Dosarul în care FBT Invest SRL a dat în judecată Primăria Bistrița, dar și pe secretarul municipiului Bistrița, Floare Gaftone, în care cere anularea unei adrese a municipalității din aprilie 2019 și a obiecțiilor de legalitate invocate de Floare Gaftone, ce datează tot din aprilie 2019, și obligarea municipalității de a emite autorizația de construire, pentru intrarea în legalitate după ce firma bistrițeană a reamenajat baza sportivă din Parcul Municipal, compusă din 4 terenuri de tenis, trenează de mai bine aproape 3 ani pe rolul Tribunalului Bistrița-Năsăud. Obstacolul pentru finalizarea procesului pe fond este expertiza de specialitate care nu este întocmită, aceasta fiind împiedicată de lipsa documentației PUG ridicată de procurori în dosarul urmărire penală în care mai mulți angajați ai municipalității, printre care și Floare Gaftone, sunt anchetați încă din primăvara anului 2021.
Cei de la FBT Invest, care au cumpărat o suprafață de teren din patrimoniul ce a aparținut decedatei Gloria Bistrița, pe care se aflau 4 terenuri de tenis, au vrut să reamenajeze imobilul și să îi aducă îmbunătățiri, astfel încât să îl aducă la standarde internaționale.
Dosarul a fost înregistrat în decembrie 2019, pe rolul Tribunalului Bistrița-Năsăud, în care FBT Invest SRL cere anularea adresei și a obiecțiilor de legalitate invocate de Floare Gaftone și obligarea municipalității de a emite autorizația de construire.
Nu s-au adus modificări caracteristicilor zonei ori categoriei de folosință
În cererea de chemare în judecată, reprezentanții firmei arată că au solicitat emiterea unui certificat de urbanism, în vederea autorizării lucrărilor de construire pentru reamenajarea în conformitate cu standardele internaționale a bazei sportive de pe strada Parcului din municipiu, formată din patru terenuri de tenis de câmp (3 în aer liber și unul închis), imobil aflat în proprietatea soților Dana și Florin Coșoiu și Teodor Florea. În același document se mai precizează că odată cu dobândirea terenului, a fost preluată și întreaga infrastructură existentă și nu s-au adus modificări caracteristicilor zonei ori categoriei de folosință.
Astfel, în decembrie 2017, primăria le eliberează celor de la FBT Invest un prin certificat de urbanism, valabil 12 luni, iar în februarie 2019, aceștia primesc un al doilea.
“Nefiind finalizată procedura de autorizare a lucrărilor în baza C.U. inițial cu nr. 3206/28.12.2017 în termen util, subscrisa am solicitat un al doilea CU cu același scop de reamenajare a bazei sportive compusă din cele 4 terenuri de tenis de câmp sus amintite, situația faptică fiind neschimbată (același amplasament, aceeași structură, aceeași geometrie, ș.a.m.d.). Acesta este motivul pentru care există două C.U. cu conținut similar, inclusiv sub aspectul utilizării în același scop declarat, însă unul expirat în prezent, unul în vigoare.
În continuare, în vederea parcurgerii și finalizării procedurii de autorizare a lucrărilor dorite inițiate prin CU nr. 168/11.02/2019, la data de 05.03.2019, subscrisa a înregistrat la Primăria Bistrița cererea nr. 16455/05.03.2019, împreună cu documentația de urbanism aferentă pentru emiterea Autorizației de construire pentru executarea lucrărilor de construire «bază sportivă, amenajare vestiare/toalete, punct de alimentație publică (sport-cafe) și împrejmuire teren pe proprietate» (…)”, au explicat reprezentanții firmei în cererea de chemare în judecată.
Aceștia mai arată că secretarul municipiului a invocat o serie de nereguli pentru a nu da ok-ul pentru eliberarea autorizației de construire, printre care și faptul că lucrările la proiect au fost începute fără respectiva autorizație necesară și “se află într-o stare avansată de execuție”. Numai că, precizează cei de la FBT Invest, respectivele lucrări erau de fapt unele ușoare – de drenaj a terenului, sau de împrejmuire a acestuia, iar pentru aceasta au fost și amendați, însă acest aspect nu este de natură a le fi refuzată emiterea documentului solicitat.
“Pe de altă parte, chiar în ipoteza în care procedura demarată (ceea ce nu este cazul însă) legea prevede posibilitatea de încadrare a lucrărilor de construcție executate fără autorizație într-o autorizație de construire emisă ulterior, aspect omis însă de doamna secretar”, au mai subliniat cei de la FBT Invest.
Mai mult, aceștia arată că Floare Gaftone a invocat în cuprinsul obiecțiilor de legalitate și faptul că nu s-a întocmit, avizat și supus consultării, deliberării și aprobării de către Consiliul Local nicio documentație de urbanism cu privire la realizarea acestui obiectiv, cu toate că e amplasat într-o zonă importantă (Parcul Municipal), zonă care a prezentat interes pentru Consiliul Local încă din 1992 și că, în acest context nu se face dovada că amenajarea bazei sportive pentru care se solicită autorizația are acordul Consiliului Local Bistrița și că s-au emis avize sau un PUD/PUZ. Legat de acest aspect, cei de la FBT Invest arată că hotărârea de consiliu local invocată de Floare Gaftone nu mai este în vigoare fiind abrogată odată cu aprobarea noului PUG în 2013, care nu prevede condiții speciale în ceea ce privește terenurile și construcțiile amplasate în apropierea parcului municipal.
O altă obiecție de legalitate invocată de Floare Gaftone a fost din perspectiva spațiului verde.
“ Un aspect foarte important și omis de doamna Secretar este faptul că terenul pe care se cere a fi autorizat obiectivul în discuție se află în proprietate privată, iar categoria de folosință este curți-construcții. În acest sens, potrivit art. 18 alin 9 din Legea 24/2007, republicată, astfel cum a fost modificat prin art. II pct.1 din Legea 135/2014, «terenurile înscrise în cartea funciară ca fiind înscrise în categoria curți-construcții, terenuri ce se află în proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice, nu pot fi inventariate sau declarate ca spații verzi, în sensul legii, decât după îndeplinirea procedurii de expropriere conform legislației în domeniu».
Prin urmare, în baza acestor atribute ale imobilului, dar și a lipsei procedurii prevăzute de lege, există posibilitatea de a nu fi propus în planul proiectului nicio suprafață de spațiu verde. Cu toate acestea, interesul subscrisei este de a reamenaja o bază sportivă la standarde internaționale și astfel, în mod evident, din perspectiva spațiului verde sunt respectate toate cerințele legale. Printr-un simplu calcul matematic se poate justifica un procent de ocupare al terenului (raportat la suprafața totală a parcului) care în mod cert nu depășește cei 15% prevăzuți în PUG”, au precizat reprezentanții FBT Invest în cererea de chemare în judecată.
Nu în ultimul rând s-a invocat de către Floare Gaftone în obiecțiile de legalitate și faptul că FBT Invest a defrișat molizii de pe calea de acces, uitând însă că aceștia erau pe o suprafață privată și, în plus, respectivii arbori nu fac parte din esențele asupra cărora legea restricționează tăierea lor și care poate fi efectuată doar în baza unei autorizații din partea autorității locale.
Gaftone vrea desființarea lucrărilor
De cealaltă parte, Floare Gaftone pare că nu dorește intrarea în legalitate a investiției FBT Invest, ci demolarea/desființarea lucrărilor efectuate fără autorizație, pe motiv că firma nu ar fi respectat termenul de 60 de zile de intrare în legalitate.
“Așa cum recunoaște și reclamanta prin cererea de chemare în judecată, Legea nr. 50/1991 prevede și posibilitatea aplicării unor măsuri complementare, respectiv luarea măsurilor de «intrare în legalitate» a lucrărilor executate fără autorizație, sau după caz, luarea măsurilor de desființare a lucrărilor executate fără autorizație.
Prin procesul verbal de constatare și sancționare nr. 104455/19.12.2018 s-a aplicat o amendă de 5.000 lei și s-a dispus oprirea executării lucrărilor și intrarea în legalitate.
Cu toate că s-a dispus ca intrarea în legalitate să se facă în termen de 60 de zile de la data comunicării procesului-verbal de contravenție, eliberarea Autorizației de construire în termenul stabilit, având în vedere că abia în 06.02.2019 s-a depus cererea nr. 8031 pentru eliberarea Certificatului de urbanism, iar condiția de sistare a lucrărilor nu a fost respectată, reclamantul continuând executarea lucrărilor”, a notat Floare Gaftone într-un memoriu depus la dosarul cauzei.
Mai mult decât atât, Gaftone susține că terenul pe care s-au edificat construcțiile avea INTERDICȚIE DEFINITIVĂ de construire conform RLU-PUZ Codrișor etapa I și Codrișor etapa II, terenul fiind rezervat realizării unei căi de acces spre malul râului, respectiv realizarea unei punți peste Râul Bistrița, astfel că terenul era doar aparent liber.
Argumentele secretarei municipiului, contrazise de primărie
Numai că, această susținere a secretarului municipiului este contrazisă chiar de celălalt pârât din dosar, respectiv Primăria Bistrița, care precizează că RLU-PUZ Codrișor etapa I și Codrișor etapa II nu mai este valabil și nu există nicio interdicție definitivă de construire pe terenul FBT Invest.
“Cu privire la Hotărârea nr. 21/28.05.1992 a Consiliului local a municipiului Bistrița privind delimitarea strictă a parcului municipal Bistrița și măsurile care se impun pentru protejarea lui, arătăm că aceasta și-a încetat aplicabilitatea.
Această hotărârea este anterioară aprobării Hotărârii nr. 136/2013, iar conform prevederilor art. 5 din Hotărârea nr. 136/2013 privind aprobarea documentației de urbanism «Actualizare Plan Urbanistic General al municipiului Bistrița și Regulament local de urbanism», Beneficiar: Consiliul local al municipiului Bistrița (…)
Cu privire la prevederile Planului Urbanistic Zonal «Codrișor» Bistrița aprobat prin Hotărârea nr. 164/30/11/2006 și completat prin Hotărârea nr. 5/28/01.2010 privind aprobarea PUZ Codrișor – etapa II, facem următoarele precizări:
Conform HCL 164/30/11/2006:
«ART. 2: – Datele cuprinse în Planul Urbanistic Zonal aprobat conform art. 1 completează prevederile din documentația de urbanism «Actualizare Plan Urbanistic General al municipiului Bistrița» și din Regulamentul local de urbanism, aprobat prin Hotărârea 43/30.03.2004 a Consiliului local al municipiului Bistrița pentru UTR 22a, UTR1, UTR2, UTR4 și zona din Dealul Codrișor situată în extravilan.
ART.3 – perioada de valabilitate a Planului Urbanistic Zonal prezentat în anexă este de 5 ani».
Conform HCL 5/28.01.2006:
«ART.2 – Datele cuprinse în Planul Urbanistic Zonal aprobat conform art. 1 completează prevederile din documentația de urbanism «Actualizare Plan Urbanistic General al municipiului Bistrița» și din Regulamentul local de urbanism, aprobat prin Hotărârea nr. 43/30.03.2004 a Consiliului local al municipiului Bistrița pentru suprafața de 37,4 ha din extravilanul municipiului Bistrița».
Conform art. 5 din Hotărârea nr. 136/2013 privind aprobarea documentației de urbanism «Actualizare Plan Urbanistic General al municipiului Bistrița și Regulament local de urbanism», Beneficiar: Consiliul local al municipiului Bistrița:
«Cu data adoptării prezentei hotărâri, Hotărârea nr. 43/30.03.2004 privind aprobarea documentației de urbanism «Actualizare Plan Urbanistic General al municipiului Bistrița» și a Regulamentului local de urbanism, cu modificările și completările ulterioare, precum și orice alte prevederi contrare, se abrogă».
Prin urmare și aceste hotărâri și-au încetat valabilitatea.
Din aceste documentații au fost preluate PARȚIAL prevederi în documentația de urbanism în vigoare, conform Planșei de reglementări depuse la dosarul cauzei. (…)
În ceea ce privește susținerea că terenul pe care s-au edificat construcțiile avea INTERDICȚIE DEFINITIVĂ de construire conform RLU-PUZ Codrișor etapa I și Codrișor etapa II-a, facem următoarele precizări:
Din documentația aferentă Planului Urbanistic General, piese scrise și piese desenate raportat la parcela în cauză se observă clar că NU EXISTĂ preluată interdicția definitivă de construire (…)”, a precizat municipalitatea într-unul din documentele depuse la dosarul cauzei.
FBT Invest: Termenul de 60 de zile nu poate fi imputat investitorului
Reprezentanții FBT Invest vin și răspund și ei notelor depuse de Floare Gaftone.
“Se susține prin Notele de ședință menționate mai sus faptul că pârâta Gaftone justifică un interes legitim, actual și direct în soluționarea excepției de nelegalitate motivat de (i) nelegalitatea dispunerii măsurii intrării în legalitate întrucât sancțiunea legală ar fi fost desființarea construcțiilor edificate nelegal, de (ii) faptul că a fost depășit termenul de 60 de zile de intrare în legalitate, în baza acestor motive concluzionându-se în sensul că Certificatul de urbanism nr. 168/11.02.2019 nu putea fi emis decât pentru intrarea în legalitate a construcțiilor edificate.
În primul rând apreciem că motivele invocate în susținerea formulării excepției de nelegalitate țin de fondul soluționării acesteia și nu vizează interesul – folosul concret, practic obținut prin formularea excepției de nelegalitate a procesului verbal.
Apoi, în raport de primul motiv în susținerea interesului în invocarea excepției, respectiv (i) nelegalitatea dispunerii măsurii intrării în legalitate întrucât sancțiunea legală ar fi fost desființarea, arătăm că acesta este nefondat.
Legea prevede expres posibilitatea de încadrare a lucrărilor de construcție executate fără autorizație într-o autorizație de construire emisă ulterior, iar sancțiunea legală nu este reprezentată doar de desființarea construcțiilor edificate nelegal, după cum susține pârâta. (…)
Prin urmare, acest motiv este neîntemeiat.
În raport de (ii) termenul de 60 de zile stabilit în cuprinsul procesului verbal reiterăm faptul că acest termen este unul de recomandare: acest termen nu poate fi calificat drept unul de prescripție, întrucât nu se pierde niciun drept material la acțiune, dar niciunul de decădere, întrucât contravenientul nu pierde un drept subiectiv.
Pe de altă parte, așa cum am arătat deja subscrisa nu am stat în pasivitate în termenul de 60 de zile menționat în cuprinsul procesului verbal contestat (care urma să expire la data de 19.02.2019), ci am continuat demersurile pentru autorizarea lucrărilor, obținând un nou certificat de urbanism la data de 11.02.2019, urmând a fi depusă documentația completă pentru emitere autorizație de construire.
În plus, rugăm onorata instanță să aibă în vedere faptul că în speță este refuzată emiterea autorizației de construire pentru baza sportivă. Iar în acest context neobținerea autorizației în termenul de 60 de zile menționat în procesul verbal de sancționare în mod evident nu poate fi imputat investitorului.
Ca atare, și acest motiv este nefondat.
În final, concluzia în sensul că certificatul de urbanism nr. 168/11.02.2019 nu putea fi emis decât pentru intrarea în legalitate a construcțiilor edificate este eronată, din documentele existente la dosarul cauzei (cererea pentru eliberarea certificatului) rezultând faptul că procesul verbal contestat nu a stat la baza emiterii de către autoritate a Certificatului de urbanism nr. 168/11.02.2019. (…)
Pe de altă parte, prin solicitarea certificatului de urbanism din 2019, subscrisa am continuat demersurile pentru obținerea autorizației de construire cu privire la construirea bazei sportive în speță, demersuri inițiate în 2017 prin eliberarea primului certificat de urbanism cu privire la aceste lucrări, CU nr. 3206/28.12.2017. Având în vedere că nu a fost finalizată documentația pentru autorizare în baza acestui CU inițial în termenul său de valabilitate, a fost solicitat al doilea certificat de urbanism pentru autorizarea bazei sportive (CU nr. 168/11.02.2019).
Practic, independent de dispunerea unei sancțiuni pentru inițierea lucrărilor în speță, scopul final al subscrisei a fost și este în continuare de autorizare a bazei sportive care se dorește a fi edificată și finalizată în Bistrița, str. Parcului, nr. 1”, explică în documentul depus la dosarul cauzei reprezentanții FBT Invest. Cum va evolua acest caz în instanță și ce va arăta expertiza de specialitate, vă vom da de știre într-un alt articol.
