Cum jonglează fără jenă între PUG și PUZ unii dezvoltatori imobiliari, cu susținerea totală a Primăriei Bistrița

Expresia „pentru unii mumă pentru alții ciumă” când vine vorba despre PUG-ul municipiului Bistrița se potrivește mănușă în cazul unor dezvoltatori imobiliari, cum este Runcan Construct, care s-a pus pe construit pe strada Sigmirului fără să mai țină cont de părerea celor de la Agenția pentru Protecția Mediului, jonglând fără jenă între PUG și PUZ, în funcție de ce-i convenea. Cum a fost posibil asta? Cu sprijinul tacit al funcționarilor de la Urbanism, din Primăria Bistrița.

Unul dintre dezvoltatorii căruia nu i-au pus frână nici măcar pandemia de Covid este Runcan Construct, care pregătește mai multe blocuri de locuințe pe strada Sigmirului. Gazeta de Bistrița vă arată cum a ajuns Runcan la performanța aceasta, jonglând între PUG și PUZ, în funcție de interese.

Dar să începem cu începutul: în 2008, Consiliul Local al municipiului Bistrița își dă acordul pentru Planul Urbanistic Zonal care prevede un ansamblu multifuncțional cu destinație de locuințe colective și spații comerciale cu 553 apartamente, spații comerciale, spații verzi, căi de circulație, loc de joacă pentru copii, puncte gospodărești, 590 de locuri de parcare, pe un teren situat în intravilanul municipiului Bistrița, strada Sigmirului nr. 16, în suprafață totală de 2 hectare, 2.688 de metri pătrați.

Pe două dintre parcelele identificate urmau să fie amenajate locuri de joacă pentru copii, iar pe a treia și o creșă: „Pe parcela identificată cu CF Bistrița 7677, CF 11985 se vor realiza 3 imobile în regim de înălțime D+P+8 E+ER și un corp de clădire cu un regim de înălțime maxim D+P+12 E, spații verzi amenajate, câte un loc de parcare aferent fiecărui apartament, spații comerciale și locuri de parcare aferente spațiilor comerciale, puncte gospodărești, locuri de joacă pentru copii și o creșă cu suprafață de minim 200 de mp”.

Ei bine, Runcan a uitat de creșa de 200 de metri pătrați, pe care se obliga să o facă, prin PUZ-ul cerut de Miliard Impex, Transmixt și Aurel Danci și preluat ulterior de Runcan Construct. Runcan, chiar dacă nu a avut calitate de solicitant al PUZ-ului, este beneficiar de facto al PUZ-ului, Runcan Construct fiind singurul solicitant și beneficiar al documentelor de urbanism, respectiv al certificatelor și autorizațiilor.

Cum s-a jonglat fără jenă între PUG și PUZ

Toate autorizațiile de construire pentru aceste clădiri trebuiau să fie emise de autoritățile competente, în cazul acesta Primăria Bistrița, în baza PUZ 2008 (cel votat de consilieri) și nu a Planului Urbanistic General, aprobat de consilierii locali în 14 noiembrie 2013.

Legislația spune că odată cu adoptarea noului PUG, valabilitatea unui PUZ încetează odată cu a PUG-ului, cu excepția situației în care investiția a început pe perioada de valabilitate a PUZ-ului. Exact în această situație este Runcan Construct, întrucât prima autorizație de construire a fost emisă în 24 august 2013, iar PUG-ul a fost aprobat în 14 noiembrie 2013, deci rezultă cu certitudine că prevalează PUZ-ul în fața PUG-ului, situație valabilă pentru toate investiția, adică pentru toate terenurile studiate în PUZ.

PUZ-ul aprobat prin HCL nr 111/2008 și-a imprimat efectele la data de 24.08.2013, când nu doar că era începută procedura de autorizare, dar era și parțial finalizată, și a fost preluat în PUG aprobat la data de 14.11.2013 cu obligativitatea respectării reglementărilor (indicatori urbanistici, regim maxim de înălțime, retrageri minime obligatorii, restricții etc) stabilite prin Regulamentul local de urbanism, aferent Planului Urbanistic Zonal (PUZ), aprobat prin HCL nr 111/2008, mai ales că această documentație de urbanism a produs efecte „imprimate în configurația cadrului construit actual al municipiului”: s-a construit și s-au eliberat documente (certificat de urbanism și autorizație de construire) în baza reglementărilor acestui PUZ, aprobat.

Dacă PUG ar fi fost documentația de urbanism în vigoare, certificatele ar fi trebuit să se elibereze pentru parcelele de teren de maxim 1.500 de mp, conform RLU PUG Bistrița, subzona L4, iar conform certificatului de urbanism atasat, CU2228/2021, suprafața vizată este de 4.342 mp + 945 mp, cu mult peste 1.500 mp (suprafața conform PUG pentru care se poate emite certificat de urbanism în vederea obținerii autorizației de construire)

Dacă PUG nu și-ar fi produs efectele, adică n-ar fi fost începută procedura de autorizare, se aplica PUG-ul. Dacă PUZ-ul a produs efecte (a fost începută procedura de autorizare, cum e cazul de față) prevalează PUZ-ul în fața PUG-ului.

Pe terenul lui Runcan, PUG-ul este mai permisiv decât PUZ-ul, atât la capitolul regim de înălțime, cât și POT, CUT, motiv pentru care lui Runcan i-a convenit aplicarea PUG, deși era ilegală.

Runcan mizează pe PUG, care-i permite mai multe decât PUZ-ul din 2008

Potrivit PUG 2013, pe teren se puteau construi imobile în regim P+10, având indicatori POT = 45%, CUT = 5, iar conform PUZ se puteau construi: pe o parcelă 3 imobile cu regim de înălțime D+P+8E+ER și un corp de clădire cu un regim de înălțime maxim de D+P+4E+ER, pe o parcelă 3 imobile în regim de înălțime maxim D+P+7E+ER și un imobil de reim de înălțime D+P+4E+ER, iar pe o parcelă, un imobil în regim de înălțime D+P+5E+ER. Indicatorii urbanistici din puz sunt POT = 27%, iar CUT 1.73.

Astfel, comparativ, diferența este foarte mare între ce se poate construi în baza PUZ, față de ce se poate construi în baza PUG, potrivit CUT. Pe o parcelă de 1.000 de mp, conform PUZ se putea construi un imobil cu o suprafață desfășurată a clădirii de 1.730 de mp, iar conform PUG de 5.000 de mp, adică cu o suprafață aproape triplă.

CUT-ul, mult mai „generos” în cazul PUG-ului, este practic coeficientul de utilizare al terenului, adică raportul dintre suprafața construită desfășurată a tuturor etajelor supraterane adunate ale clădirii și suprafața terenului pe care este amplasată clădirea.

Culmea, Primăria Bistrița, deși era ilegal, a eliberat documentele solicitate de Runcan pe PUG și nu pe PUZ cum era normal și legal. Astfel, Primăria Bistrița a creat, prin încălcarea legii, un avantaj considerabil lui Runcan.

Primăria Bistrița a spus DA la 3 autorizații pe PUZ și la 3 pe PUG

Trei autoriații de construire  au fost emise pentru regimul D+P+7E+ER (2013 bloc 1 și 2014 bloc 2 și 3), adică ținându-se cont de PUZ, iar una din 2017 pentru bloc 4 pentru D+P+5E+Er. Ultimele 3 imobile cu autorizațiile din 2017, 2018 și 2021 prezintă regimul de înălțime D+P+11 E și au fost aprobate ținându-se cont de PUG și nu PUZ.  Certificatele de urbanism eliberate până în 2017 inclusiv au temei legal PUZ și doar în 2021 unele (nu toate) au fost întocmite ca având temei legal PUG.

Pe lângă aceste „jonglări” ilegale între PUZ și PUG mai apar niște mici probleme, la fel de ilegale. În aprilie 2021, Agenția pentru Protecția Mediului respinge avizul de mediu pentru unul dintre blocurile lui Runcan, pe motiv că s-au început lucrările fără autorizație de construire. Mai exact, Runcan Construct edificase blocul în cauză până la etajul 6 fără a deține autorizație de construire.

Runcan a fost sancționat de către Poliția Locală în mai 2021 pentru acest fapt, așa cum apare și pe aplicația de sesizare a problemelor, City Health, rezoluția fiind ca „Poliția Locală, prin biroul Disciplina în Construcții a întocmit proces verbal de contravenție pentru executarea de lucrări de construire fără a deține autorizație de construire”.

Ei bine, fără un aviz favorabil din partea Agenției pentru Protecția Mediului, două luni mai târziu, Runcan obține de la Primăria Bistrița autorizația de construire nr 414/2021. Astfel, autorizația de construire nr. 414/2021 a fost eliberată în iunie 2021 în condiții suspecte, întrucât avizul de mediu, parte componentă a autorizației de construire, nu este unul favorabil, ci este o respingere a solicitării emitere a avizului de mediu.

Mai mult, legislația pentru protecția mediului s-a înăsprit începând cu anul 2020 și nu mai prevede posibilitatea intrării în legalitate a imobilelor noi construite fără a deține autorizație de construire. Inăsprirea legii mediului a fost motivată de legiuitor ca o formă de stopare a edificării de construcții fără a deține forme legale, adică fără autorizație.

Ce înseamnă asta? Înseamnă că Runcan, dacă s-a apucat de construit fără a deține autorizație de construire nici măcar nu mai avea dreptul să mai obțină avizul de mediu și în speță autorizația de construire și deci să intre în legalitate cu imobilul respectiv.