditat și se vor aproba în Comisia tehnică economică a Aquabis SA. Aşa cum s-a arătat deja această prezentare și acceptare a fost realizată în data de 17 februarie 2022 potrivit celor mai sus indicate.

Ca atare avizul de amplasament condiționat cuprinde toate informațiile stabilite de către art.24 din Ordinul 839/2009. În completarea acestui aviz, calculele efectuate de către reclamantă printr-un proiectant acreditat au fost agreate și definitivate de Comisia tehnică a Aquabis în data de 17 februarie 2022, ceea ce înseamnă că de la această ultimă dată se știau în mod exact condițiile tehnice concrete în care se poate realiza extinderea rețelei de apă și canal, inexistentă pe amplasamentul pe care se dorea realizarea celor trei locuințe colective.

În consecință avizul solicitat prin certificatul de urbanism a fost obținut de către reclamantă, iar în baza tuturor textelor de lege sus indicate nu se poate impune, în vederea obținerii autorizațiilor de construire, obținerea altor avize. În concret este vorba de avizul definitiv de branşare prevăzute în regulamentele ce reglementează realizarea rețelelor de apă canal și racordare la acestea”, precizează instanța.

ISC și Ministerul Dezvoltării au impus și ele emiterea autorizațiilor

Totodată, judecătorii au analizat situația și din perspectiva textelor de lege cuprinse în Ordinul 88/2007 pentru obținerea autorizației de construire, dar și a Legii 50/1991, și au ajuns la concluzia că în speţă nu se discută însă despre lucrările de execuție a instalațiilor aferente construcții lor care potrivit prevederilor legale vizează totalitatea echipamentelor care asigură utilitățile necesare funcționării construcțiilor, situate în interiorul limitei de proprietate, de la branșament/racord la utilizator, ci se are în vedere extinderea rețelei de apă canal existente și realizarea branșamentelor, altfel spus lucrările necesare asigurării alimentării cu apă și canalizării până la instalația aferentă construcției potrivit dispozițiilor legale.

“În același sens al faptului că avizele deja emise de către Aquabis SA sunt singurele avize prevăzute de legiuitor pentru emiterea autorizațiilor de construire este și actul de control întocmit la data de 22 iunie 2022 de către Inspectoratul de Stat în Construcții Bistriţa. Această instituţie a reținut că există avizul furnizorului de apă, canal și a impus emiterea autorizației de construire fără ca aceasta să fie semnată cu obiecțiuni după remedierea anumitor lipsuri a documentației depuse de către reclamantă şi care vizau alte aspecte. Acest proces verbal de control a fost emis în exercitarea de către ISC Bistriţa atribuţiilor legale recunoscute în materia autorizării si executării de construcţii, nefiind aşadar un simplu punct de vedere.

De asemenea și răspunsurile Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației confirmă aceeași interpretare a prevederilor legale, răspunsul contrare vizând rețele de apă nedimensionate adecvat nu şi situația existentă în speță.

Oricum aceste puncte, opinii exprimate nu sunt obligatorii pentru instanța de judecată care face interpretarea și aplicarea prevederilor de drept material în funcție de situaţia de fapt şi de drept concrete din speţă, aplicare realizată potrivit celor de mai sus”, mai subliniază judecătorii Curții de Apel Cluj.

Dosarul Ionelei Rus invocat de Gaftone viza o altă situație

În acest context instanța aduce în discuție și soluția dată în dosarul în care Ionela Rus a dat în judecată municipalitatea pentru că nu a primit autorizația de construire a unui bloc în perimetrul Parcului Municipal, în apropiere de Hotel Metropolis, soluție care a fost invocată în nenumărate rânduri de către Floare Gaftone “pentru a sublinia justețea punctului său de vedere”. Comparând cele două spețe, judecătorii Curții spun că sunt total diferite.

„(…) este necesar a se preciza că în mod neechivoc hotărârea judecătorească pronunțată în acel dosar viza o altă situație de fapt și de drept și astfel interpretarea dată textelor de lege în acea speță era conformă cu respectiva situație de fapt și de drept, care însă este diferită de situația de fapt și de drept din prezenta speţă.

În concret în acel dosar nu s-a analizat cerința deţinerii unui aviz impus în certificatul de urbanism, ci așa cum se arată la paginile 29 -30 din decizia pronunţată, anexată și în etapa procesuală a recursului, (…) cerința verificată de către instanță este aceea a lipsei conectării la sistemul centralizat de utilități.

Astfel terenul în discuție în acel litigiu a fost reprezentat inițial dintr-un teren care era conectat la sistemul de utilități și pe care era edificată o construcție. Acel amplasament s-a dezmembrat în două noi parcele: o parcelă constând în utilitățile existente, construcția și terenul aferent ei și o altă parte compusă doar din teren fără utilități şi pe care se dorea a se construi.

În acea speţă s-a invocat incidenţa unei cerinţe din PUG Bistrița care impunea ca și condiție de construire conectarea la sistemul centralizat de utilități. Ca atare această condiție este cea care a fost verificată de către instanța de recurs a conectării la sistemul centralizat de utilități.

Deși în speță în notele de ședință depuse de către Secretarul municipiului Bistrița se invocă aceeași cerință este necesar a se preciza că această cerință nu a fost invocată decât prin aceste note de şedinţă şi este aplicabilă pentru alte UTR-uri decât cel în care se află terenul din speţă.

Astfel în punctul de vedere depus în fața instanței de recurs în prezentul dosar Secretarul municipiului Bistrița face referire la cerința inclusă la articolul 12 din RLU aferent PUG Bistrița aplicabil pentru L2, L3, L4, L5 și anume că toate clădirile vor fi racordate la rețelele tehnico-edilitare publice.

Terenul din speță nu era situat într-o asemenea UTR nici anterior adoptării PUZ. Potrivit PUG Bistrița terenul în litigiu era situat în zona M1 * UTR 25, iar actualmente este guvernat de prevederile regulamentului local de urbanism aferent PUZ aprobat.

Ca atare pentru emiterea autorizațiilor de construire din speță nu există această cerință a conectării la sistemul de utilităţi.

În contextul acestei cerinţe urbanistice în dosarul 1181/112/2018 instanța a apreciat că interpretarea conținutului certificatului de urbanism trebuie să fie raportată la PUG Bistrița și că în realitate era necesară existența unui aviz definitiv de racordare întrucât doar în această modalitate era posibilă autorizarea şi apoi extinderea rețelei de utilități și astfel îndeplinirea cerinței privind conectarea la sistemul centralizat de utilități. Ori această cerinţă nu trebuie îndeplinită în speță astfel că situația de fapt și de drept este diferită.

Practic în dosarul sus indicat lipsa existenței acestui aviz nu permitea a se ști dacă rețeaua existentă pe strada Parcului din Mun. Bistriţa putea prelua canalizarea pentru încă 18 apartamente.

Ori în speță pe lângă faptul că cerința urbanistică analizată în dosarul 1181/112/2018 nu există, există certitudinea că extinderea rețelei de apă canal este posibilă și racordarea celor trei construcții colective ce se vor realiza este de asemenea posibilă a se realiza, fiind stabilită și soluția tehnică concretă care se va adopta în speță.

Situația altor imobile ce s-au dorit a fi edificate și care sunt indicate în notele de ședințe depuse de către Secretarul municipiului Bistrița în etapa procesuală a recursului nu poate fi reţinută în speţă. Acele situații reprezintă situații particulare, pentru care nu s-a indicat identitatea stării de fapt si de drept cu situația din speță și în care interpretarea textelor de lege s-a realizat potrivit situației de fapt și de drept existentă în acele situații.

Din toate considerentele mai sus expuse rezultă că refuzul de emitere a autorizațiilor de construire este unul nejustificat potrivit art. 2 alin. 1 lit. i din legea 554/2004, reclamanta deținând toate actele necesare în vederea emiterii autorizațiilor de construire, iar condiționarea emiterii lor de depunere a unui aviz tehnic de definitiv de racordare este nelegală”, a conchis Curtea de Apel Cluj, obligând totodată municipalitatea să emită autorizațiile de construire solicitate de Happy Home Real Estate SRL.

În acest context, instanța a reținut culpa procesuală a secretarului municipiului Bistrița, respectiv a Floarei Gaftone, motiv pentru care a obligat-o pe aceasta la plata cheltuielilor de judecată, în valoare de 30.000 lei.

Sentința este definitivă și executorie.