Balamuc în toată regula! Din cauza Floarei Gaftone, municipalitatea nu poate elibera unor bistrițeni certificatul de urbanism pentru construirea unui imobil! S-a ajuns în instanță

Soții Gavril și Carmen Sighiartău au pornit în urmă cu doi ani un război dur în instanță cu municipalitatea bistrițeană, după ce în decembrie 2021 au solicitat eliberarea unui certificat de urbanism pentru construirea unei locuințe colective de mici dimensiuni în regim de înălțime S+P+2E+ER pe str. Petre Ispirescu, document în posesia căruia nu au intrat întrucât secretarul municipiului Bistrița, Floare Gaftone, nu l-a semnat și a cerut să fie întocmit un Plan Urbanistic de Detaliu (PUD). Este și motivul pentru care Gaftone s-a ales anul trecut cu un nou dosar penal pentru abuz în serviciu.

Din capul locului trebuie să aducem în atenție ce este un certificat de urbanism și ce presupune eliberarea acestui document, conform prevederilor legale.

Astfel, conform Ordinului nr. 1943/2001 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, “certificatul de urbanism este actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic şi tehnic al imobilului, caracteristicile zonei în care se găseşte imobilul (amplasamentul), cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite, precum şi lista avizelor şi acordurilor necesare în vederea autorizării executării lucrărilor de construcţii”.

„În lipsa cadastrului general, respectiv a informaţiilor de Carte funciară, prin certificatul de urbanism emitentul garantează numai cu privire la informaţiile privind regimul juridic, economic şi tehnic al imobilului, rezultate din P.U.G. aprobat, în condiţiile legii.

Pentru aceeaşi parcelă (imobil) se pot emite certificate de urbanism mai multor solicitanți, indiferent de calitatea acestora în raport cu proprietatea asupra parcelei. În această situaţie certificatele de urbanism urmează a avea acelaşi conţinut cu caracter de informare (privind regimul juridic, economic şi tehnic al imobilului) pentru toţi solicitanţii.

Același act normativ prevede că, solicitantul certificatului de urbanism poate fi orice persoană fizică sau juridică interesată să cunoască informaţii cu privire la un imobil – teren şi/sau construcţii.

Pentru emiterea certificatului de urbanism nu este necesar ca solicitantul să deţină un titlu asupra imobilului, actul fiind cu caracter de informare, cu excepţia cazurilor prevăzute la art. 16 alin. (1) din prezentele norme metodologice, referitoare la extrasul de Carte funciară.

Certificatul de urbanism se întocmeşte în conformitate cu prevederile documentaţiilor de urbanism (P.U.G., P.U.Z., P.U.D. şi R.G.U.) ori ale planurilor de amenajare a teritoriului (P.A.T.N., P.A.T.Z., P.A.T.J.), aprobate potrivit legii, pentru teritoriul pe care se află imobilul, precum şi ale altor reglementări din domeniu.

În cazul în care scopul declarat de solicitant este autorizarea executării lucrărilor de construcţii, iar specificul obiectivului (funcţiune, accesibilitate, relaţii de vecinătate etc.) nu se încadrează în prevederile documentaţiilor de urbanism şi/sau de amenajare a teritoriului aprobate ori dacă particularităţile amplasamentului (suprafaţă neconstruibilă ca urmare a unor interdicţii, servituţi sau a unor zone de protecţie a dotărilor de infrastructură, rezerve de teren pentru investiţii de interes public etc.) nu permit realizarea investiţiei, certificatul de urbanism se eliberează cu menţionarea expresă a incompatibilităţilor rezultate, precum şi a imposibilităţii emiterii unei autorizaţii de construire pentru obiectivul propus.

În situaţii deosebite, în funcţie de condiţiile specifice de amplasament (poziţia terenului în ansamblul localităţii ori al teritoriului) şi/sau de importanţa şi complexitatea obiectivului de investiţii şi dacă prevederile documentaţiilor de urbanism şi de amenajare a teritoriului aprobate nu furnizează suficiente elemente necesare autorizării ori dacă se solicită o derogare de la prevederile documentaţiilor de urbanism sau de amenajare a teritoriului aprobate, emitentul poate cere suplimentar, prin certificatul de urbanism:

a)elaborarea unui plan urbanistic zonal (P.U.Z.) ori de detaliu (P.U.D.), după caz, urmând ca, după aprobare, prevederile acestuia să fie preluate în cadrul P.U.G. ori P.A.T.J.; în certificatul de urbanism se va face menţiunea că proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii (P.A.C.) se va putea întocmi numai după aprobarea documentaţiei de urbanism şi cu obligativitatea respectării întocmai a prevederilor acesteia;

b) completarea, după caz, a documentaţiilor care însoţesc cererea pentru eliberarea autorizaţiei de construire cu următoarele studii, avize, expertize:

▪ studii de specialitate: de circulaţie, istoric, de amenajare peisagistică, de impact asupra mediului;

▪ avize de la organismele competente pentru zonele asupra cărora s-a instituit un anumit regim de protecţie sau de restricţii de construire (protecţia zonelor naturale; protejarea monumentelor istorice; zone cu trafic aerian; vecinătatea construcţiilor şi ansamblurilor cu caracter militar; drumuri; reţele electrice şi de telecomunicaţii; magistrale de transport de gaze, de produse petroliere; căi ferate şi navigabile; cursuri de apă; staţii meteo; surse şi gospodării de apă etc.);

▪ expertize tehnice”, se mai precizează în actul normativ.

Ideea principală care se desprinde este faptul că atunci când i se solicită, administrația local/județeană NU poate să refuze eliberarea acestuia, chiar și în cazul în care condițiile nu permit realizarea investiției, caz în care sunt menționate în conținutul certificatului de urbanism motivele pentru care solicitantul nu va obține autorizația de construire. Mai mult, refuzul de eliberare a documentului este considerat abuz, care este pedepsit cu amendă de 5.000 lei.

Se cer despăgubiri mari

În cererea de chemare în judecată, soții Sighiartău arată că cererea de eliberare a certificatului de urbanism a fost depusă pe data de 20 decembrie 2021, în scopul întocmirii unei documentații tehnice pentru obținerea autorizației de construire în scopul edificării pe str. Petre Ispirescu din municipiu, pe un teren de 829 mp, a unui imobil de locuințe colective mici cu subsol, parter două etaje plus un etaj retras. Deși certificatul de urbanism ar fi trebuit eliberat până pe data de 13 ianuarie 2022, nu l-au primit nici până în prezent. În același document, cei doi mai precizează că funcționarii din cadrul Serviciului Urbanism au întocmit și semnat documentul pe care ei l-au solicitat, imobilul aflându-se în subzona L2, iar pe terenul vecin a fost autorizat și edificat un imobil de locuințe mici cu regim de înălțime asemănătoare, utilizare admisă prin Regulamentul Local de Urbanism (RLU). De asemenea, în același regulament se mai stipulează că lotul minim construibil pentru locuințele colective înalte (blocuri) este de 1.000 mp, iar pentru locuințele colective medii lotul minim construibil este de 500 mp. Fiindcă li s-a refuzat eliberarea certificatului de urbanism, soții Sighiartău au cerut în instanță obligarea Primarului municipiului Bistrița și UAT municipiul Bistrița prin Primar să emită actul administrativ, dar cer și despăgubiri în valoare de 39.000 de euro, pentru beneficii nerealizate în perioada 14.01 – octombrie 2022., precum și plata sumei de 4.200 euro/lună, reprezentând folosul netras începând cu luna octombrie 2022 și până la eliberarea certificatului de urbanism solicitat.

Astfel, aceștia arată că beneficiul nerealizat reprezintă valoarea medie a chiriilor ce se practică pentru un apartament cu două camera în zona Petre Ispirescu, chiria medie fiind de circa 270 euro, astfel că pentru numărul apartamentelor ce le-ar fi construit și închiriat au calculat o chirie totală de 3.240 euro/lună.

“Mai mult, aceasta chirie lunară urmează să fie mai mare cu circa 10-15% în condițiile în care se vor închiria și spațiile de parcare de la subsol, astfel că valoarea lunară a unor chirii pentru fiecare unitate locativă ar fi de circa 350 euro/luna, astfel că ar rezulta un prejudiciul lunar de 4.200 euro/lună”, au precizat soții Sighiartău în documentul depus la dosarul cauzei.

Primarul arată cu degetul spre secretar

De cealaltă parte, municipalitatea, prin primar, se apără și arată că cea care nu a semnat documentul cerut de soții Sighiartău este secretarul municipiului Floare Gaftone, certificatul de urbansim ajungând la primar cu anumite observații.

Asta deși, potrivit mențiunilor inspectorului de zonă din cadrul Serviciului Urbanism, nu doar că certificatul de urbanism a fost întocmit potrivit prevederilor legale și Regulamentului de Urbanism aferent Planului de Urbanism General al municipiului Bistrița, ci și că pentru obiectivul solicitat de soții Sighiartău nu este necesară întocmirea unei documentații de urbanism suplimentare, în condițiile în care Floare Gaftone a mai semnat “asemenea certificate de urbanism fără nicio problemă”.

Gaftone intervine în proces și dă vina pe arhitectul șef

Deși nu a fost chemată la bară, Floare Gaftone s-a băgat în seamă și a depus cerere de intervenție în dosar, inițial în sprijinul primarului, în care susține că a cerut de mai multe ori “modificarea sau completarea certificatelor de urbanism, însă s-a refuzat în mod constant fără a se argumenta și fără acceptarea efectuării unei analize la care să participe funcționari din cadrul structurii Arhitectului șef și ai Direcției Administrației Publice, Juridic”.

Aceasta se mai plânge că nu are personal suficient pentru a analiza toate documentele pe care trebuie să își pună semnătura, motiv pentru care a făcut ore suplimentare. În acest context, Gaftone neagă o afirmație a arhitectului șef cu privire la documentele pe care le ține nepermis de mult, iar mai apoi le transferă spre semnare înlocuitorului său Dumitru Cincea, care solicită clarificări tot de la ea.

“Secretarul general nu tergiversează semnarea proiectelor de certificate de urbanism sau a proiectelor de autorizații de construire, acestea fiind semnate în aceeași zi sau în medie în 48 de ore”, susţine Floare Gaftone.

În acest context, aceasta arată că, făcând o analiză în baza circuitului intern a documentelor, a constatat că proiectele de certificate de urbanism au reținute cel mai mult de Direcția de Administrație Publică-Juridic (condusă chiar de înlocuitorul ei Dumitru Cincea), pe locul doi aflându-se Serviciul Urbanism, urmat de primar și secretarul general “unde au fost ţinute cel mai puţin timp (avand în vedere că au fost restituite secretarului și în timpul concediului de odihnă, precum și-n timpul delegației)”.

În același document, care aduce mai mult a justificare și a război cu arhitectul șef Monica Pop (dușmănia dintre cele două depășind de mult zidurile primăriei), Gaftone acuză structura Arhitectului șef și Serviciul de Urbanism că au înaintat “insistent” certificate de urbanism și autorizaţii de construire incomplete, care ulterior au fost anulate de Inspectoratul de Stat în Construcții, Instituția Prefectului și instanțele de judecată.

“Reamintesc că au fost situații în care s-a reținut (de către experții tehnici judiciari în urbanism) că CU «a fost întocmit cu totală lipsă de profesionalism» sau instanța de contencios administrativ a reținut că refuzul secretarului de a semna nu este unul nejustificat, chiar în situația în care Primarul, Arhitectul șef și Serviciul Urbanism au semnat, pentru că legea, documentațiile de urbanism și interesul general al colectivității trebuie respectat”, a mai notat Gaftone.

Monica Pop nu rămâne datoare

Este mai mult decât evident că arhitectul șef Monica Pop nu a rămas datoare și a venit cu contraargumente la afirmațiile Floarei Gaftone. Astfel, arhitectul șef arată că, din 20 de certificate de urbanism înaintate secretarei municipiului spre semnare, doar 5 au fost semnate fără nicio modificare de către aceasta, cele mai multe fiind din 2021, astfel că a fost depășit cu mult termenul legal de 15 zile lucrătoare.

“Obiecțiile de legalitate ar fi trebuit să fie făcute în scris și înregistrate în Registrul special, ceea ce nu s-a întâmplat la niciunul din cele 20 de documente amintite.

Cele 20 de certificate de urbanism nu datează din perioada concediului de odihnă al secretarului general, fiind documente mult mai vechi, din septembrie 2021. Afirmația că secretarul general semnează documentele «în o zi sau în medie de 48 de ore», este infirmată de circuitul documentelor, din care rezultă că există chiar și o întârziere de 45 de zile”, a arătat Monica Pop, care a mai precizat că, până la data depunerii documentului în instanță, 16 certificate de urbanism au rămas nesoluționate.

Totodată, aceasta mai arată că afirmația Floarei Gaftone cum că Dumitru Cincea nu i-a cerut clarificări în perioada 11.04. 2022 – 26.05.2022, este incorectă, în condițiile în care apare în circuitul documentelor observația lui Dumitru Cincea la toate documentele respective.

RLU, pentru unii mumă, pentru alții ciumă

Într-un alt document depus la dosarul cauzei, Note de ședință, Floare Gaftone interpretează Regulamentul Local de Urbanism după cum îi convine.

“Suprafaţa minimă a loturilor din cadrul zonei funcţionale L – locuire este împărţită, după cum urmează :

 – loturile din zonele de locuinţe individuale existente şi neconstruite (rămase neocupate), lotul minim construibil este de 250 mp; în condiţiile în care loturile sunt conectate la sistem centralizat de utilități;

 – loturile din zonele noi introduse în intravilan şi pentru loturile caselor de vacanţă si enclave neconstruite, lotul minim construibil este de 500 mp;

 – lotul minim construibil pentru locuinţele colective este de 1000 mp”, citează aceasta din RLU, cap. II.5 ZONA DE LOCUIRE – L GENERALITĂŢI: CARACTERUL ZONEI,

Însă la cap. I.4. CONDIŢII DE CONSTRUIBILITATE A PARCELELOR, I.4.1. Lotul minim construibil pe teritoriul municipiului Bistriţa se arată că “lotul minim construibil pentru locuinţele colective înalte este de 1000 mp, iar pentru locuinţele colective de medii, lotul minim construibil este de 500 mp”, ori, în cazul de față vorbim despre locuințe colective mici.

În același document, Gaftone mai precizează că, pe data de 18 martie 2022, adică după două luni de la momentul în care trebuia eliberat certificatul de urbanism soților Sighiartău, primarul a convocat o ședință de lucru cu structura arhitectului șef și reprezentanți au direcției juridice și  a solicitat ca pentru toate cererile depuse în vederea edificării de locuințe colective mici, prin intermediul certificatului de urbanism să se solicite întocmirea unei documentații de urbanism. Apoi a solicitat convocarea Comisiei de urbanism din cadrul Consiliului Local, care în cadrul ședinței din 8 martie 2022, a adoptat cu unanimitate de voturi un aviz prin care se solicită ca edificarea de locuințe colective mici, în zona de locuințe individuale să se facă numai după elaborarea, avizarea și aprobarea de către Consiliul local a unei documentații de urbanism.

Totodată, Gaftone mai spune că, pe data de 30 septembrie 2022, primarul  a solicitat arhitectului șef, prin rezoluție pe cererea depusă de Gavril Sighiartău, ca certificatul de urbanism să fie eliberat cu întocmirea unui Plan Urbanistic de Detaliu, întrucât parcela este de sub 1.000 mp., secretarul general precizând că a solicitat acest lucru încă din data de 3 martie 2022.

De asemenea, Gaftone mai arată că primarul a decis, pe data de 10 octombrie 2022, să se facă o deplasare în teren împreună cu comisia de urbanism, după care se va soluționa și cererea soților Sighiartău. Deplasarea în teren a avut loc însă abia în martie 2023, adică după 6 luni. La acel moment, membrii comisiei de urbanism au descoperit că pe terenul alăturat celui deținut de soții Sighiartău a fost edificată (în roșu), un alt imobil de locuințe colective mici cu regim de înălțime asemănător, astfel că s-au cerut lămuriri, lămuriri despre care Floare Gaftone spune că nu au mai fost aduse de către structura arhitectului șef.

Ce nu spune însă secretarul general cu privire la imobilul construit pe terenul de imediata vecinătate a celui deținut de soții Sighiartău și care aparține soților Sandu și Onița Miron, este faptul că urmare a deplasării respective în teren, s-a efectuat un control din partea Poliției Locale și s-a constatat că imobilul respectiv nu a fost edificat conform autorizației de construire, adică în regim de “LOCUINȚĂ COLECTIVĂ MICĂ P+2E+M”.

Într-un răspuns dat de Primăria Bistrița solicitării transmise de Gazeta de Bistrița cu privire la acest imobil construit de soții Miron, se arată că:

“ În urma controlului efectuat de reprezentanții Poliției Locale s-a constatat faptul că nu se respectă documentația tehnică conform autorizației de construire, respectiv înălțimea la cornișă este mai mare cu aproximativ 1,54 m față de proiect. (N.R. – în realitate imobilul are regim de înălțime P+3E)

Pentru nerespectarea Autorizației de construire s-a întocmit un proces verbal nr. 39655/19.04.2023, conform Legii nr. 50/1991, dispunându-se sistarea lucrărilor și respectarea proiectului precum și o amendă în valoare de 5.000 lei.

Prin adresa nr. 59493/12.06.2023, adresată Direcției Venituri din cadrul Primăriei municipiului Bistrița, procesul verbal a fost dat în debit, în scopul executării silite”.

În concluzie, deși Floare Gaftone susține că în subzona L2 regimul maxim de înălțime este P+2, în realitate s-a eliberat autorizație de construire pentru un regim de înălțime mai mare P+2+M, fără a fi cerut vreo altă documentație de urbanism suplimentară, respectiv PUD.

(VA URMA)