Soţii Şot au obţinut în instanţă suspendarea autorizaţiei de construire a imobilului lui Leon Rus!

Soţii Sabina şi Gavrilă Şot, care au acţionat în instanţa d contencios, anul trecut, Primăria Năsăud pentru a obţine anularea unei autorizaţii de construcţie eliberată de administraţia locală pentru construirea unui imobil în imediata vecinătate a locuinţei lor, au repurtat o primă victorie. Instanţa a dispus suspendarea actului emis de primărie până la definitivarea finală a dosarului, şi a încuviinţat întocmirea unei expertize specializate.

În plus, din documente reiese că suprafaţa construită este în realitate mai mare decât cea prevăzută în proiect, în loc de 50% fiind 67%.

Despre lupta pe care soţii Şot au demarat-o în instanţă cu Primăria Năsăud cu privire la eliberarea unei autorizaţii de construire în favoarea lui Leon Rus, care la scurt timp a început lucrările de construire a unui imobil în regim D+P+2E pe str. Rahovei din Oraşul Academicienilor, Gazeta de Bistriţa a scris o serie de articole începând cu luna august anul trecut: „Doi năsăudeni sunt disperaţi că se vor trezi cu casa în cap”, „În „Oraşul Academicienilor” răsar construcţii ilegale! (II) Minciunile Primăriei Năsăud”, „Doi năsăudeni au dat în judecată Primăria Năsăud! Cer în instanţă anularea unei autorizaţii pentru construirea unui imobil din vecinătate”.

La finele lunii ianuarie, instanţa de contencios a Tribunalului Bistriţa-Năsăud a dispus suspendarea autorizaţiei de construire obţinută de Leon Rus de la Primăria Năsăud până la judecarea cauzei pe fond, şi totodată întocmirea unei expertize tehnice.

Instanţa arată că există împrejurări ce configurează o aparenţă de nelegalitate a autorizaţiei de construire atacate

Iată ce arată instanţa cu privire la decizia de suspendare a autorizaţiei de construire.

La data de 22.07.2015, pârâtul Primar al oraşului Năsăud a emis Autorizaţia de construire nr. 27 (f. 10 dosar) în beneficiul pârâtului Rus Leon, vizând construirea imobilului în regim de înălţime D+P+2E, cu destinaţia spaţii comerciale la demisol şi parter şi spaţii de locuit cu 6 apartamente la etajul I şi etajul II, imobil situat în oraşul Năsăud, str. Rahovei, FN, în vecinătatea imobilului casă de locuit deţinut de reclamantă cu titlu de coproprietară.

Anterior emiterii autorizaţiei cu privire la imobilul sus menţionat a fost emis Certificatul de urbanism nr. 48 din 02.06.2014 (f. 8).

Tribunalul reţine că, în privinţa condiţiilor cumulative de admisibilitate ale suspendării executării în temeiul prevederilor art. 15 din Legea nr. 554/2004, acestea sunt prevăzute la art. 14 din acelaşi act normativ, fiind reprezentate de existenţa unui caz bine justificat şi respectiv de iminenţa producerii unei pagube, noţiuni definite de art. 2 alin. 1 lit. „t” şi respectiv „ş” din lege.

Astfel, cazurile bine justificate sunt reprezentate, în accepţiunea legii, de împrejurările legate de starea de fapt şi de drept care sunt de natură să creeze o îndoială serioasă în privinţa legalităţii actului administrativ, iar prin pagubă iminentă se înţelege prejudiciul material viitor şi previzibil sau, după caz, perturbarea previzibilă gravă a funcţionării unei autorităţi publice ori a unui serviciu public.

Prin urmare, suspendarea actului administrativ este reglementată ca excepţie de la aplicarea principiului conform cu care actul administrativ cu caracter unilateral se execută din oficiu (acesta beneficiind de prezumţia de legalitate şi de veridicitate), în scopul acordării unei protecţii provizorii a drepturilor şi intereselor particularilor până în momentul în care instanţa competentă va cenzura legalitatea actului, însă pentru ca această măsură excepţională să poată opera, nu este suficient doar ca partea interesată să susţină că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege, ci trebuie să prezinte argumente pe baza cărora să se poată realiza o analiză în concret a cazului bine justificat şi a iminenţei unei pagube în raport cu natura şi amploarea măsurii dispuse prin actul contestat, cu menţiunea că se impune ca analiza îndeplinirii acestor condiţii legale să se realizeze doar în cadrul unei cercetări sumare a aparenţei dreptului, în condiţiile în care în cadrul procedurii de suspendare a executării actului administrativ nu poate fi prejudecat fondul litigiului.

(…)

În cazul suspendării actului instanţa este chemată să realizeze o analiză de aparenţă a legalităţii, fără a influenţa şi afecta fondul cauzei, dar aceasta nu înseamnă că instanţa este scutită de la analiza argumentelor de fond care ar putea genera un dubiu asupra legalităţii actului.

În speţă, faptul menţionării în certificatul de urbanism ce stă la baza emiterii autorizaţiei de construire că acesta se fundamentează pe reglementările Documentaţiei de urbanism faza PUG aprobată prin HCL nr. 59/2007 (în condiţiile în care, aşa cum de altfel recunoaşte şi pârâtul emitent al actelor contestate, nu aceasta este hotărârea incidentă, ci HCL nr. 90/2008), coroborat cu împrejurarea că pentru imobilul autorizat reclamanta susţine necesitatea elaborării şi aprobării unui plan urbanistic zonal (în raport cu susţinerea acesteia că imobilul face parte din zona C a oraşului,mai precis în subzona C, zonă pentru care Planul de Urbanism General aprobat prin HCL nr. 90/2008 ar prevedea necesitatea aprobării PUZ-ului în cazul noilor construcţii, PUZ neaprobat ca urmare a aprecierii de către autoritatea emitentă că acesta nu este necesar), reprezintă împrejurări ce configurează o aparenţă de nelegalitate a autorizaţiei de construire atacate, astfel încât tribunalul conchide că aspectele reţinute în cadrul analizei sumare permise de procedura prevăzută de lege pentru suspendarea executarea actului administrativ se subsumează celor de natură a crea o îndoială serioasă în privinţa legalităţii actului administrativ.

În ceea ce priveşte paguba iminentă, aceasta nu poate fi dispensată de aceea a cazului bine justificat. Această condiţie este cerută de către legiuitor pentru a se aprecia asupra influenţei pe care un act, posibil nelegal, o poate produce asupra patrimoniului celui în cauză, prin punerea sa în executare mai înainte de verificarea legalităţii actului. Doar producerea unui prejudiciu poate justifica suspendarea unui act aparent nelegal, iar nu constatat ca nelegal.

Executarea acestor acte, mai înainte ca instanţa să judece cererea privind anularea lor, este de natură să cauzeze un prejudiciu material concret, în condiţiile în care, la o analiză în aparenţă, s-a reţinut existenţa îndoielii serioase cu privire la legalitate. Problema pagubei iminente trebuie abordată în contextul particular al fiecărei cauze, pornind de la analiza modului în care executarea actului posibil ilegal afectează părţile în cauză şi de la condiţiile în care paguba ar putea fi acoperită în situaţia constatării nelegalităţii actului.

Or, prin raportare la cauza de faţă, executarea autorizaţiei de construire presupunând finalizarea construcţiei autorizate (lucrările în prezent sunt executate parţial) în condiţiile în care reclamanta relevă existenţa pericolului de a fi afectată structura de rezistenţă a propriului său imobil (aceasta chiar în condiţiile în care beneficiarul autorizaţiei a procedat din proprie iniţiativă la realizarea unor lucrări cu scopul de a proteja construcţia vecină) este în mod evident de natură să producă un prejudiciu reclamantei de natură a fi imposibil de reparat în viitor, în cazul constatării nelegalităţii autorizaţiei de construire (constatare ce ar atrage necesitatea desfiinţării construcţiei autorizate, măsură aptă a determina ea însăşi noi inconveniente în raport cu imobilul reclamantei).

În cazul în care nu s-ar proceda la suspendarea autorizaţiei de construire, în speţă s-ar institui un dezechilibru între păstrarea efectelor actului posibil ilegal şi gradul de afectare al reclamantei prin finalizarea lucrărilor autorizate, anterior analizării pe fond a legalităţii actului de autorizare.

Faţă de cele ce precedă, tribunalul, având în vedere prevederile art. 15 din Legea nr. 554/2004, va admite cererea formulată de reclamantă, dispunând suspendarea executării Autorizaţiei de construire nr. 27 din 22.07.2015 emisă de pârâtul Primar al oraşului Năsăud în beneficiul pârâtului Rus Leon, până la soluţionarea definitivă a cererii de anulare a actului administrativ ce face obiectul prezentului dosar – nr. 1785/112/2015 al Tribunalului Bistriţa-Năsăud”, se arată în încheierea de şedinţă din 22 ianuarie 2016.

Prin urmare, instanţa a admis cererea Sabinei Şot şi a dispus „suspendarea executării Autorizaţiei de construire nr. 27 din 22.07.2015 emisă de pârâtul Primar al oraşului Năsăud în beneficiul pârâtului Rus Leon, până la soluţionarea definitivă a cererii de anulare a actului administrativ ce face obiectul prezentului dosar – nr. 1785/112/2015 al Tribunalului Bistriţa-Năsăud”.

POT mai mare decât cel legal

Deşi instanţa a dispus efectuarea unei expertize tehnice până la primul termen al judecăţii pe fond, Primăria Năsăud a depus la dosarul cauzei un document în care arată că în baza unor verificări în etapa de execuţie a lucrărilor de construcţie, efectuate de Inspectoratul Judeţean de Construcţii în noiembrie 2015, „se constată că: Nu sunt necesare lucrări de protejare a clădirilor învecinate”.

Cu toate că respectivele verificări au avut loc aşa cum am precizat mai sus în noiembrie 2015, primăria năsăudeană a venit cu acest document în urmă cu doar câteva zile, pe 9 februarie 2016.

Culmea este că deşi documentul este încărcat de semnături ale specialiştilor din cadrul Inspectoratului Judeţean în Construcţii, de aici reies unele inadvertenţe grave în raport cu ceea ce scrie în documentaţiile care au stat la baza emiterii autorizaţiei de construire.

Astfel, în memoriul tehnic se arată că suprafaţa de teren al cărui proprietar este Leon Rus, este de 371 m.p., în timp ce suprafaţa construită (amprenta la sol) este de 185 m.p. adică discutăm de un procent de ocupare a terenului (POT) de exact 50%, cât a fost stabilit de legislativul local. Asta este pe hârtie, fiindcă în realitate pare să fie mult mai mult, adică un POT mult mai mare, cel puţin asta reiese din procesul verbal întocmit în noiembrie 2015 de reprezentanţii Inspectoratului Judeţean în Construcţii. Conform documentelor depuse în instanţă, suprafaţa construită în realitate este de 250 m.p., adică în POT de circa 67%.

Ce au contestat soţii Şot

În cerea de chemare în judecată, soţii Şot arată că actele eliberate de Primăria Năsăud sunt ilegale. În primul rând, din punctul lor de vedere, certificatul de urbanism este unul nelegal întrucât „a fost emis cu încălcarea dispoziţiilor art. 31 din Legea nr. 350/2001modificată şi completată, dispoziţii potrivit cărora certificatul de urbanism va cuprinde regimul economic al imobilului, destinaţiile acestuia stabilite în baza prevederilor urbanistice aplicabile în zonă, reglementări fiscale specifice localităţii sau zonei”.

„Se poate observa că acest certificat nu cuprinde prevederile urbanistice aplicabile zonei, nefiind indicat vreun act administrativ în baza căruia s-a stabilit acest regim. Pentru a complini lipsa prevederilor legale aplicabile zonei în care se află imobilul, a fost menţionată HCL nr. 59/30.08.2007, hotărâre prin care nu s-a aprobat planul urbanistic zonal, ci doar un PUD aferent documentaţiei privind edificarea altor imobile şi al cărui beneficiar este o altă persoană. În mod tendenţios şi rău voitor s-a menţionat  existenţa vreunui PUG aprobat prin hotărârea menţionată. Mai mult decât atât, în certificatul de urbanism nu a fost menţionat şi obţinerea acordului vecinilor, acord esenţial în obţinerea ulterioară a autorizaţiei”, se arată în cererea de chemare în judecată.

În acelaşi document, soţii Şot au făcut menţiuni şi cu privire la autorizaţia de construcţie pe care îl consideră un act nelegal, întrucât nu are la bază un studiu de oportunitate pe baza căruia să fie realizat planul urbanistic zonal, necesar având în vedere că prin noua construcţie se modifică substanţial categoria şi dimensiunile imobilelor din zonă, cu impact asupra propriei lor locuinţe, „care se va ruina urmare a neconsolidării acesteia de către beneficiarul autorizaţiei de construcţie”, şi în plus nu are nici măcar planul urbanistic de detaliu, „piese care constituie elemente impuse de Legea 350/2001”.

Reclamanţii mai evidenţiază un element extrem de important, şi anume faptul că atâta imobilul pe care îl deţin în proprietate, cât şi cel care se construieşte sunt situate în zona C a urbei. Or, Regulamentul de urbanism aprobat prin hotărâre de consiliu local în 2008 – HCL 90/2008 – , precum în orice alte regulamente de urbanism, se precizează că zona C este de fapt nucleul oraşului.

În Regulamentul de urbanismse arată că zonele din categoria C sunt practic zone centrale situate în interiorul zonei protecţie monumente istorice.

Prevederile Regulamentului de urbanism

Iată şi prescripţiile care se aplică UTR 1 din Regulamentul de urbanism al oraşului Năsăud:

„Zona centrală se situează, în întregime, în interiorul limitelor de protecţie a valorilor istorice şi arhitectural urbanistice, suprapunându-se peste nucleul istoric, cu zone a căror valoare este rezultată din calităţile arhitectural-urbanistice ale fondului construit aparţinând unor diferite etape dar conservând amprentele unei lungi evoluţii istorice.

(…)

În cadrul zonei C sunt incluse nu mai puţin de cinci subzone – C 1, C 2, C 3, C 4 şi C 5.

Strada Rahovei pe care urmează să fie construit imobilul cu demisol şi două etaje al lui Leon Rus este inclus în subzona C 2, despre care în Regulamentul de urbanism se precizează că este „subzonă centrală parte însemnatădin nucleul istoric, păstrând configuraţia ţesutului urban tradiţional , neomogenă stilistic, dar conţinând punctual clădiri monument istoric şi clădiri cu valoare ambientală mare, monumentale, în general retrase de la aliniament, dispuse izolat , formată din clădiri cu puţine niveluri (P; P+2)”.

În ceea ce priveşte condiţiile de utilizare, în acelaşi Regulament se precizează că pentru toate cele cinci subzone, deci şi pentru subzona C 2 „orice nouă intervenţieva fi necesar să se încadreze în prevederile unui Plan Urbanistic Zonal care să cuprindăîntreaga zona centrală protejată, fiind exclusă acordarea autorizaţiei de construire numai pe baza unor Planuri Urbanistice necorelate”, în timp ce înălţimea maximă se va stabili pentru subzona C 2 prin PUZ, dar şi că „autorizaţiile de construire pentru construirea de locuinţe colective se vor putea elibera numai după PUZ autorizat”, după cum este vorba în acest caz particular.

Mai mult decât atât, acelaşi regulament mai precizează că pentru subzonele „C 1+C2+C3 –sunt admise următoarele funcţiuni: (…) locuinţe colective numai pe parcelele ocupate în prezent de acestea, fără a se permite construcţii noi”. Ori, în acest caz pe parcela cu pricina nu a existat construcţie cu locuinţe colective, ci una individuală precum de altfel există pe toată strada Rahovei.

În plus, pe harta UTR 1 există o altă menţiune extrem de importantă care traduce prezenţa haşurării cu linii verticale: „INTERDICŢIE TEMPORARĂ DE CONSTRUIRE PÂNĂ LA AUTORIZAREA PUZ – ÎNTREGA ZONĂ CENTRALĂ INTERZICÂNDU-SE AUTORIZĂRI PE BAZA UNOR PLANURI URBANISTICE LOCALE”.

Asta ca să nu mai vorbim de o afirmaţie bezmetică a Primăriei Năsăud, aceea că „zona în care se propune a se realiza construcţia este o zonă mixtă, multifuncţională, în care se regăsesc atât spaţii comerciale (magazine, piaţa agroalimentară, restaurante, etc.), spaţii industriale – S.C. Ineul S.A., cât şi spaţii de locuit”.UTR 1 nu este considerată zonă mixtă, singurele de acest gen fiind cele prinse în UTR 6, 11 şi 12.