Războiul Duca vs. Andronesi pentru casa de pe Cerbului, continuă! Executorul a încălcat prevederile legale, debitorii vătămaţi

935

Omul de afaceri Cristian Duca a reuşit să câştige la instanţa de fond două cauze importante împotriva lui executorului Valerian Dorin Andronesi. Într-unul din dosare, Duca a cerut anularea executării silite, dar deocamdată a reuşit să anuleze procesul verbal de licitaţie prin care casa de pe str. Cerbului a fost vândută la un preţ derizoriu, de doar aproximativ 50.000 de euro, după ce expertul Ieronim Pavelea a evaluat imobilul la doar 67.000 de euro. Instanţa a ajuns la concluzia că omul de afaceri bistriţean a fost astfel vătămat şi i-a dat parţial câştig de cauză. În cel de-al doilea dosar, Duca a reuşit să anuleze executarea silită în baza căreia executorul Andronesi intenţiona să îi demoleze gardul împrejmuitor de la acelaşi imobil situat pe str. Cerbului. O situaţie similară este întâlnită într-un alt dosar în care s-a cerut admiterea contestării la executare, formulată de această dată de un al om de afaceri bistriţean, Alexandru Sigartău.


Omul de afaceri Cristian Duca a câştigat recent încă un proces în faţa executorului Valerian Dorin Andronesi, de care este vânat de ceva ani buni. După ce i-a executat silit o casă de pe strada Cerbului şi i-a vândut-o unui apropiat, lui Cristian Nagi, act care de altfel a fost anulat de Judecătoria Bistriţaîn aprilie 2016, executorul Andronesi a ţinut morţiş să demoleze gardul împrejmuitor al imobilului. Numai că Duca a contestat şi acest act de executare al lui Andronesi şi a câştigat. Deocamdată, în ambele dosare s-a consumat doar prima etapă, cea care a avut loc pe fond, la Judecătoria Bistriţa. Dosarul în care Duca cerea executarea silită şi a obţinut deocamdată doar anularea actului de vânzare prin aşa zisa licitaţie, este deja pe rolul Tribunalului Bistriţa-Năsăud, atât omul de afaceri, cât şi Andronesi atacând decizia Judecătoriei Bistriţa în apel.

Deocamdată ne oprim asupra acestui dosar în care lui Andronesi i-a fost anulat actul de vânzare prin licitaţie a imobilului, care în final a fost cumpărat pe bani de nimic de Cristian Nagi, chiar cel care, în 2010, îi împrumutase bani lui Duca.

cristian  duca

Duca a cerut anularea executării

În august 2014, Cristian Duca a solicitat instanţei Judecătoriei Bistriţa anularea executării silite şi a tuturor actelor de executare silită realizate în dosarul execuţional nr. 142/2014 a SCPEJ Andronesi Valerian Dorin, dar şi să se constate că s-a prescris creanţa precum şi dreptul de a solicita executarea silită a creanţei de 240.000 euro; suspendarea executării silite.

Cristian Duca a arătat în documentul depus la instanţă că, executorul judecătoresc a demarat executarea silită împotriva sa pentru suma de 240.000 euro, în temeiul titlului executoriu reprezentat de contractul de împrumut cu înscriere de ipotecă din data de 02.08.2010, scadent în data de 01.06.2011 astfel că, raportat la data înştiinţării lui, respectiv 13.08.2014, creanţa solicitată s-a prescris. Acesta a mai precizat că executorul judecătoresc în mod nelegal a urmărit alături de imobilul situat în Bistriţa str. Cerbului, pe care l-a subevaluat, şi bunul imobil situat în Bistriţa, str. Gen. Grigore Bălan nr. 85 sc. B, constând în magazin, acesta fiind înstrăinat numitei SC Exact Com SRL cu clauză de inalienabilitate, încălcând astfel prevederile art. 627 alin. 4 şi art. 629 alin. 3 Cod civil. Potrivit aceluiaşi document depus la dosar de omul de afaceri bistriţean, executorul judecătoresc a demarat executarea silită fără să aibă încuviinţarea instanţei, nu i-a comunicat decât publicaţia de vânzare şi raportul de evaluare, nu a respectat ordinea stabilită de dispoziţiile legale, a urmărit executarea silită pentru mai mult decât creanţa de 240.000 euro, a realizat acte de executare silită împotriva unui bun pe care legea îl exclude la urmărire şi executare şi a realizat acte de executare împotriva unui alt bun decât cel indicat în actele comunicate. Întrucât executarea silită nu a fost încuviinţată în mod legal, Duca a apreciat că se impune anularea acesteia, contestând de asemenea şi raportul de evaluare al imobilului din Bistriţa, str. Cerbului nr. 14A.

Partea adversă din acesta dosar a fost practic cel care a cumpărat imobilul de pe str. Cerbului, Cristian Nagi.Acesta, în întâmpinarea depusă la dosar a solicitat respingerea contestaţiei la executare ca netemeinică şi nelegală şi, pe cale de consecinţă, menţinerea tuturor actelor de executare silită.

 

Imobil subevaluat de expert, scos de 7 ori la vânzare până a scăzut şi mai tare preţul

După ce a analizat toate actele depus la dosar, instanţa a reţinut, printre altele că, cererea de executare silită a fost înregistrată de Nagi Cristian la Judecătoria Bistriţa pe data de 9 mai 2014în baza titlului executoriu contractul de împrumut cu înscriere de ipotecă, autentificat de BNPA BRIA.

În mai 2015, instanţa a încuviinţat executarea silită a patrimoniului lui Duca „pentru recuperarea sumei de 240.000 euro”. În aceeaşi lună, executorul Andronesil-a înştiinţat pe Duca că a declanşat urmărirea silită împotriva lui, stabilindu-i totodată şi cheltuieli de executare în cuantum de 27.364,90 lei. A urmat evident, evaluarea imobilului de către expertul Ieronim Pavelea, care a stabilită că respectiva casă de pe str. Cerbului valorează 297.100 lei, adică circa 67.500 euro. Astfel, în septembrie a avut loc prima licitaţie de vânzare a imobilului când a fost adjudecat de un anume Chiuzan Filip cu suma de 302.000 lei (circa 68.636 euro). Într-o primă fază, respectivul adjudecatar ar fi trebuit să achite în termen de o lună 272.290 de lei, ceea ce nu s-a mai întâmplat, omul renunţând în mod ciudat şi subit la casa de pe Cerbului. De aici încolo, preţul de pornire pentru vânzarea imobilului a scăzut de fiecare dată.

Astfel,pe 3 noiembrie2014, Andronesi a organizat o a doua licitaţie de vânzare a imobilului, însă nu s-a prezentat nimeni. Pe 24 noiembrie însă, la cea de a treia licitaţie, Andronesi are cumpărători pentru casa lui Duca, la acel moment imobilul fiind adjudecat de un anume Ionel Adrian Gălăţan cu suma de 226.825 lei, adică circa 51.500 euro. Culmea, şi Gălăţan renunţă să finalizeze achiziţia. Din acel moment şi până să pună mâna pe imobil Cristian Nagi, Andronesi mai organizează încă alte patru licitaţii de vânzare la care nu se prezintă absolut nimeni. Iar în tot acest timp preţul de pornire a scăzut şi mai tare până când a ajuns la 222.825 lei, adică circa 50.600 euro. Practic, Nagi ar mai fi trebuit să recupereze de la Duca încă 196.000 de euro, potrivit documentelor din dosar.

Feher Veronica, fosta grefieră de la Tribunalul Bistriţa-Năsăud, trimisă în judecată pentru trafic de influenţă

Instanţă: Executorul a încălcat prevederile legale. Vătămarea a fost produsă debitorilor

Contestaţia la executare a fost respinsă de instanţă, întrucât a fost formulată tardiv, însă judecătorul s-a oprit cu mare atenţie asupra evaluării expertului Ieronim Pavelea.

„În ce priveşte evaluarea bunului urmărit, instanţa reţine că executorul judecătoresc a încălcat dispoziţiile art. 835 cod procedură civilă, întrucât nu a întocmit o încheiere de stabilire a valorii de circulaţie a imobilului. Este adevărat că executorul judecătoresc a numit potrivit cu art.835 alin.3 cod procedură civilă, un expert care să stabilească valoarea imobilului, însă nu a întocmit ulterior o încheiere de stabilire a preţului, încheiere care să poată fi atacată de debitori în situaţia în care se consideră vătămaţi de evaluarea efectuată. Deşi nu este prevăzută expres decât obligaţia de a emite o încheiere de stabilire a preţului, în situaţia stabilirii preţului imobilului, raportat la preţul mediu de piaţă din localitatea respectivă, instanţa reţine interpretând sistematic dispoziţiile din materia executării silite că această obligaţie de întocmire a unei încheieri prin care se stabileşte valoarea de circulaţie, subzistă şi în situaţia în care este numit un expert să stabilească valoarea de circulaţie a imobilului.

Pentru a ajunge la această concluzie, instanţa reţine că în situaţia în care nu s-ar emite o încheiere de stabilire a preţului, chiar şi în a doua situaţie (în care este numit un expert să stabilească preţul), executorul judecătoresc ar fixa preţul imobilului potrivit cu art. 836 cod procedură civilă, printr-o încheiere definitivă. În această modalitate, debitorii ar fi lipsiţi de o cale prin care să poată contesta valoarea de circulaţie a imobilului stabilită prin intermediul unei contestaţii la executare, întrucât pe de o parte, încheierea de fixare a preţului este definitivă şi nu poate fi atacată, pe de altă parte, raportul de evaluare comunicat, nu este act de executare pentru a putea fi contestat de debitori.

Instanţa reţine că prin neîntocmirea unei încheieri prin care să se stabilească valoarea de circulaţie a imobilului, s-au încălcat dispoziţiile art. 835 cod procedură civilă, şi potrivit cu art. 703 cod procedură civilă se va analiza în continuare aplicabilitatea în cauză a dispoziţiilor art. 174 şi a următoarele din cod procedură civilă.

În cauză este incidenţă instituţia nulităţii relative condiţionate, prevăzute de art. 175 alin.1 cod procedură civilă, întrucât norma precizată ocroteşte un interes privat (al debitorilor) şi vătămarea nu priveşte elementele prevăzute de art. 176 cod procedură civilă, care ar atrage incidenţa unei nulităţi necondiţionate.

În aceste condiţii, trebuie analizat dacă prin nerespectarea dispoziţiei legale de către executor s-a adus debitorilor o vătămare ce nu poate fi înlăturată decât prin desfiinţarea actelor de executare.

În cauză s-au efectuat două expertize judiciare de evaluare, astfel că instanţa dispune de elemente suficiente pentru a putea analiza dacă preţul stabilit de expertul numit de executorul judecătoresc corespunde cu valoarea de circulaţie a imobilului, fiind evident că în situaţia în care preţul stabilit de expertul numit de executorul judecătoresc este inferior celui ce va fi reţinut de instanţă, va fi dovedită o vătămare ce ar consta în diferenţa dintre cele două preţuri, valoarea de pornire a licitaţiei determinând indirect următoarele valori : de pornire a celei de a doua licitaţii (75% din preţul de pornire al primei licitaţii, potrivit cu art. 845 alin.8 cod procedură civilă), preţul de pornire a celei de a treia licitaţii (50% din preţul de pornire al primei licitaţii, potrivit cu art. 845 alin.9 cod procedură civilă), la care poate fi cumpărat imobilul la a doua licitaţie în situaţia în care se prezintă doi licitatori ( 30% preţul de pornire al primei licitaţii).

Instanţa va reţine valoarea de circulaţie a imobilului ca fiind cea menţionată în expertiza efectuată în cauză de expertul Cristurean Ioan, prin metoda comparaţiei, respectiv de 594.228 lei. Instanţa reţine că această metodă de evaluare este relevantă, întrucât s-au analizat de către expert valorile altor imobile cu caracteristici asemănătoare aflate în vânzare la agenţii imobiliare, valori la care s-au aplicat indicii de ajustare.

Faţă de valoarea de circulaţie la care a ajuns expertul Pavelea Ieronim, numit de executorul judecătoresc, de 297.100 lei, valoarea de circulaţie reţinută de instanţă este aproximativ dublă, condiţii în care instanţa reţine existenţa unei vătămări aduse debitorilor, urmând a se analiza dacă vătămarea nu poate fi înlăturată decât prin anularea actelor de executare contestate.

În ce priveşte publicaţia de vânzare din 18.05.2015, instanţa reţine că vătămarea poate fi îndreptată prin îndreptarea acestui act de executare în ce priveşte preţul menţionat de pornire a licitaţie, îndreptare care va fi efectuată potrivit cu art. 719 alin.1 cod procedură civilă, în sensul îndreptării preţului de evaluare a imobilului din „297.100 lei” în „594.228 lei”.

În ce priveşte procesul de verbal de licitaţie din 18.05.2015, prin care s-a consemnat rezultatul licitaţiei, respectiv adjudecarea imobilului din strada Cerbului, de către creditor în contul creanţei, instanţa reţine că vătămarea produsă debitorilor urmare a diferenţei de preţ de evaluare, anterior menţionată, nu poate fi înlăturată decât prin anularea actului de executare.

Potrivit procesului verbal de licitaţie, creditorul Nagi Cristian Valer a achiziţionat imobilul din strada Cerbului, la preţul de pornire al licitaţiei, respectiv 222.825 lei ( preţul de evaluare stabilit de expertul Pavelea diminuat cu 25%). Potrivit cu art. 842 alin.5 cod procedură civilă, coroborat cu art. 845 alin.8 cod procedură civilă, creditorul urmăritor putea să adjudece bunul la o valoare de 75% din preţul de evaluare al imobilului (preţul de pornire al primei licitaţii).

Cât timp instanţa a reţinut ca valoare de evaluare a imobilului urmărit 594.228 lei, creditorul adjudecatar ar fi putut să adjudece bunul urmărit pentru o valoare minimă de 445.671 lei. În condiţiile în care creditorul urmăritor a adjudecat bunul pentru valoarea de 222.825 lei, vătămarea a fost produsă debitorilor, ca urmare a diferenţei de 222.846 de lei, pe care nu au mai încasat-o ca urmare a evaluării imobilului de către expertul PaveleaIronim, la un preţ situat sub cel reţinut de instanţă că ar reprezenta valoare de circulaţie a imobilului.

Vătămarea nu poate fi înlăturată decât prin anularea procesului verbal de licitaţie din 18.05.2015, acest act neputând fi îndreptat prin reţinerea valorii la care a ajuns instanţa, întrucât nu se poate cunoaşte dacă la această valoare creditorul urmăritor ar mai fi adjudecat imobilul.

Potrivit cu art. 703 cod procedură civilă, coroborat cu art. 854 cod procedură civilă, instanţa va anula actul de adjudecare, act subsecvent procesului verbal de licitaţie din 18.05.2015, act de executare anulat în prezenta contestaţie, urmând ca executorul judecătoresc să continue executarea urmărirea de la procesul verbal de licitaţie din 18.05.2015, desfiinţat în prezenta contestaţie”, a arătat instanţa în motivare.

Aşa cum am preciza la început, într-o situaţie similară s-a aflat şi Alexandru Sigartău, însă asupra acestor aspecte vom reveni într-un articol viitor.

LĂSAȚI UN MESAJ