Sentința prin care Tribunalul Bistrița-Năsăud a anulat ultimul certificat de urbanism eliberat de Primăria Prundu Bârgăului afaceristului Cristian Hoalbă, a fost în sfârșit motivată, de la 6 luni de la pronunțare. În document, instanța arată că normele legale în domeniu au fost încălcate flagrant. Deși este obligat, pentru a doua oară, să demoleze construcția, afaceristul nu s-a conformat nici la această dată.
În noiembrie 2021, Instituția Prefectului Bistrița-Năsăud a dat în judecată Primăria Prundu Bârgăului și pe Cristian Hoalbă, cerând anularea certificatului de urbanism, precum și a autorizației de construire eliberate afaceristului, în primăvara aceluiași an, de administrația locală, pentru demolarea construcției existente, adică a halei, iar mai apoi construirea unei case de locuit în regim de înălțime P+E, anexe gospodărești și împrejmuire teren.
Acte în doru’ lelii! Au crezut că nu-i controlează nimeni
Ca urmare a unui control dispus de Instituția Perfectului, Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) a constatat “importante nereguli, neconformități şi abateri atât cu privire la Certificatul de urbanism eliberat cât şi cu privire la Autorizaţia de construire emisă beneficiarului Hoalbă Ioan-Cristian”. Drept urmare, Prefectura a chemat în instanță atât Primăria Prundu Bârgăului, cât și pe Hoalbă, cerând anularea certificatului de urbanism, cât și a autorizației de construire.
În documentul instanței se arată că, inspectorii ISC au constatat faptul că cererea pentru emiterea certificatului de urbanism nu era întocmită pe formularul corespunzător, iar certificatul era incomplet redactat. Concret, certificatul de urbanism nu conținea anumite precizări cu privire la regimul juridic, economic și tehnic, dar nici PUG-ul comunei precum nici Regulamentul Local de Urbanism.
“Astfel, la rubrica Regimul juridic era necesară indicarea includerii imobilului în «listele monumentelor istorice şi/sau ale naturii ori în zona de protecţie a acestora, după caz» (în cauză «Aria protejată Natura 2000 Cuşma», în conformitate cu planşa aferentă PUG, iar la cea privind Regimul economic, se impunea redarea destinaţiei stabilite prin planurile de urbanism şi de amenajare a teritoriului aprobate, nefiind suficient a se insera trimiterea generică: «în zonă există locuinţe cu nivel mic/mediu de înălţime, zona de locuinţe şi dotări, construcţii de locuinţe, fabrica de cherestea, blocuri, unitatea de asistenţă medico-socială…», în condiţiile în care elementele/informaţiile specifice Regimului tehnic ar trebui să fie unele extrem de precise, aşa cum transpar din documentaţiile de urbanism, inclusiv din regulamentele de urbanism aferente, din planul cadastral deţinut de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, ori din planurile de amenajare a teritoriului precum şi restricţiile impuse, cu enumerarea constrângerilor de natură urbanistică necesare proiectării investiţiei: regimul de aliniere a terenului şi construcţiilor faţă de drumurile publice adiacente; retragerile şi distanţele obligatorii la amplasarea construcţiilor faţă de proprietăţile vecine; elemente privind volumetria şi/sau aspectul general al clădirilor în raport cu imobilele învecinate, precum şi alte prevederi extrase din documentaţii de urbanism, din regulamentul local de urbanism; înălţimea maximă admisă pentru construcţiile noi (totală, la cornişă, la coamă, după caz) şi caracteristicile volumetrice ale acestora, exprimate atât în număr de niveluri, cât şi în dimensiuni reale (metri), singurele condiţionări concrete referindu-se la procentul maxim de ocupare a terenului (POT) – 30% şi culoarea stabilită în zona centrală, fără precizări privind coeficientul maxim de utilizare a terenului (CUT), raportat la suprafaţa de teren corespunzătoare zonei din parcelă care face obiectul solicitării şi echiparea cu utilităţi existente şi referinţe cu privire la noi capacităţi: apă, canalizare, gaze, energie electrică, energie termică, telecomunicaţii, transport urban ori circulaţia pietonilor şi a autovehiculelor, accesele auto şi parcajele necesare în zonă, potrivit studiilor şi proiectelor anterior aprobate, sub acest ultim aspect certificatul limitându-se a conţine următoarele: „accesul la construcţii se va face din drumul comunal, drum european, acces existent” (înţelegându-se că accesul existent se referă la drumul european), deşi şi pentru cel din drumul comunal (acces propus) se impunea avizul consiliului local, conform RLU al PUG pentru zona L, cap.4 „Condiţii de acces şi drumuri” (relevantă în acest sens este planşa A-02 – fila 114). Or, în cadrul procedurii de autorizare a construcţiilor, menţiunile certificatului de urbanism trebuie să fie unele precise şi complete, determinate de aplicarea cu rigurozitate a tuturor reglementărilor urbanistice, nefiind permis a se lăsă la latitudinea particularului, beneficiarului identificarea elementelor tehnice specifice UTR/Zonă/Subzonă şi chiar identificarea acestor repere (a se vedea în concret observaţiile pertinente inserate de organele de control ale I.S.C. în anexa la P.V.C. nr.11849/22.09.2021 – file 223-227, necombătute) şi, apoi, a avizelor, acordurilor privind utilităţile (alimentare cu apă, canalizare, alimentare cu energie electrică), alte avize/acorduri «prevăzute de lege».
Conform art.7 alin.1 şi 2 din Legea nr.50/1991 impune emiterea autorizaţiei de construire cu anexarea certificatului de urbanism, a documentaţiei tehnice – D.T. şi a avizele şi acordurile stabilite prin certificatul de urbanism, iar documentaţia tehnică – D.T. trebuie elaborată nu numai în conformitate cu conţinutul-cadru prevăzut în anexa nr. 1 a legii, dar şi «în concordanţă cu cerinţele certificatului de urbanism», după cum şi demolarea, construcţiilor şi instalaţiilor aferente construcţiilor este permisă numai pe baza autorizaţiei de desfiinţare emisă în aceleaşi condiţii ca şi autorizaţia de construire, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora, prevederi care trebuie respectate chiar dacă se emite o singură autorizaţie de construcţie, aşa cum permite art.8 alin. 4 din Legea nr.50/1991”, se arată în motivarea instanței.
Nu avea de gând să demoleze
Potrivit documentului, Hoalbă nu a obținut toate avizele necesare pentru eliberarea autorizației de construire, cum ar fi avizul de salubritate. Lipsa acestui aviz a condus instanța la concluzia că afaceristul nici nu avea de gând să demoleze hala pe care o ridicase anterior din panouri de tip sandwich, ci să o recompartimenteze. Adică nu era vorba de nicio casă.
“Avizul de salubritate era cu atât mai necesar cu cât s-au autorizat şi lucrările de demolare a construcţiei anterioare înscrisă în CF nr.27175 Susenii Bârgăului, nr.384 – hală (parter + mezanin) depozitare şi comercializare materiale de uz casnic, produse alimentare cu o suprafaţă construită la sol de 718 mp, cu structură de rezistenţă metalică şi planşee de beton armat (…), memoriul tehnic general întocmit în luna mai 2021 de SC Amicii Building SRL (nr. proiect 27/2021) precizând că la demolare se vor recupera toate materialele care se pot refolosi, iar «cele degradate şi molozul rezultat se vor transporta la locurile special amenajate pentru acest lucru», ceea ce demonstrează firescul lucrurilor – nu toate materialele pot fi refolosite, aşa cum pretinde emitentul actelor contestate în cuprinsul întâmpinării (…), singura ipoteză în care materialele «urmau să fie folosite în proporţie de 100% în noua construcţie» fiind cea a menţinerii ei (fără demolare, deci), cu o recompartimentare conform proiectului.
Pornind de la deficienţele primei etape a procedurii de autorizare, evident că documentaţia prezentată ca anexă la autorizaţia de construire nr.10/14.05.2021 nu putea fi una completă şi care să corespundă exigenţelor legale în corelare cu reglementările urbanistice”, a arătat instanța.
Analizând și documentația tehnică din care reiese că distanțele fața de vecini nu sunt respectate, iar valorile POT și CUT nu sunt foarte diferite de cele inițiale, instanța a ajuns la aceeași concluzie, și anume că Hoalbă nu avea de gând să demoleze hala, ci să o remodeleze nițel.
“Examinarea în paralel a planşelor aferente documentaţiei tehnice relevă, într-o primă etapă, adică cea a demolării, reprezentarea grafică a halei depozitare propusă spre demolare: Ac – 736,96 mp (suprafaţa construită), POT existent – 45,77% şi CUT existent – 0,53, cu propunerea unei suprafeţe construite de 529,02 mp, POT propus – 32,86 % şi CUT propus – 0,40, distanţe (fila 79, planşa nr. A-02, plan de situaţie demolare, anexă la certificat de urbanism), după care planşa nr. A- 03, plan de situaţie propus (anexă la certificat de urbanism – (…) prezintă amprenta casei de locuit regim de înălţime P+E, Ac -378,62 mp şi anexe gospodăreşti, Ac -158,40 mp cu H cornişă – 7,40 m, în esenţă tăindu-se doar partea construcţiei anterioare dinspre drumul comunal, lungimea totală de 44,55 m fiind redusă la 19,88 m (casa de locuit) şi 8,00 m (anexele), cu păstrarea lăţimii: 19,55 m (înspre casa reclamantelor, fără retragerea construcţiei, dimensiunile fiind identice cu cele anterioare) şi 18,80 m (înspre drumul comunal).
Planşa nr. A-02 (plan de situaţie, anexă la autorizaţia de construire – …) figurează casa de locuit regim de înălţime: P+E, Ac – 482,56 mp, cu H cornişă – 7,40 m (în partea din spate) şi 8,55 m (în faţă, spre DN 17 şi lateral, spre drumul comunal), cu lungimea totală – 27,88 m şi lăţime – 18,79 m (înspre casa reclamantelor, fără retragerea construcţiei, distanţele faţă de imobilul vecin fiind identice cu cele anterioare) şi 18,49 m (înspre drumul comunal), de această dată cu POT – 29,97% şi CUT – 0,45, la pct. 2.3 al Memoriului tehnic de arhitectură (…) relevându-se că propusa construcţie are structura de rezistenţă tip cadre transversale metalice alcătuite din grinzi transversale şi stâlpi, iar închiderile sunt de tip panou sandwich cu interiorul şi exteriorul din tablă cutată şi miez termoizolant, cu înălţimea până la coamă de 8,55 m (faţă de cota +/-0,00 a construcţiei) şi de 7,38 m până la streaşină.
Cu uşurinţă se poate observa că planşa nr.A-10 (faţada posterioară – …) evidenţiază ferestre (pct. 2 al legendei) cu tâmplărie din PVC cu geam termopan, faţadă aflată la o distanţă de 1,31 m; totodată, amplasarea construcţiei propuse faţă de limita laterală dreapta la o distanţă de 25 cm (în cel mai defavorabil punct), nesocotindu-se atât prevederile art.612, 615 alin.1 Cod civil, care dispun că: «Orice construcţii, lucrări sau plantaţii se pot face de către proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 de cm faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanţa minimă se poate face prin acordul părţilor exprimat printr-un înscris autentic», respectiv «este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond», cât şi cele ale Regulamentului local de urbanism, cap. 1, pct.7 (amplasarea faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelelor) care prevăd o distanţă egală cu jumătatea înălţimii la cornişă, dar nu mai puţin de 3 m, dar şi a pct.11 care indică o înălţime maximă a construcţiilor de locuinţe de maxim 7 m (file 314-318 dosar nr.594/112/2019). Deloc neglijabil este aspectul că Memoriului tehnic de arhitectură anexă la anterioara autorizaţie de construire – nr.38/27.11.2018 (file 223-233 dosar nr.594/112/2019) prevedea aceeaşi înălţime a halei metalice de 8,55 m, iar examinarea comparativă a planşelor aferente faţadelor demonstrează cu prisosinţă că vechea hală a suferit scriptic mici modificări în ceea ce priveşte uşile şi ferestrele (…), în niciun caz în ceea ce priveşte construcţia în sine care şi-a păstrat toate celelalte caracteristici, mai puţin lungimea redusă de la 39,20 m la 27,88 m, planşele foto realizate la data de 25.10.2022, deci la mai bine de 1 an de la data emiterii autorizaţiei de demolare/construire emisă la data de 15.05.2021 (…) surprinzând tot vechea construcţie – hală (…), mai puţin cele 2 uşi secţionale din partea stânga a faţadei principale, care cel mai probabil au fost demontate rămânând structura evidenţiată de planşa foto depusă la fila 276 dosar, ceea ce justifică şi reducerea dimensiunii (lungime) evidenţiată de piesele desenate”, a precizat instanța în motivare.
Anulare pe linie și DEMOLARE
Drept urmare, tribunalul a decis anularea certificatului de urbanism și a autorizației de construire, obligându-l pe Hoalbă să demoleze construcția existentă.
“Concluzionând, în condiţiile în care exigenţele principiului legalităţii ce guvernează raporturile juridice de drept administrativ impun ca actele de autoritate să fie emise cu deplina respectare a cadrului normativ incident, nefiind permis organelor competente, a acţiona în afara formelor şi procedurilor legale, în considerarea neconformităţilor actului premergător – certificatul de urbanism nr.18/20.04.2021, care nu pot fi suplinite şi care se răsfrâng indiscutabil asupra autorizaţiei de construire nr.10/14.05.2021 emise de Primarul comunei Prundu Bârgăului, tribunalul, în aplicarea art.18 din Legea nr.554/2004 şi art.12 cu referire la art.28 şi 32, 33 din Legea nr.50/1991, va admite atât acţiunea în contencios administrativ, obiect al dosarului nr.2366/112/2021, formulată de reclamantul Prefectul Judeţului Bistriţa-Năsăud în contradictoriu cu pârâţii Primarul Comunei Prundu Bârgăului, Hoalbă Ioan Cristian, Inspectoratul de Stat în Construcţii şi Cireş Victoria Gabriela, cât şi în parte acţiunea în contencios administrativ, ulterior precizată, obiect al dosarului conexat nr.2815/112/2021, formulată de reclamantele Tăut Emilia Adriana, Cireş Victoria Gabriela şi Morariu Maria în contradictoriu cu pârâţii Primarul Comunei Prundu Bârgăului, Comuna Prundu Bârgăului şi Hoalbă Ioan Cristian, cu consecinţa anulării certificatului de urbanism nr.18/20.04.2021 şi autorizaţiei de construire nr.10/14.05.2021, emise de Primarul comunei Prundu Bârgăului, cu repunerea în situaţia anterioară, obligând pârâtul Hoalbă Ioan Cristian, urmare a anulării întregii proceduri de autorizare, fără repere clare ale unei posibile intrări în legalitate, la desfiinţarea construcţiei edificate în baza autorizaţiei de construire nr.10/14.05.2021, doar în sarcina acestui pârât putând fi stabilită, în prezentul cadru procesual, obligaţia de desfiinţare, presupusa faptă ilicită a primarului şi care ar justifica repararea pretinsului prejudiciu suferit de reclamantele Tăut Emilia Adriana, Cireş Victoria Gabriela şi Morariu Maria, putând constitui strict premisa fundamentării unui alt tip de răspundere, anume cea administrativă”, este decizia Tribunalului Bistrița-Năsăud.
Sentința nu este definitivă și poate fi atacată la Curtea de Apel Cluj.
