Floare Gaftone, secretarul municipiului Bistrița, a pierdut la Curtea de Apel Cluj procesul cu dezvoltatorul imobiliar Happy Home Real Estate, după ce a refuzat să semneze trei autorizații de construire cerute de firmă pentru construirea a tot atâtea imobile, în regim de înălțime D+P+3E+ER, în cartierul Subcetate. Și fiindcă a fost înfrântă, instanța a pus-o să plătească circa 30.000 lei cheltuieli de judecată. Suma e o nimica toată pe lângă ce o așteaptă, fiindcă, potrivit informațiilor Gazeta de Bistrița, Happy Home Real Estate intenționează să se îndrepte împotriva Floarei Gaftone în instanță într-un nou dosar, în care să solicite plata a 9 milioane de euro despăgubiri, întrucât din cauza ei nu a putut construi respectivele blocuri și, evident, a fost în imposibilitate să valorifice apartamentele.
Deși procesul o viza direct pe Floare Gaftone în calitate de Secretar al municipiului Bistrița, în dosar au fost dați în judecată, conform prevederilor legale, și Primarul municipiului Bistrița, dar și Arhitectul șef al municipiului Bistrița.
Blocare nejustificată
Pentru a putea construi cele trei blocuri pe terenul proprietate din Subcetate, Happy Home Real Estate a întocmit mai întâi, în 2020, un Plan Urbanistic Zonal (PUZ). Pornind de la prevederile aceste documentaţii, a iniţiat procedura de autorizare a lucrărilor de construcţii, solicitând emiterea certificatului de urbanism în scopul autorizării lucrărilor de construcţii.
“Consecutiv, procedura de emitere a autorizaţiilor de construire a fost continuată conform cererilor nr. 103924, 103926, 103942 din 26.11.2021 prin care a solicitat emiterea a 3 autorizaţii de construire pentru realizarea lucrărilor de construire Locuinţe Colective cu regim de înălţime D+P+3E+ER (3 imobile) – (…), în baza documenta HCL nr. 102/30.06.2020, privind aprobarea PUZ «Construire Locuinţe Colective, Amenajări exterioare, accese şi parcaje». Consecutiv, raportat la unele completări necesare faţa de documentaţia depusă la data de 26.11.2021, reclamanta a completat cererile iniţiale prin cererile 8192, 8193, 8194 din 25.01.2022.
Procedura de soluţionare a cererilor nr. 8192, 8193, 8194 din 25.01.2022, pentru emiterea autorizaţiilor de construire pentru edificarea a 3 imobile cu destinaţia de locuinţe colective, cu regim de înălţime D+P+3E+ER, (…), nu a fost finalizată în termenul legal de 30 de zile, fără să existe însă o justificare pentru depăşirea semnificativă a termenului de 30 de zile, stabilit imperativ de art. art. 7 alin. 1 din Legea 50/1991. În aceste condiţii, în condiţiile unei blocări nejustificate a soluţionării cererilor de emitere a autorizaţiilor, a formulat o plângere prealabilă, apreciind că este necesară remedierea diferendului de către autoritatea publică. Plângerea prealabilă nu a fost soluţionată până la acest moment, fără însă ca această împrejurare să împiedice în vreun fel exercitarea dreptului la acţiune în prezentul dosar”, a arătat firma în instanță.
Totodată, dezvoltatorul imobiliar a mai arătat că în intervalul de 5 zile de după depunerea cererilor pentru autorizarea lucrărilor de construire a celor trei blocuri de locuințe, nu a fost notificat de cei de la Urbanism că ar mai fi nevoie de completarea documentației aferente.
“În cazul în care s-ar fi constatat că documentaţia depusă de către subscrisa nu ar fi fost completă, structura de specialitate ar fi avut obligaţia să notifice în scris solicitantului acest lucru, într-un termen de 5 zile calendaristice de Ia data înregistrării cererii, cu menţionarea elementelor necesare în vederea completării acesteia. Doar în cazul unei astfel de notificări, se poate reţine că ar fi fost necesară completarea documentaţiei deja depuse şi că termenul de 30 de zile stabilit de art. 7 din Legea nr. 50/1991 se prelungește cu numărul de zile necesar pentru completarea documentaţiei
Per a contrario, atât timp cât în termenul de 5 zile de la data înregistrării cererii de emitere a autorizaţiei nu i se notifică solicitantului că ar fi necesare completări / clarificări ale documentaţiei înregistrate, lipsa unei astfel de notificări confirmă faptul că documentaţia pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii, anexată cererilor de emitere a autorizaţiilor, este completă.”, a arătat firma.
A invocat obiecții de legalitate
În schimb, Floare Gaftone, s-a trezit să invoce obiecții de legalitate la documentația tehnică pentru autorizarea lucrărilor de construire (DTAC), deși nu are atribuții în acest sens, blocând astfel procedura de emitere a autorizațiilor de construire.
“În ciuda faptului că obiecţiile de legalitate au blocat procedura de emitere a autorizaţiilor de construire, apreciem că acest obiecţii nu au în realitate nicio valoare juridică şi nu pot produce efecte, fiind consecutiv nejustificată blocarea procedurii de emitere a autorizaţiilor şi totodată şi refuzul secretarului de semnare a autorizaţiilor de construire.
Aşadar, în principal, lipsa oricărui temei care să justifice formularea de către Secretarul Municipiului de critici faţă de DTAC/avizele şi analiza realizată de funcţionarii din cadrul Serviciului de urbanism cu competenţe şi atribuţii în acest sens şi consecutiv lipsa oricărei valențe juridice a acestor «obiecţii de legalitate» sunt suficiente pentru a reţine caracterul vădit nejustificat al refuzului de emitere (semnare) a autorizaţiei de construire.
Astfel, trebuie observat că în speţă Secretarul Municipiului, cu evidenta rea-credinţă, a emis o opinie cu privire la verificarea DTAC, deşi nu are nicio atribuţie în acest sens, refuzul de semnare a autorizaţiilor de construire fiind astfel implicit.
Scopul unei astfel de conduite este blocarea cu rea-credinţă şi în mod vădit nejustificat şi nelegal a procedurii de emitere a autorizaţiilor, fără însă a exista o justificare reală şi legală care să fundamenteze soluţionarea negativă a cererilor, în sensul neemiterii autorizaţiilor solicitate. Aşa cum subliniam anterior, obiecţiile de legalitate emise de către Secretarul Municipiului la data de 14.02.2022 reprezintă o analiză a DTAC fără ca secretarul să aibă atribuţii în acest sens şi cu atât mai grav, fără sa aibă cunoştinţele de specialitate şi nici expertiza necesară”, a precizat firma în instanță.
De cealaltă parte, Floare Gaftone a susținut că verificarea detaliilor tehnice intră în atribuțiile sale. În plus, aceasta a susținut că încă de la începutul lunii februarie a solicitat completarea documentaţiei cu aviz tehnic “care să conţină soluţia pentru executarea lucrărilor de racorduri şi branşamente la reţelele publice de apă şi canal precum si avizul de salubritate”, dar și respectarea Planului de Acțiune aferent PUZ-ului, deși “este real că nu toate Planurile Urbanistice Zonale au Plan de Acţiune”.
Totodată, aceasta a mai susţinut că înainte de autorizarea lucrărilor de construire a imobilelor, firma ar fi trebuit să ceară autorizarea lucrărilor de construire a două străzi, dintre care una, culmea, nu se află pe proprietatea firmei, și să le și realizeze, dar și să proiecteze și să autorizeze realizarea branșamentelor la reţelele utilitare (apă, canal, reţea electrică, reţea gaz), cu toate avizele necesare.
Numai că Floare Gaftone se pare că are o problemă cu înțelegerea unor cuvinte.
“Se constată că la solicitarea autorizaţiei de construire pentru locuinţele colective obiectivele/ investiţiile care trebuiau să preceadă autorizarea nu erau realizate şi nici măcar nu era solicitat Certificatul de Urbanism pentru extinderea reţelelor de apă-canal şi nicidecum cererea pentru obţinerea Autorizaţiei de Construire pentru realizarea extinderii reţelelor.
În legătură cu succesiunea lucrărilor, în Avizul nr.3934/07.03.2019 al Aquabis Bistrița SA, la faza Plan Urbanistic Zonal, se reţin că «Racordarea locuinţelor propuse la reţelele de apă-canal existente este condiţionată de realizarea de către beneficiar, înainte sau în acelaşi timp cu construcţia imobilelor, a reţelelor de apă și canal astfel:
1. Alimentarea cu apă se va realiza din reţeaua de apă existentă, executată de beneficiari, pe strada Subcetate, prin extindere reţea de apă, dimensionată să asigure necesarul de apă din zonă. Soluţiile şi proiectul tehnic se vor aviza de către SC Aquabis SA iar soluţia de alimentare a apartamentelor va fi conform Legii nr.224/24 iulie 2015, cu apometru pentru fiecare apartament (apometre montate în cămine sau cămine special amenajate) Asigurarea presiunii apei pentru nivelele superioare ale imobilului propus se va face cu staţie de ridicare presiune, dacă este necesar.
2. Canalizarea se poate realiza spre strada Subcetate în reţea existentă, doar prin staţie de pompare a apei uzate, cu separare solide, care va fi exploatată de beneficiar, sau prin partea joasă a terenului, dacă se asigură un drum public sau de servitute, cu extindere de reţea de canalizare gravitaţională. Soluţiile din proiectul tehnic se vor aviza de către Societatea Aquabis Bistrița.
3. Toate lucrările se vor realiza după obţinerea Autorizaţiei de construire pentru reţelele de apă canal şi se vor executa pe cheltuiala dumneavoastră. Nerespectarea condiţiilor înscrise în prezentul aviz duce la anularea lui şi asumarea tuturor responsabilităţilor de către beneficiar».
Aşa se explică succesiunea lucrărilor prevăzută de proiectant în Planul de acţiune, fiind o condiţie obligatorie care rezultă din Avizul Aquabis”, a mai arătat Gaftone în instanță.
Concret, Gaftone a pus căruța înaintea boilor și a pretins ca firma să obțină de la Aquabis avizul final, deși regia de apă nu poate da inițial decât un aviz de principiu.
Situație similară în dosarul Ionelei Rus
De un artificiu identic s-a folosit și în dosarul Ionelei Rus – una dintre fondatoarele Grupului Metropolis, care voia să construiască un imobil în parcul municipal, chiar în apropierea hotelului cu același nume. Dacă la Bistrița, Ionela Rus a câștigat procesul, la Curtea de Apel Cluj, Gaftone s-a folosit de argumentul cu privire la avizul Aquabis, astfel că instanța superioară i-a dat dreptate ei, cu toate că nu era cazul. Dar câștigând în dosarul Ionelei Rus, Gaftone s-a folosit de această parte, în procesul cu Happy Real Estate SRL. Concret, Gaftone a încercat să inducă ideea că firma avea nevoie și de avizul Aquabis înainte a i se elibera autorizația de construire. Aquabis însă dă doar un aviz de principiu, și abia după eliberarea autorizației de construire eliberează avizul de branșare definitiv.
“ (…) în adresa Societăţii Aquabis nr.48/09.01.2018, înregistrată la Primăria municipiului Bistrița cu 1740/10.01.2018, răspuns la o solicitare a subsemnatei, de clarificare a efectelor şi valabilității avizului de principiu emis pentru „Construire locuinţe colective în regim de înălţime S+P+4-6E”, într-o speţă similară, operatorul serviciilor de apă -canal a făcut următoarele precizări:
«(…) în ceea ce priveşte avizul de principiu nr.(…) pentru lucrarea <Construire locuinţe colective în regim de înălţime S+P+4-6E>, strada Mălinului, (…), vă comunicăm că nu este un aviz final, tocmai de aceea s-a specificat clar că nu sunt reţele apă-canal în zonă şi că nu poţi construi asemenea locuinţe colective fără să fie asigurate utilităţile. În certificatul de urbanism se specifică de asemenea că utilităţile se vor rezolva pe cheltuiala beneficiarului în vederea obţinerii avizului nostru pentru asigurarea utilităţilor apă-canal beneficiarul trebuie să se prezinte soluţia pentru realizarea (extinderea) de reţele de apă şi de canalizare şi documentaţia tehnică pentru execuţie. Realizarea reţelelor de alimentare cu apă şi canalizare le va executa pe cheltuiala proprie. Soluţiile şi proiectul tehnic se vor aviza de către SC Aquabis SA. Str. Zăvoaie este o zonă în care au executat locuitorii reţelele de apă iar pentru asigurarea debitului şi presiunii necesare acestei investiţii este necesar calcul tehnic de către proiectant atestat, inclusiv ridicări topografice pentru canalizare. De asemenea trebuie ca reţelele de apă canal să fie executate pe drum public (în zonă sunt şi străzi private) şi execuţia lor se va face după obţinerea tuturor avizelor şi a autorizaţiei de construire”, este răspunsul Aquabis dat Floarei Gaftone în speța Ionelei Rus și de care secretarul municipiului s-a folosit în prezentul dosar.
De cealaltă parte, firma a arătat că: “conform Avizului 3934/07.03.2019 emis in faza PUZ s-a prevăzut (aşa cum se menţionează şi în obiecţiile de legalitate, fără a înţelege scopul acestor prevederi), reţelele de apă şi canal pot fi realizate înainte sau in acelaşi timp cu edificarea imobilelor. Or, Planul de situaţie propus de proiectant pentru alimentarea cu apă şi evacuarea apelor uzate a fost prezentat inclusiv Aquabis, care a precizat că eliberarea avizelor se poate realiza numai după predarea reţelei de apa din PeHD, De =200 mm, anterior proiectata.
Stradă pe proprietatea municipalității
Așa cum am precizat mai sus, în obiecțiile de legalitate, secretarul Gaftone s-a legat și de lățimea a două străzi pe care firma ar trebui să le edifice. Una din ele nu se află însă pe proprietatea dezvoltatorului imobiliar, ci a municipalității.
“Astfel, în privinţa pretinsei nerespectări a cerinţelor din PUZ, inclusiv cu privire la realizarea străzilor A şi B din PUZ, apreciem că aceste susţineri sunt în primul rând evazive şi implicit formulate cu rea-credinţă, fără să fie evidenţiată în concret vreo nelegalitate a DTAC.
Or, aşa cum rezultă din răspunsul depus de către Beneficiar la data de 22.02.2022, planul de situaţie parte din DTAC, reflecta respectarea lăţimii de 9 m (raportat inclusiv la datele conform CF 59261, unde este evidenţiată o lăţime de 9 m pe toata lungimea terenului), respectiv asigurarea unei lăţimi de 9 m și pentru drumul care va fi amenajat pe terenul înscris in Cf 75347, o fâşie de 0,8 m urmând sa fie asigurata din terenul înscris in CF 89908 tocmai pentru a asigura lăţime de 9 m pe toata lungimea străzii A.
În privinţa străzii B, aşa cum rezulta atât din DTAC, cât și din documentaţia aferenta PUZ, acesta reprezintă un drum de exploatare (în privinţa căruia se retine inclusiv în memoriul aferent PUZ Drum de exploatare – existent, nu face obiectul prezentului studiu PUZ, însă atât drumurile cât și amenajările propuse iau în considerare existența acestuia atât in forma sa existentă cât și ulterior unei posibile modernizări). (…)
Strada B pe care o invocă Secretarul general al municipiului Bistrița nu este pe terenul proprietate supus autorizării, nu avem propus nici un acces din această stradă, motiv pentru care noi nu avem nici un drept/interes/obligaţie de a o reglementa/realiza/amenaja, cu atât mai mult cu cât acest drum, actual de exploatare, a fost lăsat la punerea în posesie, conform adresei nr. 61692 din 08.08.2019 eliberate de Direcţia Administraţie Publică Juridic – Primăria Bistrița, şi este drum public în proprietatea municipalităţii”, a precizat firma.
Obligată să semneze
Deși dezvoltatorul imobiliar a demontat toate obiecțiile de legalitate invocate de secretarul municipiului, Tribunalul Bistrița-Năsăud i-a respins acestuia acțiunea. Nu la fel s-a întâmplat la Curtea de Apel Cluj, unde, în recurs, judecătorii, aceiași care culmea au judecat și dosarul Ionelei Rus, i-au dat dreptate firmei bistrițene. Drept urmare, arhitectul șef secretarul și primarul sunt obligați să elibereze autorizațiile de construire. În plus, Floare Gaftone este obligată de instanță să plătească cheltuieli de judecată, atât pentru procesul pe fond de la Bistrița, cât și pentru cel în recurs, în valoare totală de 30.000 lei.
După ce instanța clujeană va motiva sentința, vom reveni.
