Legile de urbanism, încălcate la greu! Primăria Năsăud a încasat bobârnace dure de la Instanţă în dosarul soţilor Şot

Aşa cum precizam în articolul publicat de Gazeta de Bistriţa săptămâna trecută, soţii Sabina şi Gavrilă Şot au învins în instanţă Primăria Năsăud şi au obţinut anularea unui certificat de urbanism dar şi a autorizaţiei de construcţie aferentă, documente eliberate de administraţia locală, în favoarea lui Leon Rus, pentru construirea unui imobil în imediata vecinătate a locuinţei lor. Decizia nu este definitivă însă şi ea poate fi atacată în recurs la Curtea de Apel Cluj în termen de 15 zile de la comunicare.

Gazeta de Bistriţa a intrat în posesia motivării deciziei pronunţată de Tribunalul Bistriţa-Năsăud în favoarea soţilor Şot, document din care reiese că Primăria Năsăud nu a respectat deloc Regulamentul de urbanism al oraşului Năsăud atunci când i-a eliberat lui Leon Rus documentele necesare ridicării imobilului.

Din motivarea deciziei pronunţată de Tribunalul Bistriţa-Năsăud în dosarul în care Sabina Şot i-a dat în judecată atât pe Leon Rus – beneficiarul certificatului de urbanism şi al autorizaţiei de construire în baza cărora urma să ridice un imobil cu demisol – parter şi două etaje, cât şi pe Primăria Năsăud, care a eliberat cele două documente, fără să ţină cont de prevederile legale.

„Tribunalul reţine că în conţinutul certificatului de urbanism analizat se menţionează că eliberarea acestuia s-a întemeiat pe reglementările Documentaţiei de urbanism faza PUG/PUD aprobată prin HCL nr. 59 din 30.08.2007.

Or, aşa cum însuşi emitentul actelor atacate susţine şi cum rezultă şi din documentaţia transmisă la dosar, la momentul emiterii certificatului de urbanism contestat de reclamantă erau în vigoare prevederile Planului Urbanistic General şi ale Regulamentului Local de Urbanism, revizuite, aprobate prin Hotărârea Consiliului Local Năsăud nr. 90 din 30.09.2008, anexă la hotărâre”, se arată în motivarea instanţei.

Bobârnace, unul după altul

Instanţa nu a dat dreptate sub nici o formă Primăriei Năsăud, care a susţinut în faţa judecătorilor că menţionarea HCL 59din 30 august 2007 a fost o eroare.

„Independent de analiza asupra aspectului legat de implicaţiile menţionării în mod eronat a documentaţiei de urbanism pe care se fundamentează emiterea certificatului, respectiv dacă reprezintă o eroare esenţială ce afectează valabilitatea actului (în sensul în care opinează reclamanta) sau reprezintă o simplă eroare materială fără relevanţă sub aspectul legalităţii actului (după cum susţin pârâţii), în speţă nu poate fi ignorat faptul că, chiar admiţând teza pârâţilor, elementele privind regimul juridic şi tehnic al imobilului menţionate în certificatul de urbanism ar trebui să corespundă reglementărilor urbanistice în vigoare la momentul emiterii lui, chiar şi în condiţiile în care trimiterea se face în mod eronat la o documentaţie de urbanism neincidentă, ceea ce nu poate fi reţinut în cauză. Aceasta întrucât, după cum se va releva în cele ce succedă, nu doar indicarea reglementării documentaţiei de urbanism incidentă a fost greşit realizată în certificatul de urbanism care a stat la baza emiterii autorizaţiei de construire nr. 27/2015, ci însăşi elementele detaliate în conţinutul certificatului cu privire la regimul juridic al imobilului nu corespund întru totul reglementării în vigoare, aspect ce afectează, în mod vădit, legalitatea actului emis în atare condiţii.

Astfel, aşa cum rezultă din menţiunile inserate în cadrul Regulamentului local de urbanism, la pct. II Prescripţii specifice la nivelul zonelor şi subzonelor funcţionale, Capitolul 1 Zona centrală, prin HCL nr. 59/2007 (menţionată în mod eronat în certificatul de urbanism), administraţia locală a aprobat construirea unui ansamblu de locuinţe în regim de înălţime D+P+E+M (pe strada I. Marţian, în zona centrală – UTR1, subzona C3) fără a se respecta măcar una dintre reglementările obligatorii pe acea parcelă.

Tocmai această situaţie de încălcare a prevederilor PUG din 2000 prin adoptarea HCL 59/2007 a reprezentat unul dintre factorii identificaţi ca şi cauză a problemelor create de presiunea cererii de locuinţe-servicii şi care au fundamentat adoptarea prescripţiilor pentru UTR 1 în modalitatea aprobată ulterior prin HCL nr. 90/2008, în vigoare la momentul emiterii celor două acte administrative atacate”, arată instanţa în motivare.

Fără PUZ, NIET construcţii!

De asemenea, instanţa nu a trecut cu vederea şi faptul că pentru zona respectivă în care Leon Rus urma să-şi construiască imobilul cu două etaje, administraţia locală nu avea întocmit un Plan Urbanistic Zonal (PUZ), aşa cum prevede legea în mod obligatoriu.

Relevante sunt în acest sens prevederile Planului Urbanistic General aprobat prin HCL nr. 90/2008 care, în partea B Memoriu de Sinteză Memoriu General – Cap. III Propuneri de organizare urbanistică, la punct. III.12 Reglementări menţionează instituirea restricţiilor temporare de construire până la întocmirea PUZ, printre altele şi pentru zona centrală a localităţii Năsăud, precum şi pentru zonele mixte (unde se propune reconversia funcţiunilor industriale din apropierea zonei centrale a localităţii Năsăud).

În acelaşi timp, în lista PUZ-urilor necesar a fi întocmite pentru oraşul Năsăud, anexa nr. 1 se regăseşte UTR nr. 1 Zona Centrală, se menţionează că «Zona centrală va face obiectul unui P.U.Z. care să cuprindă întreaga zonă centrală protejată, fiind exclusă acordarea autorizaţiei de construire numai pe baza unor Planuri Urbanistice de Detaliu, necorelate».

În ceea ce priveşte durata de menţinere a interdicţiilor, la pct. III.13.3 se prevede că «Pentru toate UTR-urile cu interdicţie temporară de construire, durata de interdicţie este până la întocmirea PUZ-ului zonei (UTR-ului respectiv)»”, precizează instanţa.

Gazeta a avut dreptate!

Legat de prevederile din Regulamentul de urbanism cu privire la zona C – nucleul istoric, precum şi subzonele acestuia – C1, C2 şi C3 – Tribunalul vine şi întăreşte exact ceea ce Gazeta de Bistriţa arăta pentru prima dată într-un material publicat anul trecut imediat ce a izbucnit conflictul în instanţă, şi după ce Primăria Năsăud a trimis un drept la replică publicaţiei noastre în urma unui prim material pe această temă.

„Totodată, în partea C a aceluiaşi Plan Urbanistic General, care conţine Regulamentul Local de Urbanism pct. III Prescripţii specifice la nivelul unităţilor teritoriale de referinţă, este delimitată UTR1 – Zona centrală, printre subzonele situate în interiorul zonei de protecţie a monumentelor istorice regăsindu-se şi C2 (subzona în care se situează imobilul a cărui construire a fost autorizată în cauză), aceasta fiind definită ca «subzonă centrală parte însemnată din nucleul istoric, păstrând configuraţia ţesutului urban tradiţional, neomogenă stilistic, dar conţinând punctual clădiri monument istoric şi clădiri cu valoare ambientală mare, monumentale, în general retrase de la aliniament, dispuse izolat, formată din clădiri cu puţine niveluri (P; P+2)».

În detalierea prescripţiilor specifice la nivelul zonelor şi subzonelor funcţionale, în cadrul Regulamentului local de urbanism secţiunea II capitolul 1 Zona centrală s-a conchis în sensul că, în raport cu caracteristicile pe care le prezintă, zona centrală – C necesită o protecţie specială. Astfel, potrivit prescripţiilor aplicabile UTR 1, zona centrală se situează în întregime, în interiorul limitelor de protecţie a valorilor istorice şi arhitectural urbanistice, suprapunându-se peste nucleul istoric (…)”

La rubrica „utilizări permise” se menţionează că „orice nouă intervenţie va fi necesar să se încadreze în prevederile unui Plan Urbanistic Zonal care să cuprindă întreaga zonă centrală protejată, fiind exclusă acordarea autorizaţiei de construire numai pe baza unor Planuri Urbanistice necorelate”.

Mai mult decât atât, în privinţa subzonelor C1+C2+C3, printre funcţiunile admise nu se regăsesc locuinţele colective, acestea fiind permise numai pe parcelele ocupate în prezent de acestea, fără a se permite construcţii noi. Aceste prescripţii specifice zonei centrale, inclusiv subzonei C2 nu au fost menţionate în certificatul de urbanism contestat, nefiind evidenţiată interdicţia temporară de construire, încălcându-se astfel prevederile art. art. 31 lit. a din Legea nr. 350/2001”, arată instanţa.

Iată şi ce a scris Gazeta de Bistriţa, anul trecut, arătând prescripţiile care se aplică UTR 1 din Regulamentul de urbanism al oraşului Năsăud:

„Zona centrală se situează, în întregime, în interiorul limitelor de protecţie a valorilor istorice şi arhitectural urbanistice, suprapunându-se peste nucleul istoric, cu zone a căror valoare este rezultată din calităţile arhitectural-urbanistice ale fondului construit aparţinând unor diferite etape dar conservând amprentele unei lungi evoluţii istorice.

(…)

În cadrul zonei C sunt incluse nu mai puţin de cinci subzone – C 1, C 2, C 3, C 4 şi C 5.

Strada Rahovei pe care este prevăzut să fie construit imobilul cu demisol şi două etaje al lui Leon Rus este inclus în subzona C 2, despre care în Regulamentul de urbanism se precizează că este „subzonă centrală parte însemnată din nucleul istoric, păstrând configuraţia ţesutului urban tradiţional , neomogenă stilistic, dar conţinând punctual clădiri monument istoric şi clădiri cu valoare ambientală mare, monumentale, în general retrase de la aliniament, dispuse izolat , formată din clădiri cu puţine niveluri (P; P+2)”.

În ceea ce priveşte condiţiile de utilizare, în acelaşi Regulament se precizează că pentru toate cele cinci subzone, deci şi pentru subzona C 2 „orice nouă intervenţie va fi necesar să se încadreze în prevederile unui Plan Urbanistic Zonal care să cuprindă întreaga zona centrală protejată, fiind exclusă acordarea autorizaţiei de construire numai pe baza unor Planuri Urbanistice necorelate”, în timp ce înălţimea maximă se va stabili pentru subzona C 2 prin PUZ, dar şi că „autorizaţiile de construire pentru construirea de locuinţe colective se vor putea elibera numai după PUZ autorizat”, după cum este vorba în acest caz particular.

Mai mult decât atât, acelaşi regulament mai precizează că pentru subzonele „C 1+C2+C3 –sunt admise următoarele funcţiuni: (…) locuinţe colective numai pe parcelele ocupate în prezent de acestea,fără a se permite construcţii noi”. Ori, în acest caz pe parcela cu pricina nu a existat construcţie cu locuinţe colective, ci una individuală precum de altfel există pe toată strada Rahovei.

În plus, pe harta UTR 1 există o altă menţiune extrem de importantă care traduce prezenţa haşurării cu linii verticale: „INTERDICŢIE TEMPORARĂ DE CONSTRUIRE PÂNĂ LA AUTORIZAREA PUZ–ÎNTREGA ZONĂ CENTRALĂ INTERZICÂNDU-SE AUTORIZĂRI PE BAZA UNOR PLANURI URBANISTICE LOCALE”.

Asta ca să nu mai vorbim de o afirmaţie bezmetică a Primăriei Năsăud, aceea că „zona în care se propune a se realiza construcţia este o zonă mixtă, multifuncţională, în care se regăsesc atât spaţii comerciale (magazine, piaţa agroalimentară, restaurante, etc.), spaţii industriale – S.C. Ineul S.A., cât şi spaţii de locuit”. UTR 1 nu este considerată zonă mixtă, singurele de acest gen fiind cele prinse în UTR 6, 11 şi 12.

Punctul pe „i”: Nu au fost respectate prevederile legale

Instanţa a mai constatat faptul că „pârâtul emitent al autorizaţiei de construire ce face obiectul analizei în prezenta cauză”, respectiv Primăria Năsăud, a recunoscut „lipsa elaborării planului urbanistic zonal anterior autorizării”.

„Or, în raport cu prescripţiile specifice la nivelul subzonei C2 (în care se situează imobilul), este evident că autorizarea construcţiei apare ca nelegală, cât timp art. 31 alin. 1 din Legea nr. 350/2001 prevede că «Dreptul de construire se acordă potrivit prevederilor legale, cu respectarea documentaţiilor de urbanism şi regulamentelor locale de urbanism aferente, aprobate potrivit prezentei legi».

„Pârâţii invocă faptul că art. 31^2 din acelaşi act normativ dispune: «În baza prevederilor Planului urbanistic general, autorizaţiile de construire se emit direct pentru zonele pentru care există reglementări privind regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor, cuprinse în Regulamentul local de urbanism – R.L.U., aferent acestuia».

Aceiaşi pârâţi ignoră însă faptul că, potrivit art. 31^3, «Zonele asupra cărora s-a instituit un anumit regim de protecţie sau interdicţie, care nu pot fi suficient reglementate prin Planul urbanistic general, se vor evidenţia/delimita în cadrul acestuia în vederea detalierii prin planuri urbanistice zonale».

Or, tocmai necesitatea elaborării pentru întreaga zonă centrală a unui plan urbanistic zonal era relevată de documentaţiile de urbanism în vigoare la momentul emiterii certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de construire atacate de reclamantă, aspect menţionat şi în raportul de expertiză tehnică în construcţii, întocmit în cauză de expert Pavelea Ieronim.

Totodată, nu reprezintă o împrejurare aptă de a asana nelegalitatea certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de construire eliberate în aceste condiţii, aceea că şi alte imobile au fost autorizate şi construite în zona centrală în absenţa elaborării unui plan urbanistic zonal.

În atare condiţii, în cauză nu mai prezintă relevanţă dacă în ceea ce priveşte indicii tehnici POT şi CUT rezultaţi din calculul efectuat de expert în raport cu datele proiectului tehnic respectă sau nu limitele maxime stabilite prin PUG şi certificatul de urbanism, devenind totodată de prisos şi analiza celorlalte critici formulate de reclamantă, cum ar fi lipsa acordului vecinilor. (…)

Tribunalul constată că legitimarea reclamantei în declanşarea controlului judecătoresc sub aspectul legalităţii autorizaţiei de construire şi a actelor care au stat la baza emiterii acesteia (în speţă certificatul de urbanism) rezidă în prevederile art. 1 din Legea nr. 350/2001, care consacră dreptul fiecărui cetăţean al ţării (implicit al reclamantei) de a folosi echitabil teritoriul, gestionarea spaţială a teritoriului urmărind totodată să asigure indivizilor dreptul de a avea condiţii de locuire adecvate, inclusiv sub aspectul calităţii arhitecturii.

Afectarea negativă a drepturilor şi intereselor legitime ale locuitorilor zonei centrale (categorie din care face parte şi reclamanta) din perspectiva imperativului respectării reglementărilor urbanistice, în speţă a necesităţii unui PUZ pentru zona centrală, este relevată de altfel în partea B. Memoriu de sinteză/Memoriu general al Planului Urbanistic General aprobat prin HCL nr. nr. 90 din 30.09.2008, Cap. II.3 Disfuncţionalităţi, în sensul constatării faptului că «s-a creat o presiune asupra zonei istorice centrale, autorizându-se diferite obiective nepotrivite ca nivel de înălţime, funcţiune, indici de ocupare a terenului, respectare a vecinătăţilor, toate în defavoarea tuturor locuitorilor».

Prin prisma aspectelor mai sus enunţate, vătămarea reclamantei în drepturile şi interesele sale legitime apare ca fiind evidentă”, mai precizează instanţa, care a decis să ANULEZE atât certificatul de urbanism, cât şi autorizaţia de construire eliberate de Primăria Năsăud în favoarea lui Leon Rus.