Din cauza faptului ca materialele de constructie s-au scumpit foarte mult iar muncitorii cer salarii tot mai mari, dezvoltatorii imobiliari se afla într-o situatie de limita, deoarece ei nu mai pot ridica preturile. Totusi, un metru patrat de apartament în zona centrala sau semicentrala a Clujului a ajuns chiar la 2000 de euro.
Tranzactiile imobiliare autohtone se afla într-un un moment de rascruce, în care cumparatorii încep sa faca legea si nu vânzatorii, ca pâna acum. Primul semn a aparut pe segmentul rezidential, unde în prima jumatate a anului numarul de vânzari a scazut usor, iar preturile au stagnat. “La apartamente si case a scazut numarul de vânzari. Ce merge bine la noi e segmentul business, adica hale si spatii comerciale. La partamente se resimte o usoara scadere a vânzarilor. Motivele sunt cele mentionate: preturile, conditiile de creditare si faptul ca efectiv nu îsi mai permit românii. Deci s-a ajuns la un apogeu al preturilor”, marturiseste Anca Alexa, administrator la agentia Professional Casa.
Putem spune ca piata imobiliara din România si implicit cea din municipiul Cluj-Napoca se afla într-un moment de declin, de câteva saptamâni, când marjele de profit sunt tot mai mici iar preturile locuintelor nu mai pot creste. Dezvoltatorii se afla într-o situatie critica: în timp ce costurile sunt din ce în ce mai mari, preturile nu mai pot fi majorate, deoarece ele sunt deja la limita suportabilitatii si astfel profiturile sunt în continua scadere. Cu toate acestea, nu specialistii nu vorbesc de o criza, ci de o maturizare a pietei, care, în sfârsit, îsi face prezenta simtita. Anca Alexa sustine: “Într-adevar este un blocaj pe piata imobiliara, nu pentru ca preturile sunt foarte ridicate ci pentru ca au crescut foarte mult preturile materialelor de constructii. Deoarece constructorii nu-si permit sa scada din pretul de constructie, s-a ajuns sa se vânda un metru patrat construit de apartament si la 2000 de euro în zona centrala, semicentrala. Oamenii nu-si mai pot permite pentru ca si conditiile de creditare s-au schimbat, si dobânzile sunt foarte mari. Oricum numarul creditelor crescuse enorm, cam cu 300% într-un an. Deci e un lant al slabiciunilor: preturile prea mari ale materialelor de constructii, constructorii care nu pot lasa din preturi, oameni care nu-si mai permit sa faca atât de multe credite. Si mâna de lucru este foarte scumpa si este sa o criza de mâna de lucru pe piata. Muncitorii sunt platiti la nivelul la care sunt platiti cei din Italia, Spania si alte tari precum acestea dar muncesc foarte prost.”
Echilibru între cerere si oferta
“S-a echilibrat cererea cu oferta. Era normal sa se ajunga aici. Statistic vorbind, anul trecut, cererea era de sase-sapte ori mai mare ca si oferta. Usor, usor s-a echilibrat”, sustine Anca Alexa. Cumparatorii nu mai cumpara oricum, oricând si la orice pret, ci analizeaza temeinic ofertele, iar acest aspect e valabil pe toate sectoarele. Vremea proiectelor imobiliare în care fiecare investea de capul lui, ridicând câteva blocuri de locuinte cu gândul unui profit de 100%, sau poate chiar mai mare, a apus, iar astfel de investitii speculative pot fi chiar riscante. Majoritatea proiectelor nu reusesc sa îsi realizeze cifrele de vânzari preconizate. Întrebata daca preturile locuintelor dau semne de scadere, Anca Alexa spune ca nu decât poate putin la blocurile vechi. “Dar la blocurile noi înca nu scad preturile, tocmai pentru ca nu îsi permit constructorii sa lase din pret. Dar de stagnat, stagneaza. S-a ajuns la un caz foarte interesant chiar în Bucuresti, când a preferat sa renunte efectiv la proiect decât sa scada preturile. Nu a mai continuat. Deci avut un proiect, l-a promovat iar când a vazut preturile costurilor si ca nu sunt clienti, nu a mai demarat proiectul. Probabil aici se va ajunge si în Cluj”, declara administratoarea Professional Casa. Pretul la apartamente în cartiere media e undeva la 1500 plus TVA, deci 1700 pe mp. În centru se ajunge si la 2000 de euro pe mp. “De ceva timp, de un an-doi nu mai exista diferentierea acesta pe cartiere, ca e Manastur, ca e Grigorescu, Marasti sau Gheorghieni. În Baciu, Apahida, Floresti, media e la 700-800 pe mp. Dar si calitatea lucrarii e pe masura. Florestiul e la un nivel la care s-a blocat complet pentru ca s-a construit în bataie de joc acolo, s-a contruit bloc lânga bloc astfel încât poti da mâna cu vecinul. De aceea cererea e undeva spre zero. Sunt constructori care pun un pret de 18.000 de euro un apartament cu o camera, la vreo 35 de mp”, spune Anca Alexa.
Profituri mai mici
Spre surprinderea multor dezvoltatori, majorarile de pret din anii trecuti au condus, în final, la micsorarea marjei de profit, cauzata de cresterea preturilor la materialele de constructii si energiei, a costurilor cu forta de munca si a celor de creditare si, nu în ultimul rând, a majorarii, la fel de nejustificata de cele mai multe ori, a preturilor terenurilor. Cu toate ca trag cu dintii de pret, prin diferite strategii de marketing care încearca sa ascunda sub masca gratuitatilor ofertele prea scumpe, vânzatorii se vor confrunta, pâna la urma, cu inevitabilul: o corectie a pietei, sub presiunea cumparatorilor. Unii dintre dezvoltatorii mai neprofesionisti ar putea disparea de pe piata pe masura ce aceasta devine mai sofisticata odata cu pretentiile tot mai mari ale cumparatorilor pentru standardele de calitate. “Oricum România nu este cel mai bun mediu pentru investitori. Asta e clar. Nici statul român nu încurajeaza investitiile”, afirma Anca Alexa.
Pentru a se iesi din aceasta situatie, proprietarii de terenuri trebuie sa înteleaga ca cer preturi mult prea mari pentru investitori decât îsi permit acestia sa ofere. Pretul terenurilor afecteaza toate segmentele pietei. Însa momentan proprietarii de terenuri, care sunt constienti de faptul ca detin o carte câstigatoare, nu par a fi deranjati de faptul ca se realizeaza mai putine tranzactii si par dispusi sa astepte. “E o instabilitate momentan. Unii care într-adevar vor sa vânda, scad pretul, altii tin în continuare de el, spune de asemenea aministratoarea. Conform datelor furnizate de agentia Professional casa, pretul terenurilor, în centru, e undeva la 1500 de euro pe mp iar în semicentru cam 800 pe mp. În cartierele mai noi, gen Buna ziua, media este cam de 200-300 de euro pe mp. În comunele de la marginea Clujului preturile sunt acestea: în Jucu 45 de euro pe mp, Gilau, 50 de euro pe mp iar în Apahida, unde s-a observat o crestere, pretul este cam de 100 de euro pe mp.
Investotorii, în situatia cumparatorilor
În ultimii trei ani, multi dezvoltatori au ridicat preturile ignorând atât costurile de constructie, cât si veniturile destul de modeste ale clientilor. În prezent, acestia se confrunta cu aceeasi problema. Proprietarii cer bani foarte multi pe terenuri, materialele de constructie s-au scumpit si ele, iar costurile cu forta de munca devin din ce în ce mai ridicate. În plus, se cheltuie din ce în ce mai multi bani pe campaniile de marketing pentru sustinerea vânzarilor. Potentialii clienti au devenit mult mai pretentiosi si, dincolo de pret, criteriile de selectie sunt legate si de calitate si de zona în care este situat proiectul. Mai mult, acestia cunosc foarte bine situatia de pe piata si nu ezita sa foloseasca serviciile unui avocat. Oamenii nu mai pot realiza, în majoritatea cazurilor, achizitii imobiliare, nici macar prin intermediul unui credit. Nu se mai cumpara doar pe baza unor vorbe, ci sunt cerute referinte si informatii complexe, iar neseriozitatea vânzatorilor poate distruge rapid bunul renume al unui proiect.
Andreea Mitrica
